Апарт-отели

Рынок апарт-отелей испытывает серьезные колебания спроса в последние три года. На этом фоне выбор управляющей компании становится особенно актуальным: именно она должна обеспечивать стабильные финансовые поступления. При этом сегодня наблюдается дефицит персонала для этой сферы. Корреспондент Business Guide Антонина Егорова изучала вопрос, как участники рынка решают проблему нехватки кадров.

Сегодня в Петербурге прошли классификацию и, соответственно, управляются профессиональными УК около 39% апартаментов на рынке сервисных апартаментов. При этом в большинстве комплексов заключение договора на обязательное управление при приобретении апартаментов не требуется. И многие собственники изначально пытаются сдавать свою доходную недвижимость сами, через доверенное лицо или небольшую УК. Поэтому диапазон доли номерного фонда под профессиональными УК колеблется в пределах от 15 до 100%. Но, как отмечают эксперты, вследствие невысокой эффективности такого управления (низкого дохода, непрозрачности расчетов, негативных отзывов гостей), со временем собственник приходят к решению о заключении договора с профессиональной УК на объекте.

В целом инвесторы выбирают для покупок объекты под управлением профессиональных УК по нескольким причинам. Во-первых, такие компании обладают знаниями и опытом в сфере гостеприимства, что обеспечивает высокий уровень сервиса для гостей и управления объектом. Они понимают, как максимизировать доходность, оптимизировать занятость и поддерживать качество обслуживания на высоком уровне. Во-вторых, владельцы юнитов в апарт-отелях часто ищут возможность инвестировать в недвижимость без необходимости заниматься ежедневными операционными задачами, такими как обслуживание, управление бронированиями, маркетинг и общение с гостями. УК берут на себя эти функции, позволяя владельцам сосредоточиться на других интересах или инвестициях.

Кроме того, по словам Сергея Макарова, руководителя агентства недвижимости «Vysotsky Estate Фили-Можайский», управляющие компании используют передовые маркетинговые стратегии и технологии для управления бронированиями, что помогает поддерживать высокую занятость и максимизировать доходы от аренды. Они также обладают навыками и ресурсами для создания положительного опыта для гостей, что повышает вероятность их возвращения и положительных отзывов. А управляя множеством объектов, могут сократить затраты за счет экономии масштаба. «Наконец, профессиональные управляющие компании гарантируют соблюдение всех требований законодательства и стандартов безопасности, обеспечивают регулярное техническое обслуживание и ремонт, что помогает сохранять ценность недвижимости и предотвращает долгосрочные проблемы с обслуживанием»,— добавляет он.

Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, убежден, что апартаменты, находящиеся под централизованным управлением, в будущем также подвергнутся гораздо меньшему количеству рисков. «Мы уже сейчас подписываем договоры на 15 лет вперед. Если вы продаете апартаменты без одновременного подписания договора управления, риск того, что они не станут сервисными, очень велик, а это совсем другое качество объекта инвестирования. Инвесторы, которые разбираются в специфике гостиничного бизнеса, прекрасно это понимают»,— указывает он.

Кузницы кадров

По словам экспертов, во многих случаях управляющие апарт-отелями имеют формальное образование в области гостиничного дела или управления недвижимостью. Это может быть образование в профильных вузах, специализированные программы в учебных центрах. Часто они начинают свою карьеру в различных аспектах индустрии гостеприимства, например, работая в отелях, доходных домах или туристических компаниях. И со временем переходят в управление апарт-отелями, применяя накопленные знания и опыт. В некоторых случаях сотрудники апарт-отелей поднимаются по карьерной лестнице внутри одной компании и становятся управляющими после получения достаточного опыта и демонстрации управленческих качеств.

«Некоторые управляющие также приходят в индустрию апарт-отелей после успешной карьеры в других областях, таких как финансы, маркетинг или строительство. Есть и доля управляющих, которые начинают свой бизнес самостоятельно, открывая апарт-отель или переоборудуя существующую недвижимость под апартаменты для сдачи в аренду. Эти люди часто учатся на собственном опыте и могут не иметь формального образования в данной области»,— говорит господин Макаров.

