Ипотека равняется на ключевую ставку
Что ждет рынок недвижимости с повышением базового показателя
Ставки по ипотеке могут вырасти до 17% до конца этой недели, заявили ТАСС игроки рынка. По их словам, из-за решения ЦБ повысить ключевую ставку с 13% до 15% заем на недвижимость россияне смогут оформить в среднем под 15–17%. На этом фоне общий объем ипотеки в стране вернется на уровень 100 тыс. кредитов в месяц. В августе, по данным экспертов, показатель составлял 216 тыс.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Однако банкам невыгодно поднимать ставки до заградительных, отмечает независимый экономический эксперт Семен Новопрудский: «Мне кажется, ЦБ хотел бы, чтобы ипотека стала если не заградительной, то по крайней мере сильно охладилась. Цены на жилье растут, его доступность не повышается. Так или иначе все рекорды по ипотеке были прежде всего благодаря льготной ипотеке, а не рыночной. Льготные программы дают основную массу ипотечных кредитов и по объему, и по количеству.
Скорее всего, ставка по кредитам вырастет и будет где-то в районе ключевой или чуть выше. У кого-то может быть 17%, кто-то будет стараться, возможно, сделать меньше, но со всевозможными внутренними особенностями.
Сейчас ипотечные кредиты часто встречаются с "мерцающей" ставкой, то есть в первый год она меньше, потом становится рыночной. Или банки делают какие-то послабления, например, для зарплатных клиентов. Что касается дальнейшего движения ставок, все зависит от того, будут ли организации всевозможными маркетинговыми ухищрениями стремиться поддержать ипотечное кредитование, поскольку для них оно в целом выгодно, потому что залоговое.
Даже несмотря на то, что в России растет и средний чек ипотечного кредита, и средний срок погашения, средний срок его жизни впервые в российской истории может подобраться к 25 годам. Вряд ли банки не придумают, как сделать так, чтобы ипотека не стала заградительной. Но, скорее всего, мы может увидеть спад ипотечного кредитования, особенно в конце 2023 года и в самом начале 2024-го».
Почти треть претендентов на ипотеку, которые получили одобрение банка в августе-сентябре, не могут оформить кредит. Организации начали пересматривать условия после того, как ЦБ повысил ключевую ставку. Теперь, чтобы все-таки купить жилье, потенциальные заемщики вынуждены либо искать дополнительные деньги на первоначальный взнос, либо договариваться с другими банками, отмечают собеседники “Ъ FM”.
Все это существенно повлияет на сам рынок недвижимости. Снизится количество сделок, а те, которые все-таки будут заключаться, уйдут в сегмент новостроек, полагает эксперт финансового рынка Андрей Бархота: «В четвертом квартале этого года объем выданной ипотеки может снизиться на 40% относительно уровня 2022 года. При этом сама структура рынка может сильно поменяться.
Напомню, традиционно доля ипотечных сделок на вторичном рынке составляла не менее 60%. Если рыночные ставки там 17%, то, естественно, этот сегмент чувствует себя очень плохо. При таких показателях склонность к приобретению жилья в ипотеку резко падает.
Может статься, что доминирующее влияние придется на льготные программы, государственное субсидирование, то есть на первичный рынок.
Но и здесь тоже будут определенные сложности, поскольку льготные программы действуют довольно давно и уже фактически себя исчерпали и с точки зрения потенциальных покупателей жилья, и с точки зрения того, что многие приобретают его, исходя из потенциала роста цен. А он тоже исчерпан, потенциал уже не такой высокий. Поэтому годовые темпы увеличения ипотечного портфеля могут снизиться сразу на 10 процентных пунктов и достигнуть, например, 19–20%».
В Минфине обеспокоены разрывом между ставками по рыночной и льготной ипотеке, пишет “Ъ”. В связи с этим замминистра финансов Алексей Моисеев полагает, что программу необходимо завершить, согласно ранее утвержденному плану, в середине 2024 года. Однако вопрос по повышению первоначального взноса пока не обсуждался.
Собеседники “Ъ FM” считают, что в середине следующего года ставка по льготным программам также может вырасти, однако показатель не достигнет двузначной цифры. Также Банк России предлагает установить количественные ограничения на выдачу ипотечных кредитов по аналогии с потребительскими. В ЦБ отмечают, что такая мера позволит снизить системные риски, связанные с оформлением ипотеки.
С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".