Инструменты

Одним из самых популярных инструментов для инвестирования по-прежнему остается недвижимость. Однако сегодня ее доходность заметно снизилась, и это приводит к уменьшению доли инвестиционных сделок на рынке строящегося жилья, говорят аналитики. Есть ли возможность сегодня заработать на вложениях в жилье, разбирался корреспондент Business Guide Олег Привалов.

На фоне экономической и политической нестабильности, а также роста цен на первичном рынке недвижимости и неопределенности уровня спроса привлекательность жилого рынка для спекулятивных инвестиций начала снижаться. Инвесторы не видят такого же, как раньше, потенциала динамичного повышения стоимости актива. Во многих проектах массового сегмента получить высокий доход стало гораздо сложнее, а в ряде случаев и невозможно.

Максим Турта, руководитель департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, признает, что доля инвест-покупателей на рынке строящегося жилья на сегодняшний день не так высока, как раньше. «Инвесторы возвращаются на рынок благодаря интересным предложениям от банков и девелоперов по ипотечным программам. Этот инструмент активно используется при покупке недвижимости»,— рассказал он. Наибольшим спросом среди данной категории покупателей пользуются небольшие квартиры, на которые действуют льготные ипотечные программы. Инвесторы по-разному распределяют капитал: кто-то покупает одну квартиру, кто-то — пул из трех-четырех лотов в разных ЖК для диверсификации портфеля, говорит господин Турта.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, подсчитал, что в жилом сегменте доля инвестиционных сделок снизилась по сравнению с прошлым годом почти вдвое. Существенное увеличение ключевой ставки, незначительная разница цены на раннем и позднем этапах строительства, общая неопределенность на рынке — все эти факторы едва ли способствуют росту количества инвесторов.

«В 2023 году та часть покупателей, у кого есть деньги, приобретала недвижимость скорее с целью сохранения, а не приумножения сбережений. И вполне вероятно, что эта тенденция продолжится и в следующем году,— рассуждает господин Кравцов.— Немного иная ситуация в сегменте апартаментов: мы можем судить об этом на примере нашего проекта на Синопской набережной. Здесь доли инвесторов, которые планируют получать доход от сдачи в аренду, и клиентов, приобретающих апартаменты для себя, примерно равны».

Покупатели по-прежнему выбирают недвижимость на старте реализации проекта. Вход в проект на этапе котлована остается одним из приоритетных сценариев. «Если проект интересный, то на старте есть возможность получить лучший вариант в отношении планировочного решения, расположения квартиры и этажа, на котором она находится. Стартовые цены — бесспорное преимущество покупки на этапе котлована. Несмотря на строительство с привлечением проектного финансирования, рост цены в проектах происходит соразмерно степени готовности дома»,— отмечает директор отдела продаж ГК «Полис» Анастасия Иващенко.

Разница в оценках

Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, добавляет: «Самая многочисленная аудитория инвесторов работала с жилой недвижимостью. Этот сегмент предоставлял возможность сохранить, заработать на перепродаже или получать пассивный доход от сдачи в аренду. Но успех вложений напрямую связан с ростом цен, а новостройки не могут сейчас обеспечить инвесторам ожидаемый уровень дохода. Квартиру в новостройке не для собственного проживания, а как инвестицию чаще всего сейчас приобретают для детей, на будущее. Программы доходности от проектов сервисных апартаментов не остались незамеченными, инвестиционные сделки в этом сегменте есть. При этом большая часть инвесторов в новостройки заняла выжидательную позицию и не торопится совершать сделки. Текущие ипотечные программы также не очень интересны для инвесторов».

Коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова утверждает, что в проектах в Ленобласти с января 2022 года доходность составила примерно 12%, в Петербурге пока доходность немного выше — 15%. «Предположу, что этот тренд в ближайшее время будет смещаться, так как уровень областных проектов быстро растет, а ценовое плато через пару месяцев может закончиться»,— думает она.

Госпожа Орлова отмечает, что сейчас цены на первичные квартиры в петербургской агломерации находятся на плато, за три квартала 2023 года в городской черте «квадрат» в новостройках подорожал на 3,6%: с 219 тыс. рублей в декабре 2022 года до 227 тыс. в октябре 2023 года. В Ленобласти средняя цена даже слегка опустилась (на 0,7%): со 146 до 145 тыс. рублей.

«В то же время индекс Мосбиржи за аналогичный период упал на 17%, а курс биткоина несколько раз падал, взлетал и сейчас показывает просадку в 15% относительно результатов начала 2022 года. Рублевые же вклады находятся в зависимости от ключевой ставки: даже если "в моменте" ставки по вкладам растут, то в ближайшие месяцы ситуация может заметно измениться»,— считает госпожа Орлова.

Она обращает внимание, что наибольшая инвестиционная отдача от покупки жилья возможна при заключении сделки на ранней стадии строительства дома. «Если на старте продаж в наших проектах весной 2023 года квартиры приобретали в основном инвесторы, то сейчас более половины клиентов приобретают жилье для личного проживания. Более того, стремительно растет доля покупателей с детьми, сейчас она составляет уже 75–85%. При этом сейчас инвестиционный спрос переориентировался на коммерческую недвижимость. В октябре группа перевыполнила план продаж по коммерческим помещениям в проектах Ленобласти на 166%. В краткосрочной перспективе доходность в этом сегменте выше, чем у жилья. Мы полагаем, что в следующем году этот тренд — когда помещения под бизнес приобретают для инвестиций — будет усиливаться. Однако инвестиции в жилую недвижимость также будут сохранять свои позиции, инвесторы будут приобретать квартиры скорее не для перепродажи, а под сдачу в аренду»,— говорит госпожа Орлова.

Алина Базаева, руководитель департамента исследований Nikoliers в Санкт-Петербурге, с оценкой госпожи Орловой о доходности жилья не согласна. По ее данным, доходность от сдачи в аренду квартиры на данный момент не превышает 4–5% годовых и не является на сегодняшний день интересной широкому кругу инвесторов. «Учитывая состояние рынка аренды, уровень вовлеченности владельца в сдачу, оснащение и поддержание состояния квартиры, доходность таких инвестиций туманна. К тому же сейчас на рынке есть студии и малогабаритные лоты в апарт-комплексах»,— указывает она.

Госпожа Базаева замечает, что в контексте сдачи в аренду квартирам с апартаментами конкурировать сложнее. «Управляющие компании апарт-отелей предлагают инвестору пассивный (иногда даже гарантированный) доход без его участия. В настоящее время реальная доходность для частного инвестора в функционирующих апарт-отелях составляет 6–7% годовых. За счет профессионального управления и котлового метода распределения прибыли даже в проектах, нацеленных на долгосрочное проживание, доходность будет выше, чем в квартирах, расположенных в той же локации»,— говорит она.

К тому же во многих проектах у инвесторов есть возможность подключиться к программе гарантированного дохода, что обеспечит инвестору доход вне зависимости от уровня загрузки апарт-отеля (срок гарантированного дохода ограничен и обычно приближен сумме, получаемой инвестором при сдаче апартамента в долгосрочную аренду).

«Резюмируя, можно отметить, что на данный момент инвестиционная покупка жилой недвижимости подразумевает не столько получение дохода, сколько сохранение денег в качественных проектах, а также, например, покупку квартиры "на будущее" для детей или родителей. Альтернативой выступают апарт-отели, имеющие сформированные программы доходности, а также инвестиции офисную недвижимость. В Москве уже реализован ряд успешных проектов по продаже офисов блоками. Накопленный в столице опыт может быть перенят игроками петербургского и региональных рынков, где конкуренция в данном сегменте на данный момент отсутствует. На наш взгляд, развитие популярности данного формата как еще одного сегмента для альтернативных инвестиций в недвижимость — вопрос времени. Покупка офисных блоков для петербургского рынка в будущем может стать популярным и таким же понятным форматом для профессиональных частных инвесторов, как инвестирование в квартиры и апарт-отели»,— рассуждает госпожа Базаева.

Евгений Хохлов, директор по маркетингу холдинга AAG, считает, что в будущем такой сегмент, как сервисные апартаменты, вполне может уйти с рынка, потому что уже сейчас он становится все менее выгодным для инвесторов при наличии альтернативных финансовых инструментов: банковских депозитов или ПИФов.

«Возможно, мы увидим переориентацию инвесторов от сервисных апартаментов к загородным проектам. Например, коттеджам в составе баз отдыха и поселков бизнес-класса под управлением профессиональных операторов. При этом набирают обороты инвестиции в кладовки-келлеры и машино-места. Порог входа здесь небольшой, и для многих неквалифицированных инвесторов такие активы представляют интерес. Особенно келлеры, в которых можно регистрировать юридическое лицо»,— перечисляет он.

От кирпичей к бумагам

Рассуждая о других инструментах инвестирования, Дмитрий Скрябин, портфельный управляющий УК «Альфа-Капитал», комментирует: «Если убрать фактор использования льготной ипотеки, которая, возможно, будет ограничена (модифицирована ) с лета 2024 года и которая пока делает покупку первички выгодной (ставка от 2–4% для определенных программ выглядит весьма привлекательно), то альтернативой является покупка инструментов рынка облигаций (в первую очередь — низкорисковых госбумаг) либо инструменты денежного рынка, дающие доход, сопоставимый со ставкой ЦБ в моменте при условии абсолютной ликвидности и низких рисков».

Дмитрий Набоков, территориальный директор компании «Цифра брокер» в Санкт-Петербурге, для оценки эффективности инвестиций в недвижимость предлагает сравнить этот инструмент с приобретением инструментов с фиксированной доходностью (облигациями). «Сравнение именно этих двух вариантов является самым частым в диалогах с нашими потенциальными клиентами, которые преследуют достаточно тривиальную задачу: получать стабильный доход с логикой регулярных выплат, чтобы "спать спокойно", не беспокоясь о самом "теле", которое этот самый доход генерирует. Недвижимость считается одним из самых безопасных вариантов вложения средств. Перейдем к голой математике. Допустим, у инвестора есть 5 млн рублей на покупку студии с отделкой в готовом жилом комплексе, чтобы сразу же начать зарабатывать на сдаче в аренду. Сдать такой объект можно в среднем за 25 тыс. рублей в месяц. Далее путем несложных расчетов получаем: 25 тыс. х 12 месяцев = 300 тыс. рублей в год. Эта сумма будет являться годовой доходностью в денежном виде. В процентном же отношении это 6% годовых. В расчеты не входят затраты на юридическое сопровождение сделки, ремонт, простой по причине смены арендатора, потенциальные издержки на амортизацию и форс-мажоры (типа залива квартиры). Теперь возьмем альтернативный вариант: ОФЗ (облигации федерального займа), которые являются самыми надежными бумагами на фондовом рынке. Риск данной бумаги — дефолт в стране, который можно сравнить с риском крушения дома, в котором находится инвестиционная квартира. Без ссылки на конкретную ценную бумагу можно посчитать доходность на таком примере, как ОФЗ со сроком погашения в 2034 году. Цена 100%, купон 11,25%, выплата купона — ежеквартально. При покупке на 5 млн рублей данной бумаги по условиям выше инвестор каждый квартал будет получать 140 625 рублей, или 562,5 тыс. в год. С купонов нужно будет заплатить налог 13% (15% в случае совокупного дохода за год свыше 5 млн рублей), или 73 125 рублей. Итого за год получится 489 375 рублей, или 9,78% доходности. Процентная величина, на которую отличается доходность варианта студии от варианта с облигациями, составляет 63%. В деньгах же вычитаем из 489 375 (доход по облигациям) сумму 300 тыс. (доход от сдачи студии) и получаем 189 375 рублей чистой разницы».