Насколько выгодны инвестиции в коммунальные квартиры

На фоне роста цен на квартиры россияне заинтересовались комнатами в коммуналках. Спрос на них за год увеличился на 10-15%. Следом выросла и стоимость: в Москве на 2%, до 4 с небольшим млн руб. за комнату, подсчитал сервис «Мир квартир».

Может ли комната в коммунальной квартире стать выгодной инвестицией? Управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Ирина Пешич считает, что вкладываться в такие объекты стоит, но перед покупкой следует все тщательно изучить и проверить: «Нужно подходить к вопросу серьезно, изучить информацию обо всех жильцах коммунальной квартиры с целью последующего выкупа оставшихся комнат.

Такая покомнатная покупка будет, скорее, более финансово привлекательной, нежели приобретение такой же квартиры, условно, этажом ниже, которую когда-то из коммуналки превратили в единый объект недвижимости, и теперь там трех-пятикомнатное жилье.

Понятно, что потом потребуются вложения в ремонт, какие-то перепланировки, но тем не менее это все равно инвестиционно интересно, ликвидно и привлекательно».

По данным экспертов, опрошенных “Ъ FM”, самая дешевая комната в московской коммуналке стоит 3,4 млн руб. За эти деньги можно купить 13 кв. м в двухкомнатной квартире в районе Сокол. А дороже всего — более 10 млн руб. — стоят 19 метров в трешке на Кузнецком мосту.

Впрочем, в Москве предложений на рынке немного, всего около 1 тыс. лотов, рассказал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов: «Распространенное заблуждение, что коммуналки расположены, в основном в центре города. На самом деле это уже давно не так. Большинство таких объектов там выкуплены, расселены и превращены в достаточно современное качественное дорогое жилье.

Так что коммуналки сейчас в Москве находятся в бывших промышленных районах, в которых в 1960-1980-е годы выдавали квартиры тем, кто приехал в столицу работать по лимиту. В Текстильщиках, Бирюлево, Перово и Новогиреево как раз основной массив таких объектов и сосредоточен.

Средняя стоимость такой комнаты с нормальными документами — около 3,5-4 млн руб. Прайсы там меняются более или менее синхронно с ценами на квартиры. Сильнее растут те лоты, где есть хорошие документы и несложно выйти на сделку».

При этом оформлять сделки с комнатами в целом труднее, чем с обычным жильем, подчеркнула руководитель офисов «Митино» и «Крылатское» компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова: «В первую очередь ты должен предложить свою комнату сособственникам. Например, есть лот в четырехкомнатной квартире. Задача — предложить владельцам других комнат право преимущественной покупки, и здесь два варианта развития событий.

Хороший — когда вы со всеми договорились. Хуже, если сособственники других комнат, например, не находятся на территории Российской Федерации или просто закрывают перед вами дверь. В такой ситуации нужно делать предложение через нотариуса о продаже комнаты. В среднем это займет порядка полутора месяцев.

Совершенно легко можно купить крайне неудачный вариант. Например, вы купили жилье в трехкомнатной квартире, две другие комнаты были закрыты, там никого не было. А через какое-то время туда заезжают не очень симпатичные всем люди и заселяются, например, большой семьей. Вам уже и сдавать, и продавать свой лот будет сложно».

По подсчетам аналитиков из «Мира квартир», предложение комнат в коммуналках в целом по России за год сократилось почти на 40%, поскольку часть собственников решила вместо продажи сдавать их в аренду. Другие владельцы преобразуют такую недвижимость в студии, оборудуют их санузлами и продают как отдельные малогабаритные квартиры.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Владимир Расулов