По словам Юлии Шмидт, руководителя сети отелей Vertical, в компании от кадров для апарт-отелей какого-то специального образования не требуют. «Для нас важно получить сотрудника, который разделяет наши ценности и ценности наших гостей. Все приходит с опытом, поэтому мы предпочитаем растить кадры самостоятельно, прямо со студенческой скамьи: сотрудничаем с различными вузами, приглашаем профильных специалистов. Примерно 90% наших сотрудников — это непрофильные специалисты, которые пришли к нам на начальные позиции, а далее мы уже растим их внутри компании, делимся знаниями и опытом, учим работать со всеми нашими инструментами и системами»,— делится она.

При этом, как отмечает Евгения Мироненко, генеральный директор RBI PM (входит в группу RBI), главной проблемой сегодня является нехватка опытных специалистов. «Рынок апарт-отелей молод, его специфика требует специалистов, умеющих работать как с гостями, так и с инвесторами. Сфера управления апарт-отелями постоянно развивается, поэтому важно, чтобы специалисты продолжали обучаться и адаптироваться к изменениям в индустрии»,— считает она.

Среди основных проблем в подготовке кадров для управления апарт-отелями эксперты выделяют нехватку специализированных образовательных программ, посвященных непосредственно управлению апарт-отелями, быстрые изменения в отрасли, за которыми учебные заведения порой просто не успевают. А также преобладание теоретических знаний над практическими навыками и нехватку квалифицированных преподавателей с актуальным практическим опытом в управлении апарт-отелями. В глобальном смысле сегодня управляющий персонал должен обладать компетенциями в области гостеприимства, управления недвижимостью, маркетинга и продаж, а также техническими навыками вроде управления объектами и обслуживания клиентов.

По словам Александра Кравцова, управляющего партнера Fizika Development (девелопер апарт-отеля VIDI), поскольку большинство апарт-отелей сегодня управляется профессиональными операторами, то ответственность за обучение и компетентность сотрудников также лежит в большей степени на них. Поэтому некоторые УК, давно работающие на рынке, даже создают собственные обучающие программы, чтобы к моменту достройки нового объекта сотрудники сразу выходили на него подготовленными.

Петербургский аспект

В Северной столице ситуация на кадровом рынке в сфере управления апарт-отелями непростая, и участники рынка отмечают дефицит качественно подготовленного персонала. «Квалифицированных сотрудников сейчас действительно не хватает, поэтому в ближайшем будущем действующие управляющие компании будут кузницей кадров для всего рынка. Мы это видим и на собственном примере, и на примере наших успешных коллег и конкурентов. Растущий турпоток и развитие внутреннего туризма также будут формировать запрос к образовательным учреждениям, которые, мы надеемся, на него откликнутся»,— рассуждает Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании Well.

По мнению госпожи Шмидт, особенно остро сегодня стоит вопрос дефицита линейного персонала. «Рынок соискателей подорожал, их требования повысились. Поэтому часто бывает, что работодатель просто не может предложить то, что важно для соискателя. Поэтому на будущий год мы пересматриваем свою зарплатную политику, надеемся, что вместе с ростом зарплат персонала у нас будут расти и средний чек, и доходность объектов»,— говорит она.

Господин Сторожев полагает, что современным управляющим компаниям не хватает специалистов разного уровня компетенций — от топов до линейного персонала. «С уходом международных сетей рынок потерял ряд тренинговых центров. Имеющиеся образовательные учреждения не успевают за новыми форматами. Например, так нигде и не появились курсы обучения специалистов для апарт-отелей. Так как в рамках своего стратегического развития мы планируем стать крупнейшей региональной сетью апарт-отелей, то создание собственного учебный центр Valo University стало логическим итогом. Наработанный опыт компании будет способствовать развитию рынка гостеприимства не только в Петербурге, но и в российских регионах. Мы готовы делится экспертностью и обучать коллег стандартам качества, которые сами разработали и опробовали на практике»,— комментирует он.

По словам эксперта, в сентябре обучение в центре прошли девелоперы из Брянска, Сочи, Москвы, Казахстана. «В ближайшем будущем планируем запустить онлайн-курсы. Летом мы провели обучение менеджеров по продажам апарт-отеля "Гагарин Сити" из Новосибирска, который взяли в управление. Также мы рассматриваем возможность создания обучающего курса с одним из ведущих университетов Петербурга»,— заключает Константин Сторожев.