На льготы набежали проценты
Застройщики и банкиры не поделили доходы от льготной ипотеки
Стремление банков избежать потерь при участии в льготных программах ипотеки через введение комиссий для застройщиков вылилось в конфликт. Девелоперы отказываются от работы с некоторыми банками или увеличивают стоимость квартир для покупателей. Эксперты называют ситуацию тупиковой: ипотека обеспечивает 70% продаж жилья в новостройках, а кредиты на рыночных условиях часто оказываются неподъемными.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ
Застройщики начали пересматривать работу с банками, решившими ввести для девелоперов комиссию по сделкам клиентов с льготной ипотекой. Setl Group приостановила ипотечные сделки со Сбербанком, ВТБ и Альфа-банком, сообщил Telegram-канал группы «Петербургская недвижимость». «Мы находимся в поиске решения, которое удовлетворит и клиентов, и финансовых партнеров»,— сказали “Ъ” в Setl Group.
«ЦИАН.Журнал» сообщил о решении ГК ПИК отказаться от работы по льготным программам со Сбербанком. В компании пояснили “Ъ”, что все варианты доступны на сайте компании. Но “Ъ” не обнаружил там предложений ипотеки от Сбербанка. Директор департамента недвижимости группы ЦДС Сергей Терентьев пояснил, что его компания приостановила работу с пятью банками, требующими комиссию по льготным кредитам.
В ГК «А101» пояснили, что оценивают ситуацию. В группе «Аквилон» продолжают работу с банками, находясь в процессе утверждения новых условий. Руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева говорит, что компания сохраняет все продукты по ипотеке для поддержания спроса. По ее словам, их сокращение неизбежно приведет к снижению продаж, а создание альтернативных инструментов займет время.
В Сбербанке пояснили “Ъ”, что подавляющее большинство застройщиков продолжает сотрудничество. В ЦБ заявили “Ъ”, что «изучают новые практики». Федеральная антимонопольная служба заявила ТАСС, что уже получила жалобы от ряда застройщиков на действия банков.
Противостояние между застройщиками и банками возникло из-за того, что бюджет РФ сократил субсидии по льготной ипотеке.
Банки получали от властей разницу между ставкой по госпрограмме и ключевой и 2,5% сверху, с конца прошлого года — 1,5%. На этом фоне Сбербанк решил ввести для застройщиков комиссию 7,5–11,5% от суммы кредита по сделкам, заключенным в рамках льготных программ (см. “Ъ” от 27 декабря 2023 года).
Сокращение размера возмещения по госпрограммам сделало маржинальность продукта нулевой, говорит собеседник “Ъ” из числа банкиров. По его словам, в конечном счете это приведет к прекращению работы по госпрограммам.
В Москве доля ипотечных сделок на первичном рынке по итогам прошлого года составила 77%, из них 70% — кредиты по субсидируемым государством ставкам, отмечает управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Исполнительный директор «НДВ Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева замечает, что «даже с приростом цены на квартиру размер ежемесячного платежа по льготной ипотеке в 2–2,5 раза меньше, чем по рыночным ставкам».
Руслан Сырцов замечает, что пока в положении жертв оказались клиенты, успевшие согласовать ипотеку в банках, с которыми перестали работать застройщики, «в лучшем случае им предложат приобрести квартиру с наценкой 10–15%».
Управляющий партнер ProLex Константин Лушников объясняет, что свобода договора дает застройщику возможность выбирать, с кем заключать договор, включая работу с банками. «Органы контроля и надзора не смогут заставить девелопера продать квартиру по программе льготной ипотеки в случае отказа работы с банком, выбранным заемщиком»,— предупреждает он.
Сергей Терентьев замечает, что практически ни один застройщик не готов взять дополнительные расходы по комиссии на себя. «Согласованная с теми же банками финансовая модель проектного финансирования не подразумевает потерю 7–10% от стоимости квартиры»,— замечает эксперт. Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаил Бурмистров называет ситуацию тупиковой, предполагая, что выходом из нее на время может стать дифференцированное ценообразование для разных условий покупки. Девелопер, по словам эксперта, может, например, давать скидку покупателю, если он приобретает жилье без льготной ипотеки. «На рынке многим очевидно, что базовая программа кредитования с господдержкой во многом изжила себя»,— говорит господин Бурмистров.
Но Сергей Терентьев рассчитывает, что в ближайшие две-четыре недели произойдет «переоценка ситуации, которая позволит увидеть компромиссное решение». «В противном случае нас может ждать обвал продаж на первичном рынке»,— предупреждает он. Руководитель департамента продаж «Аквилона» Максим Турта также считает, что ситуация на рынке приведет к временному снижению спроса и конечной выручки девелоперов.