Девелопер Светлана Абарина — о большом числе непроданных квартир в новостройках Краснодарского края

По данным «Дом.РФ», Краснодарский край занял третье место в России по числу непроданных площадей в новостройках за ноябрь 2023 года. Общий объем строительства в регионе составляет более 8 млн кв. м: из них проданная площадь — 2 млн кв. м (25%), а непроданная — 3,8 млн кв. м (48%). Продажи еще на 2,2 млн кв. м (27%) пока не открыты. О том, как большое количество непроданных жилых «квадратов» скажется на рынке жилья Краснодарского края, «Ъ-Кубань» комментирует директор Краснодарского филиала группы компаний «БЭЛ Девелопмент» Светлана Абарина.

«Основная причина снижения темпов продаж жилья в новостройках на Кубани — высокий уровень вывода новых жилых объектов в экспозицию. Отмечу, что не во всех районах Краснодара высокая доля нераспроданных квартир. В краевом центре основное сосредоточение строительных площадок наблюдается на Западном и Восточном обходах (район Новознаменского), а также в микрорайоне Россинского.

Ввиду массового предложения лотов именно в данных локациях, сильной конкуренции строительных компаний и высокой транспортной нагрузки приобретение квартир для постоянного проживания там сомнительно. В основном жилье приобретается с целью инвестирования и дальнейшей сдачи в аренду. Немаловажный фактор, что в этих районах наблюдается активное частное домостроение, строятся коттеджные поселки, а в силу специфики региона для жителей это более приоритетный вид проживания. К тому же введение ипотеки на строительство индивидуального жилья хозяйственным способом в ближайшее время оттянет спрос на недвижимость у девелоперов.

Непроданные лоты будут, без сомнения, реализованы в ближайшие два-три года, при условии снятия транспортной нагрузки за счет строительства трамвайной линии совместно с расширением автомобильной части транспортных магистралей и вводом в эксплуатацию детских садов и школ, которые сейчас в активной фазе строительства.

Стоимость жилья сформировалась под воздействием нескольких факторов. Квадратный метр недвижимости в Краснодаре стоит 120,5 тыс. руб., на эту цифру ориентируются и застройщики при продаже недвижимости. На стоимость квадратного метра жилья также влияет и ключевая ставка Центробанка, которая, по моим прогнозам, будет подниматься и дальше, по крайней мере до весны следующего года. Добавлю, что Краснодар за последние 10 лет прибавил практически до 100% жителей за счет миграции из других регионов, и миграционные потоки не ослабевают, соответственно, жилье будет пользоваться спросом.

Введение счетов эскроу ослабило давление на строительные компании в части конкуренции за покупателя. Строителям не обязательно продавать столько лотов, чтобы покрыть весь необходимый объем финансовых затрат в строительство. Им необходимо соблюдать минимальные потребности по наполнению счетов в продажах, что позволяет застройщикам оставлять лоты на более поздний период и продавать их по более высокой стоимости как готовое жилье.

Кроме того, строители сами платят за покупателя субсидии, делая жилье более доступным, что, естественно, ложится в затратную часть стоимости квадратного метра. Исходя из этих критериев, можно сделать вывод, что предпосылок для снижения стоимости жилья нет.

Коррекции в стоимости возможны в краткосрочной перспективе, когда застройщику необходимо выполнять минимальные ковенанты банка и он применяет разовые акции и скидки с несущественным дисконтом для ускорения темпов продаж.

Для улучшения общей ситуации необходимо правильно развивать строительный сектор и важно создавать для застройщиков максимально комфортные условия и в части доступности земли, наличия инфраструктуры, финансовые условия, ипотечные программы. В настоящее время существенно завышена ставка ипотеки, не все могут позволить себе жилищный кредит под 10 и более процентов. Как итог мы получаем дорогой продукт».

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram