Фундаментальные инвесторы
В Москве подраскупили квартиры на стадии котлована
Активность покупателей-инвесторов на рынке новостроек Москвы привела к сокращению предложения объектов на начальных стадиях строительства почти на треть. Эти лоты часто скупаются для перепродажи по договорам уступки. Высокий спрос привел к опережающему росту цен: квартиры в сданных корпусах комфорт-класса оказались в среднем дешевле, чем в объектах на стадии котлована. Готовые и не всегда привлекательные лоты копятся в экспозиции.
Фото: Евгений Разумный, Коммерсантъ
Квартиры в корпусах на этапах котлована и монтажа первых этажей по итогам октября сформировали 25,2% экспозиции на первичном рынке «старой» Москвы против 37,5% годом ранее, подсчитал «НДВ Супермаркет недвижимости». В натуральном выражении объем предложения на начальных этапах реализации за год сократился почти на треть, хотя совокупная экспозиция выросла на 0,2%, до 2,2 млн кв. м. В «Метриум» говорят, что объем предложения по итогам октября остался на уровне прошлого года — 66,6 тыс. квартир и апартаментов, а экспозиция на начальной стадии сократилась почти в 2,5 раза, до 9,8 тыс. лотов. Управляющий партнер bnMAP.pro Ирина Доброхотова отметила снижение доли лотов на начальных стадиях строительства в новостройках комфорт-класса с 34% до 23%, бизнес-класса — с 29% до 16%.
Вымывание с рынка предложения на начальных этапах строительства исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева связывает с высоким спросом.
По данным Росреестра, в октябре в Москве было заключено 12,1 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что в 2,6 раза больше, чем за октябрь 2022 года. В сентябре показатель год к году вырос на 77%, до 13,6 тыс. ДДУ. В августе зарегистрировано 11,5 тыс. ДДУ, что на 66% больше, чем годом ранее. Высокие темпы поглощения на рынке связывали с повышением ЦБ ключевой ставки, ужесточением политики кредитования и предшествующими ожиданиями.
Управляющий директор «Метриум» Руслан Сырцов связывает высокий интерес к лотам на котловане с активностью инвесторов в период ажиотажа: «Они рассчитывают оформить ипотеку на выгодных условиях, а затем перепродать квартиры по договорам уступки, на которые распространяется, в частности, семейная ипотека». Готовых новостроек такие покупатели избегают. Инвестиционные покупки клиентов с валютными сбережениями стимулировал рост курса доллара, добавляет директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. Еще одним фактором сокращения экспозиции могло стать снижение девелоперской активности. Господин Сырцов говорит, что в январе—октябре продажи начались в 56 жилых и апарт-комплексах, а за аналогичный период прошлого года девелоперы вывели на рынок 78 проектов, то есть на 39,3% больше.
Вымывание экспозиции привело к опережающему росту цен.
Согласно данным НДВ, за год все новостройки в «старой» Москве подорожали на 14,7%, до 436,7 тыс. руб. за 1 кв. м. А стоимость предложения на котловане, по данным «Метриум», год к году увеличилась на 26,8% — до 431 тыс. руб. за 1 кв. м. Из данных НДВ следует, что квартиры в уже сданных домах по итогам октября были в среднем всего на 5,3% дороже новостроек на стадии котлована. Годом ранее разрыв был 13,5%. В объектах комфорт-класса динамика еще показательней. Если в прошлом октябре средняя стоимость 1 кв. м в готовых корпусах была на 8,5% больше, чем в объектах на стадии котлована, то в этом году готовые корпуса оказались дешевле новостроек на ранних стадиях на 9,9%.
По данным «Метриум», в готовых новостройках девелоперы сейчас продают 7,1 тыс. лотов, на 41,4% больше, чем годом ранее. «В большинстве проектов есть невостребованные лоты, которые продаются дольше, например, из-за плохих видовых характеристик или близости к лифтам»,— говорит Руслан Сырцов. Ирина Доброхотова добавляет, что в уже сданных или находящихся на завершающих стадиях объектах экспонируется 18% предложения бизнес-класса против 9% годом ранее. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев отмечает, что специфика спроса зависит от сегмента: в проектах премиум-класса половина клиентов традиционно выбирают завершенные корпуса.