Чем опасен дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках недвижимости

Разница стоимости жилья в новостройках и на вторичном рынке достигла рекордных значений — почти 42%. На этот дисбаланс обратила внимание директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова. Она также добавила, что этот разрыв не снижается, а лишь увеличивается, несмотря на льготные программы. Стоимость квадратного метра вызывает вопросы и в Минстрое, его планируют обсудить, в том числе c банковским сообществом. Что происходит с ценами на первичном рынке? И стоит ли ожидать их коррекции? Выясняла Аэлита Курмукова.

Получить ипотеку без господдержки сейчас можно в среднем под 16% годовых. При этом еще не все банки пересмотрели свои программы после очередного поднятия ключевой ставки ЦБ. Так что жилье в России становится все менее доступным, при этом размер переплаты все увеличивается, подчеркнул руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко:

«Возьмем квартиру в Москве, для покупки которой нужно получить кредит в 20 млн руб. на 20 лет со ставкой 16%. Платежи по нему составят 278 тыс. руб. За все время клиенту банка придется выплатить 66 млн руб., то есть он переплатит сверху 46 млн, что в два раза больше, чем сумма займа».

Цены на столичные новостройки растут во всех сегментах, но быстрее всего в массовом (+2% только за октябрь). А с начала года квартиры уже стали дороже на 8%.

Средняя стоимость квадратного метра жилья на московском рынке недвижимости — 510,5 тыс. руб., подсчитали аналитики компании «Бест-Новострой». И предпосылок для ее снижения нет, заметил директор направления «Новостройки» компании «Инком-недвижимость» Валерий Кочетков:

«Сами застройщики зажаты в тиски. С одной стороны, на них давит себестоимость работ, с другой, в проекте зашито проектное финансирование банков и согласованная с ними стоимость реализации.

Некуда девелоперам снижать цену. Она может корректироваться лишь с учетом спроса, если он будет понижаться. А это произойдет, потому что ипотека становится все недоступнее.

Люфт в цене всегда присутствует на акции и скидки, но он не будет существенным: 3-5% вниз, не более того».

На рынке недвижимости надулся пузырь, добавляют собеседники “Ъ FM”. Дешевые кредиты не сделали жилье доступным, застройщики симметрично повышали цены, поэтому ЦБ и занял жесткую позицию по борьбе с дешевыми кредитами, пояснил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко:

«Дешевое кредитование стало угрожать стабильности банковской системы.

В частности, в новостройках, где есть льготная ипотека, стоимость лотов стала существенно выше, чем на вторичном рынке. Разрыв составляет 30-40% и более.

Это означает, что, если люди, которые купили квартиры, завтра по какой-то причине не смогут платить по кредитам и захотят их продать, у банка образуется дыра. Ведь начальный взнос сейчас в среднем составляет 10-20%, а продать жилье на вторичке можно с дисконтом в 30-40% от цены новостройки. Кто будет закрывать эту разницу?»

А это, добавляет господин Репченко, ставит под удар всю банковскую систему в случае массовых просрочек по ипотеке, отчасти поэтому ЦБ и пошел по пути существенного повышения ключевой ставки.

На перегретый рынок жилищного кредитования обратили внимание и в Госдуме. Депутаты предлагают повысить первоначальный взнос по ипотеке до 25% уже с 1 января 2024-го, а с лета следующего года вообще отменить льготные программы, оставив их только в регионах с низким спросом на недвижимость. Это, в свою очередь, как замечают аналитики, может остановить рост цен на новостройки.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".