Ольга Змиевская — о введении НДС для застройщиков апарт-комплексов

С 1 января 2024 года вступил в силу 389-ФЗ, который вернул НДС для застройщиков апарт-комплексов по договорам долевого строительства. Какое влияние это окажет на рынок апартаментов Краснодарского края, а также о рынке апартаментной недвижимости Краснодарского края «Ъ-Кубань» рассказала директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

«В Краснодарском крае рынок апартаментов сконцентрирован на побережье. Наиболее широко он представлен в Сочи, где на апартаменты приходится половина строительства, или более 500 тыс. кв. м. Наряду с ними в городе ведется продажа уже сданных объектов этого сегмента. Сегодня доступно к приобретению порядка 7,2 тыс. апартаментов в рамках 120 объектов. Средняя цена 1 кв. м в них составляет 757 тыс. руб. В том числе в элитном классе — 1,4 млн руб., в бизнес-классе — 759 тыс. руб., в комфорт-классе — 357 тыс. руб.

В Анапе на конец 2023 года в продаже находилось четыре апартаментных комплекса, средняя стоимость квадратного метра в них составила 267 тыс. руб. В Туапсинском районе насчитывается девять апартаментных комплексов, квадратный метр в них стоит в среднем 271 тыс. руб.

Краснодар является центром девелоперской активности края, лидером среди крупных городов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по объему строительства. Но формат апартаментов в нем не получил распространения. За всю современную историю рынка таких проектов было восемь. На конец 2023 года в продаже оставались только апартаменты в сданном Development Plaza.

Отметим, что курортные апартаменты стоит отделять от городских. Последние уступают классическим жилым комплексам по составу инфраструктуры и статусу помещения (в них нельзя прописаться). Из-за чего цена на апартаменты обычно ниже, чем на квартиры. Но в случае с курортными проектами ситуация иная: их покупателей не интересует возможность прописки и социальная инфраструктура. Соответственно, никакого дисконта по отношению к жилой недвижимости у них нет. Более того, такие проекты обычно реализуются в наиболее привлекательных зонах, где строительство жилья запрещено.

Согласно 389-ФЗ, с 1 января 2024 года продажа апартаментов по договорам долевого участия будет облагаться НДС. Здесь стоит сделать три уточнения. Во-первых, под уплату налога попадают только те объекты, строительство которых начато в текущем году, остальных изменения не коснутся. Во-вторых, объекты в рамках реконструкции не попадают под действие закона, если реализуются не по договорам долевого участия. В-третьих, для уже сданных объектов ничего не меняется.

Мы считаем, что к резкому скачку цен на апартаменты изменение в законодательстве не приведет. Конечно, новые комплексы будут закладывать наценку, но на побережье в предложении достаточно много ранее вышедших объектов, работающих на прежних условиях. То есть создастся конкуренция внутри сегмента, ограничивающая рост цен. Все же стоимость недвижимости в первую очередь определяется спросом и предложением. Возможно, в ближайший год новых апартаментных комплексов станет меньше. Но в последующем этот сегмент вернется на рынок, когда предложение в старых (стартовавших до 2024 года и не подлежащих уплате НДС) будет распродано.

В перспективе двух-трех лет введение НДС скажется на росте цен в сегменте апартаментов. Но на спросе это, скорее всего, отразится в меньшей степени. На Черноморском побережье апартаменты строятся в наиболее выгодных локациях, там, где построить жилье невозможно из-за градостроительных ограничений. Как правило, это уникальное местоположение, и продукт в этом случае эксклюзивный. Для его целевой аудитории повышение цен не столь критично.

Другое дело — инвестиционные апарт-отели, реализуемые в комфорт- или бизнес-классе. В них определяющую роль при покупке играет потенциальная доходность. Спрос на них более чувствителен к повышению цен».

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram