Почему Западный обход Краснодара стал флагманом для застройщиков

На долю Западного обхода Краснодара приходится 44% всего нового жилья, возводимого в городе. Всего за несколько лет район превратился из нежилой окраины в самую динамично развивающуюся часть краевой столицы, где реализуются крупнейшие в крае жилые и инфраструктурные проекты. Однако эксперты видят и ряд проблем в такой интенсивной застройке.

По данным на 1 октября 2023 года, на Западном обходе Краснодара строится 55 тыс. квартир площадью 2,5 млн кв. м. Это 44% от всего возводимого жилья города, рассказала «Ъ-Кубань» директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская. На протяжении последних нескольких лет доля жилья, возводимого в районе Западного обхода, увеличилась более чем вдвое по отношению ко всему жилью, возводимому в городе. Если в 2019 году этот показатель составлял 16%, то по итогам трех кварталов 2023 года он достигает 44%. Доля жилья, строительство которого только началось, на Западном обходе за этот же период увеличилась с 9 до 71% — по отношению ко всем проектам, запущенным в городе. В структуре спроса на объекты Западного обхода в 2022 года пришлось 37%, по итогам девяти месяцев 2023 года — 52%.

Всего, по словам госпожи Змиевской, за последние 10 лет на Западном обходе было сдано 52 тыс. квартир площадью 2,3 млн кв. м, что составляет 12% от совокупного ввода по городу за этот период.

«На сегодня сданные новостройки Западного обхода формируют 5% жилищного фонда Краснодара. По состоянию на октябрь 2023 года на Западном обходе строится 55 тыс. квартир площадью 2,5 млн кв. м, это 44% от всего возводимого жилья города. Здесь работает 20 из 43 краснодарских застройщиков. Всего в реализации сейчас 27 комплексов, самый масштабный из них — "Самолет" от компании Dogma»,— рассказала она.

В новых микрорайонах «Самолет» и Dogma Park, по данным застройщика, будут жить по меньшей мере около 150 тыс. человек. Комплексное освоение новой территории города касается не только строительства спальных кварталов (а это в совокупности около 100 многоэтажных домов), но и коммерческой инфраструктуры, социальных объектов и культурных пространств.

Так, на днях девелопер Dogma завершил строительство двух первых детских садов на 280 и 315 мест соответственно и школы на 1100 мест. В планах компании построить в Краснодаре еще 18 дошкольных учреждений и восемь общеобразовательных учебных заведений, большая часть из которых будет расположена в семейных кварталах Западного обхода.

Концепция коммерческого развития микрорайонов «Самолет» и Dogma Park будет касаться различных сфер бизнеса и закрывать большую часть потребностей населения. Так, на границе двух масштабных ЖК появится новый торговый центр, а также бизнес-центр с офисными помещениями и коворкингом, позволяющим работать рядом с домом. Кроме того, развитие нового района предполагает появление на карте не только новых продуктовых магазинов и общепитов, но и развивающих центров для детей, медицинских кабинетов и стоматологий, спортивных залов, автомоек и парковок. Многие из этих проектов уже реализованы или находятся в стадии завершения. У микрорайона даже будет своя ветеринарная клиника для домашних питомцев. Такой системный подход воплощает в жизнь концепцию «города в городе» или «нового Краснодара», где есть все самое необходимое для жизни.

Выход из ограничений

Развивать район Западного обхода начали несколько лет назад, до этого город здесь просто заканчивался. Однако Краснодар очень активно застраивался многоквартирным жильем начиная с 2013 года, и в результате город пришел к тому, что свободных земельных участков в рамках уже сложившихся спальных районов осталось не так много, а степень нагрузки на имеющуюся инфраструктуру достигла предела.

В 2020 году краевые власти ввели жесткие нормативы для нового строительства, из-за чего получить разрешение на новый объект было сложно. В то же время льготные программы по ипотеке стимулировали высокий спрос на жилье, имеющегося предложения сильно не хватало.

«Окраины на тот момент уже осваивались, а с ростом ограничений девелоперы все больше обращали на них свой взор. Западный обход, как и район улицы Кирилла Россинского, поселков Знаменского и Новознаменского, располагали свободными земельными участками, которых в пределах спальных районов уже почти не осталось. То есть девелоперы пошли туда, где было место для стройки»,— объяснила Ольга Змиевская.

Гендиректор агентства недвижимости «Аякс» Александр Кутченко также обращает внимание, что сейчас в Краснодаре остается не так много территорий для комплексного развития города кроме Западного и Восточного обхода, так как на юге город ограничен рекой Кубань. При этом в районе Западного обхода он видит достаточно много преимуществ: невысокая плотность населения, наличие спортивных и парковых кластеров, которые реализуют местные застройщики.

Доктор экономических наук, профессор Александр Полиди считает, что Западный обход привлек внимание девелоперов и покупателей недвижимости близостью к центру Краснодара и наличием большого количества свободных земель для реализации проектов комплексного освоения территорий.

«Интерес инвесторов к этому району очевиден. Это один из немногих доступных сейчас инфраструктурно освоенных массивов, на которых может вестись строительство. Поэтому цены здесь растут, они уже достаточно высоки — сказывается близость к городу, местам притяжения рабочей силы, близость торговых, спортивных и бизнес-объектов. Плюс они резко там вырастут после того, как туда придет трамвай»,— полагает господин Полиди.

От магистралей до хаммамов

В последние годы интенсивного развития западная часть Краснодара стала центром не только крупных жилищных, но и инфраструктурных проектов. Так, летом 2023 года президент России Владимир Путин участвовал по видеосвязи в открытии дальнего Западного обхода — новой скоростной трассы, которая соединит Краснодарский край и трассу, ведущую в Крым. Благодаря ему автомобилисты могут без светофоров и пробок проехать в сторону полуострова со скоростью 120 км/ч, не заезжая в Краснодар. Стоимость этого проекта составила 41,5 млрд руб.

В настоящее время крупнейший реализуемый проект в этой части города — строительство новой трамвайной ветки, которая соединит район Западного обхода, «Немецкую деревню», «Баскет-Холл» и улицу Московскую. Работы пройдут одновременно с расширением Западного обхода Краснодара, что позволит улучшить дорожную обстановку в городе.

Концессионное соглашение о реализации проекта заключено с дочерним предприятием екатеринбургского холдинга «Синара» осенью 2022 года. Компания построит в общей сложности 35,6 км трамвайных путей. Соглашение также включает закупку 100 новых трамваев и создание необходимой инфраструктуры. Стоимость проекта составляет 28,4 млрд руб. Новые трамвайные пути концессионер планирует возвести к 2026 году.

Кроме того, сами девелоперы заинтересованы в транспортной доступности своих микрорайонов и помогают городу в дорожном строительстве. Так, в марте этого года Dogma самостоятельно построила в микрорайоне «Самолет» новую дорогу — дублер Западного обхода протяженностью около 1 километра и шириной 12 метров. Трасса имеет четыре полосы движения с пешеходными дорожками. По всей длине проложена система отведения дождевой воды, нанесена разметка, установлены знаки дорожного движения. Девелопер выполнил монтаж остановочных пунктов общественного транспорта. В июне администрация города уже запустила по этой дороге автобус. До конца года будет открыта еще одна очередь дороги-дублера протяженностью около 1 км. Новый объезд позволит проехать в микрорайон Dogma Park.

Крупные проекты в районе Западного обхода реализуют и местные застройщики. Так, в середине октября компания Dogma (крупнейший по объему жилья застройщик района) объявила, что вложит 3,5 млрд руб. в строительство крупнейшего в России термального курорта с гостиницей общей площадью 39 тыс. кв. м. Площадь зон отдыха здесь составит 34 тыс. кв. м. Термальный комплекс будет состоять из открытого и закрытого уровней. Площадь открытой части составит 11 тыс. кв. м. В закрытой части собираются организовать больше 40 саун, хаммамов и турецких бань. Комплекс рассчитан на одновременное пребывание 3500 человек.

«Этот проект можно назвать уникальным для курортной сферы России. Уверен, что новый термальной центр даст новый потенциал инфраструктурному развитию Краснодара и станет еще одной мощной точкой притяжения в сфере отдыха и туризма»,— прокомментировал президент компании Dogma Денис Морозов.

Директор УК «Городские термы», которая станет управляющей компанией нового курорта, Юрий Бычков рассказал «Ъ-Кубань», что сейчас это крупнейший подобный проект, который реализуется в России. «Этот комплекс проектирует немецкий архитектор Виктор Хеллер — его считают законодателем моды в этой области. Он говорит, что проект в Краснодаре войдет в пятерку лучших в мире и что даже в Германии подобных проектов нет»,— утверждает он.

Проект термального городского курорта будет концептуально связан с другими масштабными культурными объектами микрорайонов «Самолет» и Dogma Park — искусственным озером, сквером и большим бульваром. Общий объем инвестиций в строительство этих территорий превышает 2,3 млрд руб.

Большой бульвар протяженность 1,6 км и площадью 7,3 га планируется создать с учетом сохранения старой дубовой рощи, которая была посажена на этом месте более 50 лет назад. Объект будут строить в пять очередей; первый этап уже завершен и второй — на финальной стадии. Проект включает в себя строительство торговой галереи, кафе и фуд-маркетов с фермерскими продуктами. Совсем недавно девелопер завершил строительство пешеходного фонтана с подсветкой площадью 460 кв. м и длинной 55 метров.

Также около бульвара будет построен белокаменный храм 40 мучеников Севастийских, он станет одним из самых больших в Краснодарском крае.

Искусственное озеро в DOGMA Park площадью более 9 га может быть визитной карточкой микрорайона, считают в Dogma. Ландшафтный экообъект будет включать в себя парковую аллею, благоустроенную набережную, ресторанные дворики и лаундж-зоны. Вокруг водоема построят более 6 га благоустроенной территории, при этом около 60% территории ЖК отдано под озеленение.

Все эти объекты — яркие примеры проектов по комплексному развитию территории городского пространства. Подобные места отдыха и городские курорты являются якорями для притока и переезда жителей из других регионов.

Реновация или расширение

Эксперты спорят, что было бы перспективнее для Краснодара — развитие окраин или реновация центральной части, о необходимости которой начали говорить еще в 2000-х годах. Ольга Змиевская (Macon) считает, что сложившиеся жилые районы испытывают серьезную нагрузку на социальную и транспортную инфраструктуру, а уплотнительная застройка для них противопоказана.

«Застройка Западного обхода происходит под давлением рыночных факторов. Есть спрос на жилье, и насытить его сейчас можно только за счет окраин. Если совсем не строить жилье в городе, то цены на него взлетят еще сильнее. Важно, что учтен прошлый негативный опыт и в рамках новой застройки параллельно возводятся школы и детские сады. В будущем это снизит маятниковую миграцию и, соответственно, нагрузку на транспортную сеть города. По той же причине большой плюс — свои зоны отдыха, торговые центры»,— отмечает она.

Главной проблемой, по ее мнению, остается транспортная доступность района — по крайней мере, пока не завершено строительство новой трамвайной ветки, так как рабочих мест в этой части города мало.

Профессор Александр Полиди придерживается мнения, что Краснодару необходим интенсивный путь развития, когда город растет ввысь, а не вширь — и только на тех территориях, которые уже освоены. Он считает, что старой части Краснодара необходима реновация, однако сейчас нет ни экономического, ни юридического механизма, как этот процесс запустить, поэтому город «расползается» на запад и на восток.

«При этом создается куча проблем, начиная от транспорта, коммуникаций до экономических и социальных — потеря рабочего времени, вообще времени, увеличение нагрузки на улично-дорожную сеть и, как следствие, разбухание бюджетных затрат на то, чтобы эту транспортную, энергетическую и социальную инфраструктуру подвести к таким районам»,— отмечает он.

Александр Кутченко считает идею реновации центра довольно утопичной, так как для этого процесса необходимо огромное количество денег, ни власти, ни строительный бизнес таких расходов не потянут.

«Для этого должны быть столичные бюджеты, потому что, кроме Москвы, я не вижу таких успешных кейсов по созданию новых микрорайонов на базе старых. В Краснодаре еще очень давно обсуждалась реконструкция центра, но в итоге это все осталось на бумаге. Практически ни один квартал не был сформирован в соответствии с теми планами, которые строились. Потому что реально это было безумно дорого. И на сегодняшний день город к таким тратам не готов»,— считает он.

Однако, по всей видимости, именно в эту сторону в ближайшее время будет двигаться градостроительное законодательство. По данным Минстроя России, сейчас по всей стране рассматривается 1015 проектов комплексного развития территорий, которые также предполагают расселение аварийного фонда. Ведомство оценивает градостроительный потенциал в 181 млн кв. м недвижимости, из них 131 млн кв. м — жилье.

Кроме того, по информации Минстроя, происходит оптимизирование федерального законодательства, стимулирующее власти и застройщиков реализовать проекты КРТ, в том числе авансирование затрат на расселение аварийного жилья вместо возмещения уже понесенных расходов, возможность получения налогового вычета в размере до 80% от размера затрат на инфраструктуру и т. д.

---

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram