Как развивается рынок недвижимости Ялты

Рынок недвижимости Ялты на сегодняшний день один из самых интенсивно развивающихся в Крыму. Об этом свидетельствуют опрошенные эксперты. Спрос на квадратные метры на курорте стабильный, а цены пока сдерживает обстановка на полуострове и, в частности, закрытый аэропорт Симферополя. В перспективе стоимость жилья здесь может вырасти на 30–40%. В то же время, по мнению риелторов, предложение в Ялте сегодня интереснее, чем на материке, поскольку строительство объектов курортной недвижимости на первой линии черноморского побережья Краснодарского края ограничено, а в Крыму пока таких ограничений нет.

Застройщики осваивают рынок

Ялта еще с царских времен была одним из самых популярных и высокоуровневых курортов в Крыму. Этот же статус сохранялся за городом в советский период, сегодня популярность Ялты не ослабевает, констатируют участники рынка. В настоящий момент, по словам экспертов, в Ялте осталась часть застройки еще советского наследия, есть достаточно большое количество санаториев, баз отдыха и курортных комплексов как времен СССР, так и создающихся вновь. Помимо этого, на курорте возведены и продолжают строиться объекты бизнес- и премиум-класса. Активность в этих сегментах дает все основания полагать, что у Ялты есть большие перспективы для развития как премиального города-курорта.

По данным консалтинговой компании Macon, в Ялте на сентябрь текущего года в строительстве находится более 500 тыс. кв. м жилой и апартаментной недвижимости. Рост по сравнению с прошлым годом составил 33% (рост 2022 года к 2021-му — 38%). По словам аналитиков, все новые строительные проекты на курорте выходят на условиях проектного финансирования.

«В конце 2022 года состоялся выход на рынок Ялты первого российского игрока — ГК "Точно" с проектом "Роялта". Но пока другие крупные игроки за ним не последовали. Спрос на рынке есть, но он ниже уровня 2020–2021 годов и сильно отстает от девелоперской активности. Накопленный объем остатков при текущем уровне спроса будет продаваться в течение пяти-шести лет»,— рассказывает директор по исследованиям компании Macon Ольга Змиевская.

Замруководителя агентства недвижимости «Причал 82» Светлана Пефтиева констатирует, что в Ялте на сегодняшний день реализуются достаточно интересные проекты, и их, по ее словам, не так мало для такого небольшого региона. «По нашим оценкам, самые перспективные проекты — это жилой комплекс премиум-класса "Никитский Дворец", комплекс апартаментов "Азор" и клубный коттеджный поселок "Отрадный". Застройщиков, всем известных на материке, у нас не так много, и, как правило, они реализуют точечные пилотные проекты с целью изучения рынка недвижимости на новой территории, именно в Крыму»,— говорит эксперт.

Премиальный жилой комплекс «Роялта» расположен в центральной части Ялты. Согласно проекту, разработанному совместно с московским архитектурным бюро «Остоженка», «Роялта» состоит из семи корпусов различной этажности (от двух до девяти этажей). Резиденция рассчитана на 280 квартир с террасами: одно-, двух- и трехкомнатные, двухэтажные и трехуровневые. Двор резиденции будет состоять из нескольких террас, которые каскадом спускаются в сторону набережной. Объем инвестиций в строительство премиальной резиденции «Роялта» в Крыму составит 4,3 млрд руб. По данным компании, на начальном этапе строительства в резиденции «Роялта» уже продано 10% квартир.

По данным Macon, к числу наиболее крупных проектов в Ялте на сегодняшний день относятся: «Роялта» (ГК «Точно»), «Крымская Резиденция» (ГК «Интеллект»), «Партенит Парк» (ГК «Севастопольстрой»), «Лучистое» и «Вишневый сад» (ГК «Интерстрой»). Но в целом, отмечает Ольга Змиевская, Ялта — это рынок небольших и точечных проектов. «Разумеется, этот рынок сильно зависит от политической ситуации, что сейчас существенно сдерживает рост цен и покупательскую активность на нем»,— резюмирует аналитик.

