На что можно рассчитывать на рынке ЗПИФов

У пайщиков закрытых инвестиционных фондов (ЗПИФ) появится больше возможностей на российском рынке для вложений в недвижимость. Сейчас этот рынок находится на подъеме, например, по итогам года в России ожидается рекорд строительству складов. Такой прогноз дают эксперты компании Infoline. Речь идет о почти 5 млн кв. м хранилищ. А именно этот вид коммерческой недвижимости считается самым доходным у пайщиков. Что предлагают закрытые инвестиционные фонды недвижимости? И на какую доходность можно рассчитывать? Выясняла Аэлита Курмукова.

Рынок закрытых ПИФов недвижимости достаточно молодой, и сейчас таких пайщиков на всю Россию почти 90 тыс. Казалось бы, немного, но есть важное преимущество: этот инструмент доступен неквалифицированным инвесторам. В итоге только в третьем квартале, по данным ЦБ, количество пайщиков закрытых фондов выросло на 45% по сравнению с аналогичным периодом 2022-го.

Такой рост объясняется низким порогом входа, считает исполнительный директор УК «Рекорд Капитал» Кристина Нечаева: «Эти показатели очень сильно разнятся в зависимости от проекта и управляющих компаний. Есть варианты с 300 тыс. руб., где-то это от 30 тыс. руб. до 50 тыс. руб.

Такой инструмент дает возможность с меньшей суммой зайти в хороший, надежный долгосрочный проект. Минимальная стоимость пая при формировании фонда сейчас 1 тыс. руб. При этом сумму можно пополнять».

А работает это так: создается фонд недвижимости, управляющая компания привлекает пайщиков и на их деньги покупает коллективный актив — жилую или коммерческую недвижимость. Чаще это уже готовый объект, который можно сдать в аренду: бизнес-центры, торговые площади или склады. И можно сразу получать гарантированный доход, уверяет руководитель направления маркетинговых исследований и аналитики Parus Asset Management Елена Михайлова: «64% всех активов — это складская недвижимость. Почему так? Вакансия нулевая, поэтому спрос очень высокий.

Арендный доход — от 9% до 12% — пайщик получает либо ежемесячно, либо ежеквартально. При этом есть и дополнительный доход — разница в стоимости пая.

То есть если вы купили долю за 100 тыс. руб., а складская недвижимость в стоимости выросла, то по итогу года вы можете продать пай через своего брокера уже за 110 тыс. руб.».

При этом средний чек у неквалифицированных инвесторов — 1 млн руб., у квалифицированных — 15 млн руб., подчеркивает эксперт и добавляет, что суммарные активы таких фондов по итогам года составят 300 млрд руб.

Число же пайщиков в 2024-м, по данным аналитиков, вырастет еще на 15-20%. Но у закрытых фондов есть свои особенности: это долгосрочная инвестиция, порой на 15 лет, и вывести деньги раньше бывает проблематично.

Но можно использовать другие инструменты, заметил член совета директоров инвестиционной платформы Simple Estate Артем Цогоев: «Есть четыре основных варианта инвестировать в недвижимость — ЗПИФ, инвестиционная платформа, акции девелоперских компаний и облигации. Просто надо не забывать, что в отношении последних могут быть риски, связанные с дефолтом заемщиков.

Вместе с тем у нас на бирже присутствуют всего лишь пять эмитентов из сектора недвижимости: это ЛСР, "Самолет", ПИК, "Эталон" и "Инград". Можно купить их акции. Что касается инвестплатформы, то есть вариант за 100 тыс. руб. купить долю в акционерном обществе, которое владеет, например, супермаркетом. У готовых объектов с арендаторами дивидендная доходность порядка 9%, при этом растет стоимость актива, соответственно, совокупно доход может превышать 15%».

Такую доходность сейчас можно получить и от банковских депозитов. Но это временно: глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор приблизился к завершению цикла повышения ставки, подняв ее до 16%. А вложения в недвижимость — это все же инструмент долгосрочного инвестирования, пусть с меньшим, но стабильным доходом. Если, конечно, не будет форс-мажоров.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".