Площади будет меньше
Власти Удмуртии прогнозируют спад ввода жилья в эксплуатацию в 2024-2026 годах
Власти Удмуртии ожидают в 2024-2026 годах снижение ввода жилья на 20-25% по сравнению с 2023 годом до 900-1000 тыс. кв. м ежегодно. В первую очередь спад произойдет в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В минстрое региона сказали, что снижение обусловлено высоким вводом в эксплуатацию ИЖС в 2022 году, который был вызван дачной амнистией и реализацией программы по догазификации. Застройщики отмечают, что на ожидаемый спад ввода жилья также влияет дефицит кадров в отрасли и отмена некоторых льготных ипотечных программ. Сокращение объемов ввода жилья в будущем также соответствует снижению платежеспособного спроса, считают эксперты.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Согласно проекту прогноза социально-экономического развития Удмуртии на 2024-2026 годы, в 2024 году ожидается снижение ввода жилья на 20-25% по отношению к 2023 году (0,9-1 млн кв. м). В 2025-2026 годах ежегодно планируется вводить 0,9-1 млн кв. м. В прогнозе отмечается, что снижение произойдет в первую очередь в сегменте ИЖС. Документ рассмотрели на заседании правительства республики, вместе с проектом бюджета его представят депутатам госсовета.
В 2022 году в эксплуатацию ввели 1,12 млн кв. м жилья, что на 40% больше, чем годом ранее. Учитываются как многоквартирные дома (МКД), так и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). По данным Удмуртстата, за 9 месяцев 2023 года в эксплуатацию сдано 1,16 млн кв. м жилой площади, что на 7,8% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По итогам года ожидается, что ввод жилья составит 1,26 млн кв. м, что будет на 7% больше показателей прошлого года.
Первый заместитель министра строительства, ЖКХ и энергетики Удмуртии Ольга Дубовцева рассказала «Ъ-Удмуртия», что незначительное сокращение прогнозируемого ввода жилья связано с высоким вводом в эксплуатацию индивидуального жилья в 2022 году. На это, в свою очередь, повлияла реализация закона 518-ФЗ, который позволяет муниципалитетам выявлять собственников незарегистрированных объектов недвижимости и направлять эти сведения в Росреестр.
«На рост сдачи ИЖС в прошлом году также оказали влияние окончание 10-летнего срока аренды земельных участков, предоставленных под ИЖС, дачная амнистия и старт реализации программы по догазификации. Все это способствовало постановке на учет ранее построенных объектов ИЖС и увеличило объем ввода жилья в целом по республике»,— прокомментировала госпожа Дубовцева.
Прогноз социально-экономического развития Удмуртии основывается на анализе статистических данных за предыдущие годы и составлен в двух вариантах: базовом и консервативном, говорят в минстрое региона. «Надо отметить, что в настоящее время в стадии строительства находится 1,5 млн кв. м МКД. Это 154 дома, которые будут введены в эксплуатацию в ближайшие три года. Расчет по индивидуальному жилью составляет порядка 500 тыс. кв. м в год»,— прокомментировала замминистра. Также она подчеркнула, что объем нереализованных квартир в новостройках на сегодняшний день составляет до 5%. На спрос оказывает влияние и имеющаяся потребность для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, а также обеспечения жильем детей-сирот, для которых приобретаются квартиры в строящихся на территории Удмуртии многоквартирных домах, добавила Ольга Дубовцева.
Руководитель службы маркетинга и реализации недвижимости строительной компании «АССО-Строй» Александр Шишкин считает, что есть несколько негативных факторов, которые прямо или косвенно влияют на объем строящегося жилья как МКД, так и ИЖС. «Одним из факторов является возникший дефицит рабочей силы в отрасли. Сейчас крайне тяжело найти свободную строительную бригаду. И индивидуальные застройщики, и фирмы-девелоперы в этом году в полной мере столкнулись с проблемой дефицита кадров. В таких условиях сложно наращивать объемы. Также немаловажным является и тот факт, что государство постепенно сворачивает программы льготного ипотечного кредитования, что в конечном счете серьезно сказывается на платежеспособном спросе. Первой была закрыта программа сельской ипотеки, видимо, исходя из этого и был скорректирован в меньшую сторону прогноз по вводу ИЖС в следующем году»,— прокомментировал господин Шишкин.
В годовом исчислении спрос достаточно стабилен, но в течение года могут быть периоды ажиотажа и затишья, что в настоящий момент свойственно всей отрасли.
«Рост ставок по ипотеке напрямую влияет на показатели продаж квартир, что со временем может отразиться на объемах вывода новых объектов и, соответственно, на объеме ввода в эксплуатацию в последующем»,— сказал господин Шишкин.
В агентстве недвижимости «Этажи» в Ижевске говорят, что льготная ставка не изменилась и она по-прежнему доступна и востребована у населения. Застройщики и банки стимулируют клиентов скидками и льготными ставками, за счет чего процент нераспроданного жилья существенно уменьшился. Несмотря на повышение ключевой ставки и поднятие первоначального взноса покупательский интерес остается на высоком уровне. «Спрос на новостройки зависит от покупательской способности, и государство на сегодняшний день этому способствует, продлевая льготную ипотеку. Снижение спроса, по нашим данным, ожидается в 1 квартале 2024 года, это сезонные снижения. Сложно сказать, что нас ждет в 2024-2026 годах, однако важно отметить, что за последние несколько лет от любого шока рынок недвижимости восстанавливался за 3-6 месяцев. Это один из самых защищенных рынков для инвестирования на данный момент»,— отметила руководитель отдела по работе с партнерами Анастасия Яранцева.
Ожидаемое снижение объемов ввода в эксплуатацию ИЖС обусловлено нехваткой земли с коммуникациями и необходимым назначением, добавила госпожа Яранцева. Данная проблема уже наблюдается среди застройщиков ИЖС.
По мнению заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александра Цыганова, сокращение прогнозируемых объемов ввода жилья соответствует снижению платежеспособного спроса, рост которого поддерживать на основе субсидирования ипотеки становится все сложнее, так как возникают угрозы финансовой стабильности банковской системы. «Сокращение объемов ИЖС может быть вызвано как удовлетворением наиболее выраженной части платежеспособного спроса, спадом числа регистрируемых ранее построенных объектов, так и повышением цен на стройматериалы, снижением доступности кредитования и исчерпанием привлекательных для застройки мест. Ипотечные ставки растут, Центробанк повышает требования к первоначальному взносу, предполагает ввести макропруденциальные лимиты на выдачу ипотечных кредитов и т. д. Это вольно или невольно должно учитываться в прогнозах социально-экономического развития регионов, и Удмуртия здесь не исключение»,— прокомментировал эксперт.