Как light industrial встраивается в рынок коммерческой недвижимости

Появившись всего несколько лет назад, проекты light industrial стали одним из самых быстрорастущих сегментов рынка коммерческой недвижимости. Объем их предложения за год вырос в два раза. Эксперты ожидают, что аналогичный темп сохранится в будущем году. Стабильный спрос на light industrial обеспечивает растущее в Москве производство: бизнес активно ищет новые помещения как на фоне расширения собственных мощностей, так и переезжая с территорий реконструируемых промышленных зон. Активное поглощение обеспечивает нулевую вакантность и моментальное заполнение качественных проектов.

Объем предложения качественных проектов формата light industrial по итогам 2023 года вырастет в 2,3 раза, достигнув 282 тыс. кв. м, посчитали в NF Group. За год, по данным консультантов, девелоперы сдали 162 тыс. кв. м таких объектов. В IBC Real Estate приводят похожие цифры, говоря о росте предложений класса А за год в два раза, до 349 тыс. кв. м. Еще 362 тыс. кв. м, по данным консультантов, сейчас приходятся на проекты класса В. «На фоне рекордного спроса на индустриальную недвижимость и дефицита таких проектов объем предложения прирастает достаточно быстрыми темпами»,— говорит руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай.

Ждать, что развитие формата light industrial остановится в ближайшей перспективе, не стоит. Так, на 2024 год, согласно подсчетам NF Group, запланирована реализация еще 420 тыс. кв. м таких проектов. То есть совокупный объем предложения может увеличиться еще в два с половиной раза. Формат становится все более востребованным как со стороны клиентов, так и со стороны девелоперов, объясняет партнер NF Group Константин Фомиченко.

Перспективный формат

Формат light industrial на рынке недвижимости активно развивается последние два года. Это современные здания, построенные для размещения производств любого формата, организации хранения, логистики и администрирования всех процессов в одном пространстве. Такие парки создаются специально под потребности производителей. Они обладают не только универсальной конфигурацией помещений, но и предоставляют возможность подключения ресурсоемкого оборудования. Традиционно объекты light industrial ориентированы на компании, работающие в сегментах среднего и малого бизнеса, в первую очередь производителей.

Развитие промышленного производства в последние годы в Москве идет достаточно активно. Согласно данным городских властей, валовой региональный продукт (ВРП) Москвы в 2021 году достиг 24,5 трлн руб., увеличившись сразу на 10,7% в сопоставимых ценах за год. Развитие экономики во многом опирается на обрабатывающую промышленность. Добавленная стоимость отрасли за 2021 год увеличилась на 13,5%, до 3,8 трлн руб. По данным портала «Открытый бюджет» города Москвы, ВРП города в 2022 году год к году превысил 27,2 трлн руб. В 2023–2025 годах московские власти рассчитывают на среднегородовой рост ВРП на 2,8–3,3%.

Позитивная динамика городской экономики не в последнюю очередь может быть продиктована стремлением предпринимателей занять новые для себя ниши. «Значимым фактором стимулирования спроса выступает курс на импортозамещение и расширение мер государственной поддержки различных отраслей промышленности»,— говорит Екатерина Ногай. На текущий момент содействие предпринимателям, по ее словам, осуществляется на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, существуют специальные программы от банков. Самой заметной формой поддержки эксперт называет федеральную программу промышленной ипотеки.

Растущий спрос бизнеса чувствуют на себе девелоперы индустриальной недвижимости. «Наша статистика продаж помещений в промышленных парках "Бутово" и "Сенькино" показывает, что более 56% клиентов рассматривают переезд в light industrial в связи с развитием бизнеса и выходом на новые рынки»,— говорит управляющий партнер Parametr Александр Манунин.

Согласно данным компании, 54% обращений при подборе помещений light industrial сейчас приходится на производственные компании, 22% формируют игроки сегментов e-commerce и логистики, 19% — операторы розничной торговли. 5% приобретают инвесторы. Екатерина Ногай считает, что производственные компании формируют 68% спроса на light industrial. «Речь идет преимущественно о производителях медицинских изделий, промышленного оборудования, товаров для дома и ремонта, продуктов питания»,— перечисляет эксперт. Еще 17% арендаторов, по ее словам, формируют дистрибуторы, 5% — ритейл и электронная торговля.

Сложности переезда

Дополнительным стимулом для аренды light industrial для бизнеса стало появление проектов комплексного развития территорий, за счет которых на месте устаревших промышленных зон в Москве сейчас появляются современные коммерческие и жилые объекты. Согласно подсчетам столичных властей, такие зоны занимают 18,8 тыс. га, или 17% территории в старых границах Москвы.

С постепенным вовлечением таких значительных объемов в оборот располагающиеся в них небольшие производства оказываются вынуждены искать для себя альтернативные варианты размещения. И light industrial для многих становится наиболее очевидным выбором. Весной Parametr провел опрос резидентов промышленных зон, который показал, что более 40% площадей могут перебазироваться в современные объекты такого формата за МКАД.

Но здесь малому бизнесу нередко приходится сталкиваться со значительной конкуренцией. Причина — в дефиците привычных складских помещений. Согласно данным NF Group, вакантность в этом сегменте минимальна и по итогам года составит всего 0,4%. Средняя запрашиваемая ставка аренды на этом фоне в Москве за год выросла на 42%, до 8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. Практически все объекты на рынке строятся под конкретного заказчика, и относительно небольшие компании, рассчитывающие снять 5–10 тыс. кв. м, нередко не могут найти для себя подходящие площади.

«Острый дефицит свободных площадей на рынке складской недвижимости привел к тому, что на объекты light industrial обратили внимание непрофильные клиенты, которые рассматривают для размещения площади от 5 тыс. кв. м. По опыту реализации наших промышленных парков такие клиенты могут занять до половины всех площадей, несмотря на то что ставки в проектах light industrial выше, чем в складах класса А, а нехватку рабочей высоты приходится компенсировать, выбирая помещение большей площади»,— говорит Александр Манунин.

Качественный дефицит

Несмотря на активный рост сегмента light industrial, объем предложения все еще остается достаточно сдержанным. Для сравнения: в целом в Московском регионе сейчас 24,5 млн кв. м качественных складских площадей против всего 282 тыс. кв. м городских складов, обращает внимание Константин Фомиченко. То есть на складском рынке в целом новый формат занимает 1–2% предложения. IBC Real Estate добавляет, что из 390 тыс. кв. м находящихся в стройке объектов light industrial 79% объема уже распроданы конечным пользователям.

Да и далеко не все строящиеся проекты в итоге могут оказаться сданы. «Повышение ключевой ставки оказывает значительное давление на развитие проектов как в сегменте light industrial, так и big-box»,— замечает Екатерина Ногай. Одновременно на рынке не так много системных игроков, которые готовы работать в долгосрочной перспективе в этом сегменте недвижимости.

В результате вакантность в готовых проектах в сегменте light industrial, по данным NF Group, равна нулю. Это указывает на дефицит, замечает господин Фомиченко. В этом контексте спрос в ближайшие годы, по его мнению, будет напрямую зависеть от объемов выводимого на рынок предложения, ведь все оно быстро и успешно сдается. По словам Александра Манунина, большинство площадей в качественных проектах light industrial продается еще до получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Пока рынок не насыщен и помещений не хватает, соглашается Екатерина Ногай. Дефицит, по ее прогнозам, будет только усиливаться, ведь компании продолжат активно переезжать с занимаемых площадей. И это не всегда будет продиктовано необходимостью. «Многие компании уже выросли из некачественных объектов класса C с издержками на ремонт, менее эффективной логистикой, менее презентабельным видом и хотят вести деятельность в более качественных условиях, с подготовленной инфраструктурой и понятным собственником, сконцентрировавшись на основной деятельности»,— рассуждает Константин Фомиченко.

Дефицит объектов light industrial в этих условиях на рынке, вероятно, сохранится надолго. Опыт развития в зарубежных странах показывает, что объемы проектов с производственно-складскими блоками небольшой площади могут быть сопоставимы с объемами предложения формата big box, говорит Константин Фомиченко. То есть в перспективе речь идет о длительном кратном увеличении сегмента light industrial. Консультант также рассчитывает, что формат будет активно развиваться не только в Москве, но и в других регионах России.

Ольга Мухина