Как развивалась коммерческая недвижимость в Перми в 2023 году

Несмотря на рост посещаемости торговых центров, эти показатели не могут достичь докризисного и допандемийного уровня. Для привлечения клиентов торговые центры делают ставку на увеличение развлекательного контента. Эксперты прогнозируют грядущие изменения, связанные с этим и с ориентацией объектов на поколение Z.

Аналитики компании Focus Technologies констатируют рост посещаемости пермских ТЦ в 2023 году. По итогам 11 месяцев этого года показатель Mall Index, отражающий количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей, в пермских ТЦ вырос на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. При этом нынешние показатели посещаемости все же отстают от уровня докризисного 2019 года на 23%. Привлекать посетителей в торговые центры стало сложнее, чем в 2019 году, говорит руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. «Постепенному росту посещаемости способствует адаптация потребителей к новым экономическим условиям и рост аттрактивности торговых центров. Ушедшие международные операторы постепенно замещаются, в том числе магазинами российских сетей, а также возвращением части ушедших сетей в том или ином формате и качестве»,— поясняет Михаил Васильев.

Сфера торговых центров в сложном положении с 2020 года, когда началась пандемия коронавируса и снизила посещаемость магазинов. С началом СВО Россию покинули многие международные бренды, представленные в Прикамье. Торговым центрам пришлось трансформироваться и менять концепции. Освободившиеся места занимали китайские, турецкие и российские ритейлеры. За девять месяцев 2023 года в пермских несетевых магазинах на 6% вырос средний чек, а продажи и количество покупок упали на 17% и 22% соответственно, сообщал Business Class со ссылкой на ИТ-компанию «Эвотор». Вслед за этим упали и сборы размещенных в ТЦ кинотеатров. Это произошло после ухода из РФ голливудских студий Warner Bros., Walt Disney, Paramount и Sony Pictures. Ситуация вынудила владельцев закрывать или продавать кинозалы. Было выставлено на продажу помещение кинотеатра «Киномакс» в ТРК «Столица», а «Синема Парк» закрыл свои залы в «Колизей Синема» и «Кристалле».

Рост посещаемости пермских ТЦ подтверждают опрошенные представители рынка. «В 2023 году прирост по посещаемости был органический. С момента открытия ТРЦ в 2021 году каждый месяц мы видели только прирост по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года. Насколько нам известно, многие ТРЦ падали по данному показателю, многие не достигли уровня 2021 года. Мы только растем от 5,5% до 13% по показателю Like for Like (соотношение выручки магазинов розничной сети за текущий и прошлый отчетный период.— «G-Итоги года»)»,— сообщает гендиректор ТРЦ «Планета» Евгений Каштанов. Несмотря на повышение доли онлайн-ритейла, в «Планете», кроме увеличения посещаемости, наблюдают рост оборотов арендаторов (почти вдвое выше роста посещаемости).

По словам гендиректора УК «Труменс групп» (управляет ТЦ «Галерея») Елены Денисовой, трафик и посещаемость ТЦ «Галерея», работающего в премиальном сегменте, остаются стабильными. «Отчасти этому „помогли“ санкции и сложности, связанные с путешествиями граждан нашей страны за границу. Если раньше наши гости чаще выезжали и тратили деньги в Европе, то сейчас покупки в основном происходят в пределах страны. К тому же ни один из брендов, представленных в ТЦ, не прекратил работу с Россией»,— рассуждает Елена Денисова. Поведение покупателей изменилось из-за увеличения объемов интернет-торговли, но жители до сих пор любят ходить в магазины. Офлайн-торговля для многих остается преимущественным вариантом совершения покупок, особенно дорогих вещей.

Посещаемость ТРК «Столица» в этом году выросла на 5–8% по сравнению с 2022 годом, отмечает директор УК ТРК «Столица» Константин Копытов. Покупатели адаптируются к новой реальности и начинают снова ходить в торговые центры. Кроме того, в «Столице» в этом году выросли показатели общепита и рестораций, особенно тренд характерен для вечернего времени суток.

Инвесторы хотят устойчивости На начало четвертого квартала 2023 года арендные ставки в пермских ТЦ находились в диапазоне от 350 до 2,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, рассказывает директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина. При этом средний ценник составлял 800–900 руб. за 1 кв. м в месяц. Аренда «небольших островков» в 10–20 кв. м на первых этажах ТЦ в центральных локациях могла доходить до 10 тыс. руб. в месяц.

Стоимость аренды в первой половине и в конце 2023 года, по сравнению с окончанием 2022 года, оставалась неизменной. Госпожа Давлетшина связывает это с поглощением значительного объема вакантных площадей в ТЦ, происходившим быстрыми темпами. По итогам третьего квартала 2023 года, количество заполненных площадей стало расти. Наметилась тенденция «осторожного» повышения базовых ставок аренды.

Директор УК ТРК «Столица» Константин Копытов указывает на «многократное» повышение финансовой нагрузки у собственников торговых помещений. Речь идет о содержании объектов согласно установленным требованиям, росте налогов, кадастровой стоимости и прочего. «Раньше, году в 2018-м, собственники коммерческой недвижимости рассчитывали на стабильную доходность 11–12% годовых. Теперь при ставке рефинансирования 15% этому сегменту становится тяжело конкурировать с банковскими вкладами. Иногда собственникам проще продать помещение за хорошие деньги и положить их в банк»,— считает господин Копытов.

Из-за роста ключевой ставки Банка России увеличилась стоимость строительства, говорит Регина Давлетшина. Также появился тренд на снижение девелоперской активности и сокращение объемов ввода в эксплуатацию объектов нового строительства.

Гендиректор ТРЦ «Планета» Евгений Каштанов подчеркивает, что этот бизнес по-прежнему рентабелен, но сроки его окупаемости увеличились. В 2004 году срок окупаемости ТРЦ в стране составлял четыре-пять лет, тогда как в Европе он уже на тот момент был 12–15 лет. Сегодня сроки окупаемости бизнеса торговых центров в России приблизились к европейским показателям.

По словам гендиректора УК «Труменс групп» Елены Денисовой, сейчас выгодно инвестировать в небольшие торговые центры площадью не более 2–3 тыс. кв. м. Желательно, чтобы такие объекты были одноуровневыми, с максимально возможным количеством входных групп. ТЦ в спальных микрорайонах быстро заполняются арендаторами, которые работают в формате «у дома» и удовлетворяют ежедневные потребности покупателей. Небольшой объем инвестиций в такой объект быстро окупится. Похожий функционал выполняют первые нежилые этажи современных жилых комплексов. Руководитель Research & Decisions отмечает, что районные и микрорайонные ТЦ — наиболее устойчивая форма к колебаниям рынка торговой недвижимости.

ТЦ как место встречи Помимо собственно торговли, пермские торговые центры стали особенно активно проводить различные ярмарки, спортивные и развлекательные мероприятия. Например, в «Семье» в начале года после закрытия ТРК организовали бойцовский турнир лиги Bat Stage. Участники рынка уверяют, что проведением выставок, акций, розыгрышей и прочего ТЦ занимались всегда. Такие мероприятия в первую очередь повышают привлекательность и узнаваемость торговых центров, а также формируют лояльность посетителей. Кроме того, во время подобных мероприятий увеличиваются продажи фуд-кортов и зон развлечений, добавляет Елена Денисова из ТЦ «Галерея».

«В будущем мы увидим, что в ТЦ не станет огромных продуктовых магазинов и киноцентров. Объекты будут представлять собой более гибкие многофункциональные комплексы — центры досуга и проведения времени, в которых оказывают и банковские, и медицинские, и другие услуги,— делится Константин Копытов.— Площадь продуктовых магазинов в МФК будет составлять не более 1,5 тыс. кв. м, акцент в МФК получат сопутствующие услуги. Комплексы будут приспособлены для людей с ограниченными возможностями, семей с маленькими детьми. Большие места общего пользования, наличие фуд-кортов и фуд-холлов не только для питания, но и для общения, комфортные туалеты — немаловажные особенности многофункциональных комплексов».

Гендиректор ТРЦ «Планета» полагает, что современный торговый центр должен быть интегрирован в жизнь региона или города присутствия. Необходимо стать неотъемлемой частью инфраструктуры города, поддерживать социальные инициативы. Но самое главное — сделать фокус на поколении Z (родившиеся примерно с 1997 по 2012 год), которое уже пришло в торговые центры. В компаниях, управляющих ТЦ, должны разобраться в их логике и интересах. «Мы понимаем, что не сможем в полной мере закрыть все их потребности, но сохранить „дружеские отношения“ — очень даже»,— резюмирует Евгений Каштанов.

Евгения Ахмедова