Выгодно ли вкладывать деньги в площади в бизнес-центрах

Квартирные инвесторы скупают квадратные метры офисных зданий на стадии котлована. Девелоперы, как выяснил “Ъ FM”, предлагают лоты даже от 40 квадратных метров, а иногда дают рассрочку по оплате. Только за три квартала 2024 года, как посчитали аналитики CORE.XP, общий объем продаж коммерческой недвижимости внарезку вырос на треть по сравнению с 2022-м. Сколько можно заработать на офисах в новостройках? И есть ли риски для частных инвесторов? Выясняла Аэлита Курмукова.

Купить, чтобы продать — эта формула теперь больше актуальна для коммерческой недвижимости, нежели жилой. На фоне очередного поднятия ключевой ставки, дорогой ипотеки и квадрата в новостройках инвесторы теперь выбирают офисы на стадии котлована. Там и доходность выше, и срок окупаемости — не 20 лет, как с квартирами, а в среднем 12 лет, уверяют собеседники “Ъ FM”.

Гибкую нарезку предлагают практически все ключевые застройщики. И 95% сделок приходятся на лоты до 1 тыс. квадратных метров, говорит заместитель директора отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Виктор Сдобнов:

«Минимальный блок — это 40-50 метров. Средний — 200-300 метров. Они одни из самых востребованных. Чем ближе к центру, тем выше ценник. Если мы говорим про зону центрального делового района, то диапазон колеблется от 360 тыс. руб. до 650 тыс. руб. за квадратный метр».

Купив офис на стадии котлована при сдаче бизнес-центра, можно получить до 30-40 % доходности, уверяют брокеры. А некоторые еще и предлагают рассрочку, добавляет гендиректор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша:

«Есть проекты Stone, три здания, одно продают целиком, другое — в мелкую нарезку, и одно — по этажам. Завершение строительства заявлено на 2027 год, но частные инвесторы уже покупают там офисные помещения. Цены недешевые, стартуют выше 400 тыс. руб. за квадратный метр. Но если мы даже возьмем MR Group, iCITY, здание уже вышло из стадии котлована, и цены на офисные помещения составляют более 600 тыс. руб. за квадратный метр. А когда-то было 400 тыс. руб.».

За последние три года в офисном сегменте скопился большой отложенный спрос. Даже с учетом ухода иностранных компаний это порядка 750 тыс. квадратных метров, указывает партнер Nikoliers Игорь Темнышев. И сейчас наступило лучшее время для инвестиций в коммерческую недвижимость, отмечает собеседник “Ъ FM”:

«Доход от сдачи в аренду офисов зависит от локации. Если это хороший деловой район, а бизнес-центр расположен близко к метро, то ставка аренды за квадратный метр может составлять от 25 тыс. руб. до 45 тыс. руб. в год. Если сравнивать доходность от сдачи в аренду квартиры размером 100 квадратных метров, то ее вы будете сдавать за 150-200 тыс. руб. в месяц, а офис сопоставимой площади — за 450-500 тыс. руб.».

Доходность от сдачи жилой недвижимости в Москве не превышает 3%, а офисы могут приносить до 8% годовых, отмечают опрошенные “Ъ FM” брокеры. Но с повышением рентабельности возрастают и риски. Приход частных инвесторов с небольшими лотами в рамках одного бизнес-центра может обернуться жесткой конкуренцией.

А до этого еще нужно вложиться в ремонт — это от 100 тыс. руб. за квадратный метр за отделку качественных офисов. Плюс необходимо найти и арендаторов, резюмирует член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев:

«Если частный инвестор вынужден самостоятельно сдавать в аренду свои офисные помещения, то это, конечно, отдельный квест. Поэтому большинство крупных девелоперов предлагает услуги своих управляющих компаний. И доверительный управляющий, который аффилирован, как правило, с застройщиком, всю работу по сдаче в аренду берет на себя. Сейчас рынок только формируется. Вознаграждение управляющей компании начинается от 10% от арендного потока и заканчивается где-то 20-30%».

Но отдавать управляющим компаниям до 30% доходности нерентабельно. И в этом случае с проблемой могут столкнуться уже арендаторы, не исключают собеседники “Ъ FM”. На фоне активных продаж офисов в мелкой нарезке компаниям будет непросто найти большие площади на одном этаже. И на рынке вполне могут появиться сделки, когда арендаторам придется заключать договоры сразу с несколькими собственниками, а это дополнительные риски.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".