Суд признал недействительной аренду участка в Воронеже под жилую застройку

Прокуратура добилась признания недействительным договора аренды 2 га на берегу водохранилища в Воронеже между областным департаментом имущественных и земельных отношений (ДИЗО, ныне — министерство) и структурой ГК «Еврострой» ООО специализированный застройщик «Градстрой». Компания на этом участке планирует построить 18-этажный дом на 852 квартиры за 1,5 млрд руб. Разрешение на строительство она получила в 2016 году, сейчас оно истекло, а объект готов на 4%. Интересу прокуратуры предшествовали протесты против строительства жителей соседнего ЖК. «Еврострой» планирует обжаловать решение, а в другом процессе хочет продлить разрешение на строительство.

Арбитражный суд Воронежской области полностью удовлетворил иск региональной прокуратуры, требовавшей признать недействительным договор аренды земельного участка на левом берегу Воронежа на улице Маршала Одинцова, 25в, между входящим в ГК «Еврострой» ООО СЗ «Градстрой» и ДИЗО. Мотивировочная часть решения еще не опубликована. Суд также отказал соответчикам в назначении экспертизы.

В «Еврострое» «Ъ-Черноземье» сказали, что будут обжаловать решение суда, в министерстве пояснили, что решение об обжаловании «будет принято в установленный законом срок». В прокуратуре не успели ответить на запрос «Ъ-Черноземье».

Иск был подан в июле 2023 года. Как следует из документов суда, надзорное ведомство также требовало применения «последствий недействительности ничтожной сделки» в виде исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности компании на недостроенный дом. По заявлению прокуратуры суд также принял обеспечительные меры в виде запрета Росреестру «совершать какие-либо учетно-регистрационные действия» в отношении участка. Требования объяснялось тем, что в июне в Росреестр поступили документы о регистрации договора участия в долевом строительстве с первым покупателем. Его права могли быть нарушены, в связи с чем непринятие обеспечительных мер при удовлетворении иска «может затруднить либо сделать невозможным исполнение судебного акта».

По данным Единой информационной системы жилищного строительства, продажи в доме не открыты.

Строительство начато на участке площадью 1,96 га. Его кадастровая стоимость, по данным Росреестра, составляет 111,5 млн руб. ДИЗО предоставил застройщику участок в аренду в июне 2012 года на пять лет. При этом вид разрешенного использования был изменен с «проектирования и строительства объектов обслуживания населения» на «для строительства многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными торгово-бытовыми и административными помещениями». Земля также была переведена в зону Ж10 под развитие многоэтажной жилой застройки.

В 2020 году ДИЗО и застройщик заключили новый договор аренды, который действует до июля 2025 года. На момент сделки готовность дома составляла 4%, площадь застройки — 4,5 тыс. кв. м.

Разрешение на строительство мэрия выдала в конце 2016 года и дважды его продлевала — сначала до сентября 2021-го, потом до сентября 2023-го. В октябре 2023 года «Градстрой» через суд потребовал еще раз продлить разрешение. Это дело было приостановлено до конца разбирательств между прокуратурой и застройщиком.

Судебным разбирательствам предшествовали протесты против строительства жителей соседнего ЖК «Лазурный» (застройщик — «Домостроительный комбинат»). Дома «Лазурного» находятся в нескольких сотнях метров от берега водохранилища, а дом «Евростроя» должен был быть еще ближе к воде. Жители «Лазурного» требовали благоустройства этой территории и появления соцобъектов, а не очередной многоэтажки.

Осенью губернатор Александр Гусев по итогам совещания решил, что если иск прокуратуры будет удовлетворен, то на участке появится детсад.

Стоимость строительства дома оценивается в 1,5 млрд руб., следует из проектной декларации. Планировалось построить 22-этажку на 852 квартиры площадью от 20,1 до 88,27 кв. м. Общий объем жилья запроектирован на уровне 36,3 тыс. кв. м, нежилых помещений — 10,9 тыс. На территории запланированы четыре детские и одна спортивная площадка. В проектной декларации от июля 2023 года число машино-мест не указано. По данным властей, здесь запланировано 235 мест на наземных гостевых стоянках, 130 в подземном паркинге и 453 «на территории, определенной документацией по планировке территории». Также во встроенно-пристроенном помещении должен появиться детсад на 40 мест.

Основным проектом «Градстроя», по данным Единой информационной системы жилищного строительства, является ЖК «Волна» неподалеку от стройки на Маршала Одинцова. Первая 20-этажка на 496 квартир была сдана в 2021 году, вторая на 276 квартир — в прошлом, третий дом на 18 этажей и 317 квартир должен быть введен в эксплуатацию в конце этого. Всего в Воронеже у «Евростроя» в разных стадиях реализации четыре проекта. В конце 2023 года ГК взялась за освоение 10,4 га застроенной территории в Липецке: в расселение старых домов и строительство 100 тыс. кв. м нового жилья планируется вложить около 8 млрд руб.

Судебный эксперт группы Veta Александр Терентьев считает, что исход дальнейшего процесса зависит в том числе от того, насколько активно действует прокуратура в части приобщения к делу новых материалов. «Во многом это может быть обусловлено оперативностью действий уполномоченного органа, что привело к тому, что в подтверждение своей позиции материалы он направлял уже после подачи иска. И даже если решение суда первой инстанции в дальнейшем не устоит, это не значит, что в параллельном споре о продлении разрешения на строительство оно будет автоматически продлено.. Вполне вероятна ситуация, в которой, отстояв участок, застройщик все равно не получит возможность продолжать реализовывать проект»,— предположил господин Терентьев.

Александр Прытков