На фоне активного запуска новых проектов возможен дефицит жилья с близкими сроками ввода

Рынок новостроек в РФ в части баланса спроса и предложения остается довольно стабильным, следует из обзора «Дом.РФ». Ажиотажный спрос на жилье, возникший в последние месяцы в силу востребованности льготных программ на фоне роста ключевой ставки, уравновешивается высокими темпами запуска новых проектов, которые существенно опережают темпы ввода жилья. Строящегося сейчас жилья хватит для обеспечения нынешних темпов ввода до 2026 года даже при отсутствии новых проектов. Однако аналитики фиксируют риски возникновения дефицита предложения жилья с близкими сроками ввода.

По итогам января—октября рынок новостроек остается относительно сбалансированным с точки зрения соотношения спроса и предложения жилья, следует из обзора «Дом.РФ». За десять месяцев этого года новых проектов запущено на 25% больше (47 млн кв. м), чем было введено в эксплуатацию (37 млн кв. м). Размер такого превышения, обеспечивающего рост объемов строительства, увеличился по сравнению с началом года (тогда он был равен 10%).

Объясняется такая динамика активным выводом на рынок новых проектов на фоне высокого спроса в качестве задела по продажам, формируемого застройщиками в ожидании возможного завершения части льготных ипотечных программ с июля 2024 года (см. “Ъ” от 9 ноября). Имеющийся сейчас объем строящегося жилья (105,8 млн кв. м), по оценке «Дом.РФ», будет обеспечивать текущие темпы ввода на 2,8 года вперед даже в случае отсутствия новых запусков — до 2026 года.

Балансирующим фактором стали и высокие продажи, которые, как пишут аналитики, «не дали увести рынок в сторону избытка предложения».

Спрос, подогретый льготной ипотекой на фоне роста ставок, привел к рекордному количеству зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) — 524 тыс. за январь—сентябрь, что 10% больше, чем годом ранее, и на 26% больше, чем за аналогичный период 2021 года. По прогнозам «Дом.РФ», по итогам года будет зарегистрировано максимальное за все время количество ДДУ — около 750 тыс.

Такой рост спроса позволил сократить сроки реализации непроданного строящегося жилья с 3 лет на начало года до 2,3 года. При этом доля проданного жилья пока сохраняется на уровне 30% (что ниже, чем в 2020–2021 годах — около 40%). Это объясняется как запуском большего объема новых проектов, которые застройщики только начали продавать, так и выбытием с рынка домов с высоким уровнем распроданности в связи с вводом в эксплуатацию. В «Дом.РФ» текущую ситуацию характеризуют как сбалансированную — в силу того что в 2020–2021 годах на фоне активного стимулирования спроса соотношение распроданности и стройготовности объектов превышало 90%, что означает дефицит предложения. Сейчас же показатель немного выше нормального уровня в 70%.

Впрочем, рынок на фоне наблюдавшегося в последние месяцы ажиотажного спроса вновь начал двигаться в сторону дефицита предложения — такие риски фиксируются в отношении объектов в высокой степени готовности.

Так, в проектах с плановым вводом в этом году уже распродано 75% площадей, а половина объема нереализованного жилья будет введена после 2024 года. При этом, добавляют в «Дом.РФ», в проектах, ввод которых запланирован на 2024–2025 годы, уже продана треть жилья. При довольно невысоком уровне стройготовности это несколько выше «нормального» уровня распроданности, что позволило застройщикам в третьем квартале вновь поднять цены на квартиры.

Евгения Крючкова