Недвижимость

Сегодня на территории Петербурга и Ленинградской области работает около пяти десятков промзон, однако к современным промышленным паркам эксперты относят в лучшем случае лишь половину из них. В чем преимущество современных индустриальных парков перед обычными производственными помещениями, разбиралась корреспондент Business Guide Юлия Майовер.

По подсчетам Nikoliers, на территории Санкт-Петербурга на данный момент действует около 50 промышленных зон общей площадью примерно 15,5 тыс. га. При этом Алла Сидоренко, руководитель направления складской и индустриальной недвижимости компании «Бестъ. Коммерческая недвижимость», указывает, что сегодня в регионе работает 24 индустриальных парка общей площадью 2,2 тыс. га, из них 15% расположено в Петербурге, а остальные 85% — в Ленинградской области. Количество резидентов промпарков, по ее подсчетам,— 266.

Госпожа Сидоренко говорит, что суммарный объем инвестиций в промпарки города составил 66,4 млрд рублей, из них 2% — бюджетные средства (затраты на инфраструктуру), 16 % — девелоперы, а основная финансовая нагрузка на резидентах — 82%. «В парках наиболее востребованы территории площадью 1–2 га, в связи с наиболее безопасной и понятной уже организованной транспортной и инженерной инфраструктурой, позволяющей минимизировать будущие расходы на логистику»,— поясняет она.

Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент», добавляет порядок цифр: «Реализация индустриального парка М18 показала высокий неудовлетворенный спрос на участки площадью от 20 до 50 соток для малого и среднего бизнеса».

Цена вопроса

Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, говорит, что размер инвестиций в первую очередь зависит от локации и включает в себя цену земельного участка и стоимость проведения инженерных коммуникаций. Например, в Ленинградской области прокладка сетей стоит дешевле, чем в границах Санкт-Петербурга.

«На севере города земельные участки с необходимым видом разрешенного использования и подведенными инженерными коммуникациями (или полученными техническими условиями на их подведение) продаются в среднем по 45–60 млн рублей за гектар (цена напрямую зависит от близости к КАД). На юге города подобный земельный участок будет стоит 25–40 млн рублей за гектар»,— отмечает эксперт.

Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами NF Group в Санкт-Петербурге, полагает, что стоимость создания промпарка существенным образом зависит от размера подготавливаемой территории. Чем больше территория, тем стоимость подготовки каждого гектара становится дешевле (за счет масштаба, но до определенных величин). «Ориентиры — это 10–25 млн рублей за гектар, включая НДС, в части подготовки территории. При этом ключевые статьи затрат — это необходимые мощности по электроснабжению, очистные сооружения и твердые покрытия»,— рассказывает эксперт.

Господин Карцев подтверждает: «Мы можем отметить, что сумма инвестиций в индустриальный парк М18 на территории в 16 га, девелопером которого мы являемся, составляет около 400 млн рублей без учета строительства объектов резидентов».

Наталия Пырьева, аналитик компании «Цифра брокер», добавляет: «Строительство транспортной инфраструктуры и инженерных сетей на больших площадях будет дешевле в рублях за гектар: для парка с территорией 10 га возведение автомобильных и инженерных сетей обойдется в 20 млн рублей за гектар, для парка с территорией 150 га — примерно в 8 млн. Стоимость проектирования, строительства и возведения коммуникаций при этом составит до 80% от общей цены создания промпарка».

Основные плюсы

Эксперты отмечают ряд преимуществ работы в промышленных парках. Господин Вечер указывает, что в рамках промышленного парка компания получает земельный участок, готовый к строительству объекта. «Покупка земли "в поле" не гарантирует беспроблемного подключения площадки к энергоресурсам или строительство подъездных дорог»,— объясняет он. Эксперт также обращает внимание, что управляющая компания полностью берет на себя обязательства по содержанию инженерных сетей и дорог внутри промышленного парка.

«Что касается готовых промышленных помещений, то они редко полностью удовлетворяют всем потребностям компании. После аренды или покупки такой объект зачастую следует подготовить и модернизировать под нужды производства»,— говорит господин Вечер. Кроме того, указывает он, на данный момент на территории Петербурга практически невозможно найти под аренду или покупку качественный крупный производственный блок. Начиная с середины 2020 года из-за ограниченного предложения по аренде производственных помещений и комплексов резко выросло число запросов на покупку подготовленных (со стороны инженерных коммуникаций) земельных участков для строительства производственных зданий для собственных нужд компаний, отмечает эксперт.

Господин Алексеенко говорит: «Парк для покупателя земли или арендатора готового промздания — это прозрачная схема приобретения прав, прогнозируемые сроки запуска, прогнозируемые затраты, наличие трудовых ресурсов и необходимая инфраструктура для них. Плата за промышленный парк — это инвестиции, которые себя окупают, так как избавляют от многих, главным образом непредвиденных, затрат. Это возможность в нужные сроки развить свое производство и иметь ликвидный объект в том числе. Обычные производственные помещения — это просто другая стратегия».

Илья Князев, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании NF Group в Санкт-Петербурге, считает, что основные преимущества индустриальных парков по сравнению с одиночными промышленными объектам для конечных пользователей — производственных компаний — это наличие уже готовых коммуникаций и инженерно-технического обеспечения на территории парка, а также наличие управляющей компании, которая отвечает за обслуживание объектов общей инженерной инфраструктуры и может обслуживать объекты компаний-резидентов.

