Чем отличается исламская ипотека от других ипотечных программ, ее виды и особенности реализации в России — в справке «Ъ».

Ислам запрещает любые сделки, в которых присутствует ссудный процент, это является грехом ростовщичества. Поэтому стандартные ипотечные программы не подходят для верующих мусульман из-за несоответствия нормам шариата.

С 1 сентября 2023 года на территории некоторых регионов России (Дагестана, Чечни, Башкирии и Татарстана) начался двухлетний эксперимент по развитию исламского банкинга, в связи с чем кредитные организации получили возможность предоставить клиентам новые продукты.

Согласно правилам шариата, вместо кредита под проценты банки могут предложить рассрочку, доверительное управление активами, халяльные инвестиции (например, беспроцентные облигации). 4 августа президент Владимир Путин подписал закон о специальном регулировании партнерского финансирования в отдельных субъектах, который устраняет нормативные препятствия для крупных игроков рынка в сфере исламского банкинга.

Услуги партнерского финансирования в соответствии с нормами шариата могут предоставлять юридические лица, включенные в соответствующий перечень Банка России и состоящие в саморегулируемой профессиональной организации. Это могут быть как кредитные, так и некредитные финансовые организации — НФО.

Виды исламской ипотеки

Банки исламских стран создали три вида ипотеки, которые различаются способом финансирования приобретения недвижимости.

Иджара. Это аренда с последующим выкупом. Каждый год кредитор пересматривает арендную плату, согласуя ее со средними ценами на рынке. Клиент может выкупить недвижимость в любое время по балансовой стоимости.

Мурабаха. Кредитор приобретает недвижимость и продает ее покупателю по цене чуть выше с выплатой долями. Причем в договоре обосновывается размер наценки, а пересмотреть условия можно только с согласия всех сторон.

Мушарака. Кредитор и клиент вместе владеют недвижимостью. Финансовое учреждение обычно сдает свою долю заемщику, а тот небольшими частями выкупает ее. Арендные платежи в данном случае уменьшаются пропорционально принадлежащей кредитору доле.

Халяльная ипотека в России

До принятия закона о партнерском финансировании исламская ипотека в России могла реализовываться при помощи посредников. При организации халяльной ипотеки нужно соблюдать несколько принципов:

·отсутствие процентного дохода;

·совместное несение рисков с заемщиком;

·соответствие стандартам Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях, AAOIFI;

·контроль за деятельностью со стороны местных духовных институтов.

В стране уже было несколько попыток реализовать принципы исламских финансов, в том числе в сфере ипотечного кредитования. В России такими кредитами занимались банк «Ак Барс» и ряд микрофинансовых организаций. В ноябре 2023 года пилотную программу исламской ипотеки в Башкирии и Дагестане запустил Сбербанк.

В Республике Башкортостан использовать «Ипотеку Мурабаха» можно на первичное и вторичное жилье, в Дагестане — только на первичное. Халяльная ипотека доступна от 300 тыс. до 100 млн руб. сроком до 20 лет с первоначальным взносом 30%. При этом подать заявку на исламскую ипотеку может гражданин любого вероисповедания.

Марина Колоколова