Сергей Любимов, партнер LEVEL Legal Services, об инвестициях российских девелоперов

LEVEL Legal Services была образована в июне 2022 года на базе московского офиса ушедшей из России международной юридической фирмы Hogan Lovells. В новую фирму перешел весь костяк прежней команды — в частности, практику недвижимости и строительства возглавил партнер фирмы Сергей Любимов, имея за плечами более 20 лет опыта работы в московских офисах крупнейших международных юридических фирм, инвестиционных компаниях и family offices UHNWI. Он рассказал о том, как создавалась эта практика в юридической фирме.

— Расскажите подробнее о вашей практике недвижимости и строительства. Вы создали ее с нуля или успели создать базу, будучи в составе фирмы Hogan Lovells?

— По разным причинам Hogan Lovells в течение последних нескольких лет перед уходом из России не развивала активно направление недвижимости и строительства, и изначально целью моего прихода в эту команду в 2021 году была поддержка существующих клиентов корпоративной и иных практик фирмы по возникающим вопросам в сфере недвижимости. Но уже через несколько месяцев после моего присоединения к команде стало понятно, что мы можем не только поддерживать существующих клиентов, но и успешно развивать практику недвижимости и строительства в рамках отдельного направления: у нас многое получалось и появились большие планы на будущее. После ухода Hogan Lovells партнеры—основатели LEVEL Legal Services приняли решение о том, чтобы продолжить развивать практику уже на базе новой фирмы.

— С какими трудностями вы столкнулись с запуском новой фирмы и как вы их преодолели?

— В самом начале образования LEVEL Legal Services в июне 2022 года мы решали множество административных вопросов, связанных с созданием нового бренда и платформы как таковой. А в условиях жесткой конкуренции, когда на рынке образовалось еще несколько десятков «ньюльфов» (от слова «new» — термин, придуманный LEVEL Legal Services, обозначающий юридические фирмы, образованные командами ушедших из России международных компаний), было очевидно, что нужно действовать решительно и продвигать практику недвижимости и строительства с удвоенной силой.

Буквально за первые полгода мы проделали огромный объем работы по маркетированию фирмы и практики недвижимости, благодаря чему заняли ведущие места в крупнейших российских юридических и профильных рейтингах. Результаты этих усилий не заставили себя долго ждать. Бренд LEVEL Legal Services стал узнаваемым на рынке, мы стали получать в разы больше запросов от существующих клиентов, расширили клиентскую базу и команду. Далее мы планируем продолжать развитие с еще большей энергией, так как главное для нас — не стоять на месте.

— С какими запросами к вам чаще всего обращаются клиенты и изменилось ли направление вашей работы на фоне постоянно меняющейся экономической ситуации в стране и мире?

— В 2022 году мы начинали с консультаций клиентов в отношении выходов иностранных арендаторов из офисных договоров аренды, делали комплексные проверки (due diligence) в отношении объектов недвижимости в рамках корпоративных сделок. А в 2023 году направление работы фирмы в сфере недвижимости и строительства уже выступало самостоятельной практикой, которая консультировала крупные инвестиционные и девелоперские компании по сделкам приобретения и продажи крупных объектов недвижимости.

Наша команда начала сопровождать значимые строительные проекты как в России, так и за рубежом, в том числе такие, как строительство инфраструктуры заводов по добыче и переработке полезных ископаемых. Благодаря тому что в нашей команде есть юристы с допуском к практике в различных юрисдикциях, а фирма имеет заключенное реферальное соглашение с международной юрфирмой Hogan Lovells, у нас есть все ресурсы для сопровождения клиентов в проектах любой сложности по всему миру.

— Расскажите о своих планах на 2024 год.

— Планы и стремления неизменны — пополнять свое портфолио интересными масштабными проектами, расширять команду и в краткосрочной перспективе создать одну из мощнейших и известнейших практик по недвижимости и строительству на рынке. В планах также более энергичное развитие международного направления, так как многие российские игроки рынка недвижимости все более активно инвестируют в проекты за рубежом. Мы также работаем в тесной связке с нашей практикой банковского и финансового права, совместно развиваем направление проектного финансирования, которое часто связано с проектами в сфере недвижимости и инфраструктурными проектами.

В LEVEL Legal Services партнеры и главы всех практик оказывают сильную поддержку друг другу, что помогает нам всем быстро реагировать на клиентские запросы и оказывать полный комплекс услуг в режиме «одного окна», что позволяет клиенту получать комплексный и качественный продукт в рамках одной фирмы. Даже несмотря на то что в настоящее время рынок недвижимости не так активен по сравнению с периодом до 2022 года, у меня очень позитивный взгляд на будущее, в том числе благодаря увеличивающемуся количеству проектов, а также поддержке всех членов нашей команды.

— Вернемся к настоящему. Не отошла ли тема иностранных инвестиций российских игроков рынка недвижимости, учитывая текущую ситуацию?

— Как ни странно, она становится все более актуальной. Например, некоторые российские девелоперы выходят на рынок ОАЭ, Казахстана, Узбекистана, инвестируют в строительство жилья и проекты в сфере коммерческой недвижимости. И если до февраля 2022 года инвесторы рассматривали практически любые юрисдикции (главное условие — инвестиционная привлекательность), то сейчас по понятным причинам они ищут счастья на «дружественных» рынках, которые готовы работать с инвесторами с российским бэкграундом. При большом желании и проекты в «недружественных» странах продолжают реализовываться, хоть и не без трудностей.

— Насколько сейчас сложно реализовать проекты в сфере недвижимости?

— В целом тут все стандартно. Можно разделить такие проекты на два условных типа — простые и сложные. В первом случае это стандартная покупка инвестором готового объекта напрямую либо посредством приобретения корпоративной структуры, владеющей объектом. Такие сделки чаще всего реализовываются в форме классических M&A-трансакций, а именно договоров купли-продажи акций или долей в случае покупки существующей корпоративной структурой (SPA). Существуют еще различные сложные инвестиционные схемы, реализуемые через большое количество договорной документации, в том числе, финансовой.

— Что в этом случае необходимо учитывать покупателю объекта?

— Во-первых, нужно провести юридическую проверку как актива, так и компании, которая им владеет. Это крайне важно с точки зрения выявления исторических рисков, с точки зрения дальнейшего согласования списка гарантий и заверений, а также ограничения ответственности продавца. Далее необходимо смотреть на условия закрытия сделки и обязательства продавца. Важно понимать, как формируется покупная цена: она может быть фиксированной или предусматривать перерасчет в зависимости от экономических показателей компании с момента подписания договора и до момента закрытия сделки. В этом случае требуется обговорить с продавцом и механизм расчетов, который может быть в виде аванса, эскроу-счетов или иного способа. Покупателю также важно получить гарантии и заверения продавца, в частности, в отношении титула на актив, его истории, а также истории деятельности самой компании.

— В чем специфика сложных инвестиционных проектов?

— В таких проектах участвуют несколько игроков. Речь идет о ситуациях, когда инвесторы и, возможно, девелопер входят в некую совместную корпоративную структуру для строительства объекта и последующего извлечения прибыли из его эксплуатации или реализации. Например, инвестор, инвестирующий денежные средства, и девелопер, который непосредственно управляет всем процессом строительства и дальнейшей реализации или эксплуатацией объекта. В данных проектах основополагающим является соглашение акционеров (shareholders agreement), которое отражает многие вопросы совместной деятельности партнеров. Важно отметить, что такие соглашения часто регулируются английским правом — так они дают сторонам больше правовых возможностей для урегулирования своих отношений, нежели аналогичные договоры, подчиненные российскому праву. Хотя в зависимости от корпоративной структуры в некоторых случаях возможно регулировать договор только российским правом.

В таких договорах наиболее важными являются перечень решений, которые принимаются акционерами, и какое количество голосов необходимо для принятия решения. Некоторые акционеры могут владеть определенными типами акций, которые не предполагают участия в принятии решений, они дают только право на получение прибыли. Также необходимо учитывать последствия недостижения акционерами соглашения по тем или иным вопросам (deadlock): в данном случае существуют разные правовые механизмы разрешения таких ситуаций. Важны и вопросы дополнительного финансирования проекта акционерами за рамками первоначального бизнес-плана. Например, какие последствия, если один акционер готов финансировать, а второй — нет. Необходимо решить вопросы привлечения внешнего финансирования, а также определить формулы распределения доходов от реализации проекта. Обычно это сложные формулы, зависящие от массы показателей, вовлеченности акционеров и т. д. Есть еще два важных момента — это выход акционеров из проекта и вопросы контроля за строительством, например согласование основных строительных договоров, контроль за выполнением строительного бюджета и т. д.

— Какова роль российских юристов в зарубежных проектах? Ведь всегда можно найти местных юристов, которые сопроводят сделки в соответствующей зарубежной юрисдикции.

— Как правило, российские инвесторы привыкли работать с одним или несколькими консультантами и у них есть определенный уровень доверия не только к качеству работы юриста с точки зрения знания права, но и к его подходу к коммерческой стороне сделки, пониманию ожиданий и запросов клиента. Как ни странно, но и одинаковый менталитет имеет существенное значение. Так, многие инвесторы из РФ предпочитают отдавать сопровождение таких сделок своим доверенным российским консультантам, которые администрируют работу локальных юристов, уточняют с ними правильные вопросы, а также доносят до них все требования клиента. Как показывает практика, такой подход оказывается эффективнее как с точки зрения времени, так и с точки зрения юридических расходов.

— Какие иностранные юрисдикции сейчас чаще всего привлекают российских инвесторов?

— Казахстан, Узбекистан, Бали, ОАЭ, Иран, Ирак, Гвинея, где оперируют крупные российские компании по освоению полезных ископаемых. Проблема в том, что зачастую в таких юрисдикциях рынок очень специфичен и для того, чтобы туда зайти, нужно иметь хорошие контакты, детально проверять партнеров и т. д.

Интервью взял Кирилл Васильев