Господин Карцев добавляет, что, кроме стандартного набора (электричество, газ, водоснабжение и канализация), важнейшим элементом инфраструктуры является система внешней логистики. «Если внутренние дороги — это зона ответственности девелопера, то с подъездными дорогами требуется содействие администрации, для бизнеса это неподъемная задача. Улучшение ситуации с дорогами в Ленинградской области значительно стимулировало бы рост предложения качественных площадок для производства»,— подчеркивает эксперт.

Александр Ходченков руководитель компании «ФАКТ.» (промпарк «КиевскоЕ-95»), комментирует: «Ключевая характеристика современного промпарка — транспортная доступность для сотрудников. Другие элементы инфраструктуры — асфальтовые дороги, инженерные сети и административно-бытовые постройки — являются уже базовыми и предусмотрены практически во всех проектах. Следующим этапом развития промпарков становится человекоцентричная инфраструктура: дополнения в виде зеленых зон, благоустроенных мест отдыха и прочих "плюшек" для сотрудников».

Господин Карцев еще одним преимуществом образования промышленных конгломераций называет синергию: «На единой территории могут образовываться производственно-коммерческие сети с оптимальной логистикой».

Свои сложности

При этом, уверены эксперты, для девелоперов развитие промышленных парков — далеко не всегда привлекательно. В первую очередь все упирается в вопросы управления. «Управление промышленным парком — это как управление многоквартирным домом с большим количеством собственников. Кроме того, на УК полностью ложатся обязанности по содержанию всей внутренней инфраструктуры промпарка»,— говорит господин Вечер.

Господин Карцев считает, что современное управление индустриальными парками должно совмещать функции эксплуатации и коммерческого управления, где необходимо заниматься не только содержанием территории, но и брать на себя доверительное управление объектами. «Централизованное управление — это требование времени, гарант целевого использования территории парка и создания производственно-коммерческих кластеров с необходимой сервисной инфраструктурой для работников предприятий (питание, проживание, развозка)»,— полагает он.

Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management, добавляет: «Нельзя сказать, что управление промышленными парками имеет значительные сложности, но специфика, безусловно, есть». Во-первых, говорит он, это смешанный тип недвижимости. С точки зрения профиля использования промпарки относятся к индустриальной недвижимости, а с точки зрения организации пространства и принципов выстраивания отношений — к складским комплексам или бизнес-центрам.

На территории промпарков, как правило, размещается большое количество разных объектов, существенно отличающихся по функциональному использованию: производственные, административные, складские здания. Соответственно, есть значительные различия в инженерном оборудовании, экологических аспектах эксплуатации, графике работы. «Поэтому УК должна уметь решать такие задачи как обеспечение правильной утилизации производственных стоков, поддержание в хорошем состоянии автомобильных и железных дорог внутри парка, обеспечение круглосуточной доступности всех подъездных путей, выстраивание работы с учетом требований промышленной безопасности»,— подчеркивает господин Мезенцев.

Во-вторых, отмечает эксперт, в промпарках размещается большое количество организаций, что нетипично для привычных промышленных предприятий, где на одном объекте располагается одна компания. Такое «соседство» напоминает взаимоотношения между резидентами в складских комплексах или бизнес-центрах. «Поэтому здесь УК должна выстраивать свою работу с компаниями разного профиля, которые могут иметь разный график работы, потребность в разных видах услуг. УК должна в этой ситуации обеспечить для всех этих резидентов соответствующий клиентский сервис»,— говорит он.

Помощь от государства

Понимая, что девелопер, развивая промышленные парки, берет на себя определенные обязательства, государство декларирует помощь. Господин Князев перечисляет: «На федеральном уровне для частных индустриальных парков действуют компенсационные меры поддержки. Среди федеральных НПА, регулирующих поддержку индустриальных парков,— ПП РФ 831 и ПП РФ 1119, направленные на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам управляющей компании (ПП РФ 831) и на субсидирование затрат на инфраструктуру (ПП РФ 1119). Также действует программа компенсации затрат УК на создание и развитие инфраструктуры парков (ПП РФ 1325)».

Госпожа Пырьева поясняет: «Инвесторы со стороны государства могут рассчитывать на компенсацию 75% инвестиций в инфраструктуру промпарков, объем которой составляет 30 млн рублей на гектар общей площади территории индустриального парка и 120 тыс. рублей на квадратный метр общей площади зданий технопарков в сфере высоких технологий. Вместе с этим как на федеральном, так и на региональном уровне существуют льготы по налогам на прибыль, на имущество, по земельному налогу и льготные ставки по аренде земли».

Господин Князев говорит, что на региональном уровне в Ленобласти действует льготный налоговый режим для управляющих компаний, предоставляющий отсутствие налога на имущество в течение восьми лет, сниженный налог на прибыль, а также льгота по арендной плате на земельный участок и получение земли в аренду без торгов.

Для резидентов индустриальных парков на территории Ленобласти налоговые льготы не предусмотрены, однако производственные и логистические компании могут обращаться за мерами поддержки, не связанными с деятельностью индустриального парка, например, в соответствии с программой промышленной ипотеки или с законом Ленинградской области «О стимулировании инвестиционной деятельности».