Индустриальная недвижимость

За 11 месяцев 2023 года в Санкт-Петербургской агломерации в эксплуатацию было введено 368 тыс. кв. м качественных складских объектов. При этом дефицит складских помещений в городе сохраняется, что приводит к росту ставок.

В этом году завершилось строительство первой очереди производственно-складского комплекса мерча и промопродукции «Проект 111» (30 тыс. кв. м), а также был сдан новый корпус в составе «PNK Парк Шушары — 3» (64,1 тыс. кв. м). До конца года рынок может пополниться еще на 50 тыс. кв. м. Кроме того, в стадии строительства и проектирования в регионе находится еще более 1 млн кв. м складов, ввод которых заявлен в ближайшие два с половиной года. В частности, в четвертом квартале началось строительство комплекса «PNK Парк Колпино» площадью 380 тыс. кв. м.

Ранее эксперты Nikoliers подсчитали, что неудовлетворенный спрос на покупку или аренду качественных складских помещений в городе превышает 500 тыс. кв. м. Причем 37% из этого объема потенциально может быть не арендовано, а приобретено компаниями в собственность. Большие трудности с поиском складов и производственных помещений в Санкт-Петербурге испытывают российские производители, которые активно развиваются на фоне закрепления тренда на импортозамещение. В их числе производители автокомпонентов, исполнители госзаказов (сфера b2g) и пищевые производства.

В условиях накопленного дефицита спрос частично удовлетворяется за счет ротации и замещения арендаторов, а также за счет заключения предварительных договоров в строящихся объектах и сделок формата built-to-suit. Так, в октябре-ноябре ритейлер «Семишагофф» арендовал склад площадью 16,2 тыс. кв. м в логопарке «Октавиан», а ГК «Деловые линии» заняла склад на 7,7 тыс. кв. м в логопарке «Шушары».

Как говорят в Nikoliers, нарастающий в последние годы дефицит качественного предложения складов привел к динамичному росту арендных ставок. В настоящее время в ходе переговоров собственников наиболее востребованных объектов с потенциальными арендаторами ставка может превысить 8500 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС), тогда как в конце 2019 года средние ставки в складах класса А были на уровне 4400 рублей.

С конца 2019 года на фоне активного поглощения складских площадей федеральными ритейлерами, маркетплейсами и дистрибуторами в Санкт-Петербургской агломерации нарастал дефицит качественного складского предложения. В итоге, по данным департамента исследований консалтинговой компании Nikoliers, к концу ноября 2023 года доля вакантных площадей составила всего 0,2%, то есть доступными для аренды остаются менее 11 тыс. кв. м.

В то же время запрашиваемые арендные ставки в противовес сокращающемуся предложению демонстрируют значительный рост. С начала 2023 года в классе А средние ставки увеличились на 30% и в ноябре достигли 7800 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС). В объектах класса B рост ставок составил 24%, до 6840 рублей за квадратный метр в год.

Стоит отметить, говорят в Nikoliers, что арендные ставки динамично растут с 2019–2020 годов, когда представители розничной и онлайн-торговли начали активно наращивать складские мощности, поглощая значительную долю имеющегося на рынке предложения. Например, в конце 2019 года средняя запрашиваемая ставка на аренду складов класса А составляла 4360 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС). К концу 2021 года она выросла до 6300 рублей за квадратный метр в год, а к ноябрю 2023 года прибавила еще в среднем 1500 рублей. Таким образом, за четыре прошедших года запрашиваемые ставки в классе А увеличились в 1,8 раза. В классе В запрашиваемые ставки с 2019 года выросли с 3540 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС) до 6840 рублей, то есть в 1,9 раза.

Как поясняет Кирилл Вечер, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers, многие собственники не торопятся называть запрашиваемую ставку: они собирают предложения от потенциальных арендаторов, в итоге запрашиваемая ставка может существенно увеличиться в процессе переговоров. «В объектах, расположенных в черте городе или в наиболее востребованных локациях, во время переговоров ставка может превышать 8500 рублей за квадратный метр в год (без учета OPEX и НДС). Особенно серьезная конкуренция между потенциальными арендаторами наблюдается за редкие для рынка блоки площадью 5–7 тыс. кв. м. Все это подталкивает и остальных собственников увеличивать ставки аренды на рынке. При этом мы ожидаем, что ставка продолжит расти и в 2024 году, пока на рынок не выйдет несколько больших проектов, которые смогут хотя бы частично удовлетворить спрос на складские площади»,— заключает эксперт.

Денис Кожин