По словам генерального директора ГК «Точно» Николая Амосова, Южный берег Крыма — достаточно дорогая территория полуострова, и участки под жилую застройку, в особенности по 214 ФЗ,— это уникальный случай и большая редкость. «На сегодняшний день территория, на которой будет возводиться ЖК "Роялта", практически единственная отведенная под застройку жилой недвижимости такого уровня и находящаяся в непосредственной близости к инфраструктурным объектам и к набережной Ялты»,— рассказывает участник рынка.

Не дешево, но будет дороже

По данным Macon, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Ялты сейчас составляет 215 тыс. руб. Снижение по сравнению с концом 2022 года составило 16%. Это, по мнению аналитиков, связано в основном с выходом новых комплексов с ценой ниже рыночной. «По отдельным проектам в 2023 года цены относительно стабильны»,— констатирует Ольга Змиевская.

Риелторы же, наоборот, фиксируют рост цен на недвижимость в Ялте. Так, по словам Светланы Пефтиевой, это связано с падением курса рубля. Количество сделок по сравнению с 2021 годом также сократилось, и вместе с тем вырос средний чек. «Спрос на недвижимость Ялты есть, продажи есть как в эконом-сегменте, так и в бизнес- и премиум-сегментах рынка недвижимости. Этот спрос сохраняется за счет более доступных цен, чем на аналогичную недвижимость в других курортных регионах России»,— считает госпожа Пефтиева.

В перспективе цены на недвижимость в Ялте вырастут, по мнению госпожи Пефтиевой, минимум на 30–40%. Это, отмечает Светлана Пефтиева, случится, как только восстановится авиасообщение в Крыму. «Сейчас как раз есть уникальная возможность приобрести курортную недвижимость, которая будет стоить дороже, таких цен, как сейчас, уже не будет»,— говорит замруководителя АН «Причал 82».

Сегодня, по информации риелтора, квадратный метр новой курортной недвижимости в Ялте в среднем варьируется в пределах 240–300 тыс. руб. за квартиры и апартаменты и 210–240 тыс. руб. за коттеджи и индивидуальные дома. Есть проекты, где цена квадратного метра достигает 1,5 млн руб. а предложения от 138 тыс. руб. за «квадрат».

Конкуренция материку

По мнению Светланы Пефтиевой, Ялта вполне может конкурировать по спросу с курортами Краснодарского края. Основной покупатель недвижимости на курорте, по словам риелтора,— это жители Москвы, Санкт-Петербурга, Урала и Сибири. «Они приобретают квадратные метры для сезонного отдыха с перспективой переезда на постоянное место жительства. Основной контингент покупателей — от 45 лет и выше, и в перспективе Ялта — курорт для состоятельных пенсионеров, ведь здесь благоприятный и теплый климат»,— говорит госпожа Пефтиева.

Ялта интереснее Сочи с точки зрения природного ландшафта, наличия памятников архитектуры, разнообразия форматов отдыха для проживающих в Крыму и туристов, считает коммерческий директор ГК «Таврида Девелопмент» Регина Толоконникова. «Сегодня Крым недооценен. Сейчас идеальный момент для инвесторов, которые уже не верят в активный рост цен в Сочи, вложить средства в Крым и, в частности, в Ялту»,— резюмирует эксперт.

Как отмечает Николай Амосов, на сегодняшний день интерес россиян к курортной недвижимости неуклонно растет, и это связано не только с внешнеполитической ситуацией. «Мы это видим по динамике продаж собственных проектов на Черноморском побережье Краснодарского края, в городах Туапсе и Новороссийск. Ввиду ограничений на строительство премиальные города-курорты, такие как Сочи, имеют лимит предложений в сегменте жилой недвижимости, и Крым сегодня рассматривается как одно из перспективных направлений для развития внутрироссийского туризма»,— подытожил гендиректор ГК «Точно».

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram