Какие направления для развития выбрали застройщики Дона и Кубани

В 2023 году на Юге России застройщики адаптировались к новым экономическим условиям и смогли сохранить устойчивые темпы развития. Так, в Ростовской области объем ввода жилья за десять месяцев увеличился на 3,3%. В Краснодарском крае, который занимает второе место в стране, увеличивается количество проектов комплексного развития территорий (КРТ) и растет доля новых объектов курортной недвижимости. Крупные южные застройщики, чтобы оставаться «в тренде», стараются запускать новые проекты КРТ, осваивать перспективные ниши и нанимать квалифицированный персонал.

Согласно информации Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ), с января по октябрь 2023 года в Ростовской области введено 2,3 млн кв. м жилья. Это на 3,3% (74,3 тыс. кв. м) больше, чем за 10 месяцев 2022 года. По объему введенного жилья Дон занимает десятое место среди всех субъектов России. Всего же в 2023 году в регионе планируется ввести 2,9 млн жилых «квадратов» (на 7% выше прошлогоднего итога). Сегодня, по данным ЕРЗ, строительством жилья в Ростовской области занимаются более 250 компаний. Наиболее крупные из них — МСК, ГК «Галактика», ГК «ЮгСтройИнвест», ГК «Альянс», СК10 и др. Для сравнения, на Кубани за минувшие десять месяцев было введено в эксплуатацию 5,8 млн кв. м жилья. Это на 9,1% (или 583,4 тыс. кв. м) меньше, чем за прошлогодние январь-октябрь. При этом среди 85 регионов РФ край занимает второе место по объемам ввода жилья по итогам 10 месяцев 2023 года. Возведением многоквартирных домов (МКД) в Краснодарском крае занимаются более 100 компаний. Наиболее крупные из них — СИК «Девелопмент-Юг», Dogma, ГК «Точно», Федеральный девелопер «Неометрия», «Объединение застройщиков ВКБ-Новостройки» и др.

Многие из опрошенных BG представителей отрасли отметили, что на Юге России основным драйвером развития рынка жилищного строительства остается льготная ипотека. При этом увеличение Центробанком ключевой ставки во второй половине года (с 7,5% до 15%) не оказало негативного влияния на первичный рынок жилой недвижимости.

Так, в пресс-службе «Неометрия» заметили, что рост ключевой ставки привел к повышенному спросу на покупку жилья.

«С августа по сентябрь мы зафиксировали всплеск потребительского интереса. Октябрь и ноябрь тоже характеризуются высоким спросом», — поделились наблюдениями представители девелопера. По данным аналитиков компании, сегодня объем возводимого жилья, например, в Ростове-на-Дону вырос до 2,4 млн кв. м., что на 18% больше, чем в декабре 2022 года. Объем строительства в Новороссийске составил 496 тыс. кв. м жилья — это на 8% ниже прошлогодних показателей. А вот в Сочи, наоборот, возвели жилых площадей на 5% больше, чем годом ранее, взяли планку в 1 млн кв. м. «В Краснодаре показатель составил 6,3 млн кв. м жилой недвижимости, что на 13% меньше, чем в конце прошлого года», — подытожили аналитики «Неометрии».

По мнению руководителя отдела продаж группы компаний «Альянс» Татьяны Богуш, застройщики адаптировались к новым условиям, наладили производственные процессы таким образом, чтобы более оперативно отвечать на спрос со стороны будущих собственников — быстрее передавать им ключи от новых и современных квартир. В текущем году ГК завершила строительство ЖК «Измаильский экоквартал». За 2023 год группа ввела в эксплуатацию вторую и третью очередь комплекса. А это почти 23 тыс. кв. м. Ключи получили 319 семей.

Сегодня в регионах Юга скопилась большая доля непроданного жилья. По оценкам отраслевых экспертов, на крупных региональных рынках доля такой недвижимости доходит до 47% от общего количества выставленных на продажу новых жилых площадей. Например, в Краснодарском крае к сентябрю 2023 года непроданными были 3,9 млн кв. м, а на Дону — 1,3 млн «квадратов». Впрочем, сами игроки рынка уверены, что подобная статистика может отражать ситуацию у отдельных СК, но не характеризует уровень спроса на рынке в целом. «Перед девелоперами не стоит задача реализовать жилье любой ценой, — пояснили, в частности, в пресс-службе «Неометрии». — У каждой компании есть свои стратегия и планы продаж, каждый застройщик сам определяет, как и на каких условиях продавать свои объекты».

КРТ и ИЖС — новые тренды

С тех пор как в декабре 2020 года Госдума РФ приняла закон (№ 494-ФЗ) о комплексном развитии территорий (КРТ), количество таких проектов на Юге заметно выросло. Застройщики и ранее осваивали территории с применением комплексного подхода. Однако законодательное утверждение правил КРТ сделало применение механизма более урегулированным.

Например, в Ростове-на-Дону ГК «ЮгСтройИнвест» первой приступила к реализации проекта комплексного развития территории. Группа строит жилой комплекс «61 квартал», который состоит из пяти дворов-кластеров. Школа, детский сад, спорткомплекс и прогулочная аллеи — все на одной территории. Планируется, что первые жители таких домов получат ключи от квартир уже в 2024 году. В июне текущего года компания объявила о старте продаж другого комплекса в рамках масштабного проекта КРТ — умного квартала «Полет», на территории старого аэропорта Ростова-на-Дону. «Площадь территории — 367,8 га. Объем строительства жилищного фонда — 1,5 млн кв. м. Сумма инвестиций составит порядка 132 млрд руб.», — уточнили BG в пресс-службе ГК «ЮгСтройИнвест».

В следующем году количество проектов КРТ в Ростовской области увеличится. По данным донского минстроя, в регионе приступят к реновации сразу четырех зон в центре южной столицы. Их общий градостроительный потенциал составляет в 100,8 тыс. кв. м. Объем капиталовложений в такие проекты пока не определен.

Татьяна Богуш рассказала, что в 2024 году застройщик планирует начать реализацию нового масштабного проекта в зеленой части Ростова-на-Дону. Пока в компании не раскрыли деталей проекта, но отметили, что в новом комплексе будут применены все актуальные стандарты строительства.

В то же время в Краснодарском крае, по информации консалтинговой компании MACON, идет реализация сразу 29 проектов КРТ. 24 из них находятся в столице Кубани, три — в Новороссийске и два — в Анапе. Здесь в 2023 году началась разработка масштабного проекта создания нового курорта. «Комплексное развитие новой туристической территории предусматривает создание инженерной и транспортной инфраструктуры, которой будут пользоваться, в том числе, и сами жители муниципалитета», — отметил гендиректор корпорации «Туризм.РФ» Сергей Суханов, которого процитировала пресс-служба администрации Анапы. По ее планам, под новый курорт отводится 1,8 тыс. га. Размер инвестиций в такую мега-стройку оценивается в 350 млрд руб. На новой курортной территории будут центр парусного спорта, марина на 300 яхт, конгресс-центр, фестивальная зона и коммерческие объекты.

Орошенные BG застройщиков единодушно отметили, что на Черноморском побережье создание объектов курортной недвижимости является одним из драйверов развития рынка.

«Растет интерес туристов к Краснодарскому краю, а вместе с этим повышается и интерес инвесторов. Соответственно, конкретизируются потребительские запросы, требования к инфраструктуре и сервису», — заметили, в частности, в «Неометрии». — Покупатели курортной недвижимости на Кубани нередко уже имеют опыт приобретения зарубежных активов, ориентированных на туристов. Особое значение для них имеют стандарты управляющей компании и строгость их соблюдения. Понимая это, «Неометрия» применяет новые подходы в своих (курортных) проектах. Так, построенный девелопером гостиничный комплекс «Нескучный сад» будет обслуживать компания с функциями отельера ZONT Hotel Group».

Еще один перспективный тренд уходящего года на строительном рынке Юга России — рост объемов индивидуального жилищного строительства. Так, представители Сбербанка сообщили, что в 2023 году в регионах Южного и Северо-Кавказского федеральных округов отмечено весьма динамичное развитие ИЖС. С января по октябрь почти 6 тыс. семей получили 22 млрд руб. на строительство частных домов по программам ипотеки. Лидерами по объему кредитов, выданных на ИЖС стали Краснодарский край, Ростовская область и Ставрополье. Наиболее востребованными ипотечными программами остаются «Господдержка 2020», семейная и для IТ-специалистов. «Все чаще в курортных и прибрежных зонах Черноморского побережья, КавМинВод и республик Северного Кавказа покупают и строят дома самозанятые, а также сотрудники, работающие в удаленном формате на ИТ-компании, развивающие собственный бизнес», — прокомментировала заместитель председателя Юго-Западного банка Сбера Лариса Безделева.

Привлечь кадры, сохранить ипотеки

Среди основных вызовов, с которыми сегодня сталкиваются строительные компании Юга, сами игроки рынка выделили острый дефицит кадров. По данным сервиса «Авито Работа», например, в Ростовской области строители входят в тройку самых востребованных специалистов. Сегодня из 144 тыс. опубликованных на площадке вакансий, на категорию «строительство» приходится 10 тыс. объявлений — это 6,9% от общего количества вакансий. «Основная причина нехватки рабочих рук связана с недостаточным количеством среднеспециальных образовательных учреждений. Ситуацию также усугубил отток трудовых мигрантов, вызванный введением обязательного требования о постановке на воинский учет», — уверен генеральный директор Infoline-Аналитика Михаил Бурмистров.

«Дефицит квалифицированных кадров в строительстве — явление не новое, — подчеркнули в пресс-службе «Неометрии». — Все понимают, что спрос сейчас серьезно выше предложения. Именно поэтому в отрасли появляется больше HR-инициатив, направленных на популяризацию строительных профессий среди молодежи. Прежде всего, линейного персонала (работники, выполняющие функции, связанные непосредственно со строительством объектов: начальники участков, прорабы, мастера, нормировщики, механики участков, кладовщики, табельщики, — BG)». Для урегулирования ситуации девелопер создает условия по релокации сотрудников, развивает корпоративные программы для выходцев из федеральных компаний.

На Юге особая роль в развитии кадров отводится учебным заведениям. Так, в Ростовском-на-Дону автодорожном колледже BG рассказали, что ежегодно он выпускает 400 специалистов, из которых до 67% устраиваются по специальности. Для более эффективного включения новых кадров в производственный процесс, колледж сотрудничает с местными компаниями — АО «Донаэродорстрой», ОАО «РостовДорСтрой», ООО КЗ «РОСТСЕЛЬМАШ», ООО «10-ГПЗ» и др. В рамках такого сотрудничества студенты колледжа проходят практику на базе предприятий-партнеров. В целом, опыт взаимодействия с ними в учебном заведении оценили как вполне эффективный: способные выпускники трудоустраиваются.

В Донском государственном техническом университете, который ежегодно выпускает около 7,3 тыс. специалистов (с учетом филиалов), строительство среди студентов вуза — «на первом месте по популярности», как заверили в пресс-службе ДГТУ. В уходящем году на это направление подготовки было зачислено более 500 человек, а конкурс составил пять человек на одно место (подробнее о подборе кадров для основных отраслей экономики — в материале «Дефицит обернулся голодом» на страницах данного приложения).

А в качестве главного драйвера опрошенные BG застройщики различные программы льготной ипотеки. Недавно, в начале декабря, министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин допустил, что федеральные льготы по ипотеке сохранятся после 1 июля 2024 года. «Льготные программы все равно будут по определенной схеме сохраняться. Вариантов пока много, но окончательных решений нет», — обнадежил чиновник во время открытия экспозиции «Строим будущее» (цитата по ТАСС).

«Я уверена, что программы господдержки продолжат свое существование, но возможно (федеральный центр) оставит не все их них, — пояснила BG Татьяна Богуш. — Ипотека на нашем рынке — главный двигатель спроса на новые квартиры в МКД, жилых комплексах. Спрос растет. Застройщики осваивают новые территории. Благодаря этому отрасль развивается».

С другой стороны, уверена эксперт, потребителям вряд ли стоит ожидать существенных ценовых улучшений, например, снижения первоначального взноса по ипотечным программам. Также маловероятна корректировка цен за один квадратный метр в меньшую сторону, заметила госпожа Богуш. «Так что если человек задумывается о покупке недвижимости, то ему стоит приобретать ее сейчас, пока есть хорошие условия по ипотечным программам. Это более реальная стратегия, чем ждать "чуда" и снижения цены, например, на 20-30%», — резюмировала Татьяна Богуш.

Анастасия Назарова