Рынок сдачи жилья переживает краткосрочное охлаждение

После периода роста цен в сегменте долгосрочной аренды жилья на крупнейших региональных рынках страны наметилось охлаждение. Вслед за сокращением спроса и ростом предложения средние ставки снизились на 1%. От выраженной динамики рынок сдерживает снижение доступности ипотеки: подорожавшие кредиты вынудили потенциальных покупателей отложить сделки и продолжать снимать жилье. Спрос концентрируется на недорогих лотах на окраинах, приводя к вымыванию наиболее бюджетных предложений. На этом фоне аналитики пока не видят предпосылок для заметного снижения цен в дальнейшем.

Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) по итогам января составила 27,2 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 39,9 тыс. руб. Оба показателя сократились на 1% за месяц, посчитали в «ЦИАН.Аналитике».

Динамика, по мнению экспертов, укладывается в стандартный сезонный тренд: после периода высокого спроса ситуация стабилизируется.

В «Авито Недвижимости» среднюю стоимость арендного лота в России в целом оценивают в 28 тыс. руб. в месяц. К декабрю показатель не поменялся, а к январю прошлого года вырос на 7,7%. Хотя в «Этажах» охлаждения пока не фиксируют. В 16 крупнейших городах средняя стоимость аренды однокомнатных квартир, по их подсчетам, сейчас 25,8 тыс. руб. в месяц, двухкомнатных — 31,4 тыс. руб. За месяц значения увеличились на 2,5% и 2,4% соответственно.

Наиболее выраженное снижение цен за месяц, согласно подсчетам «ЦИАН.Аналитики», в Волгограде: средняя стоимость однокомнатных квартир сократилась на 6%, до 19,8 тыс. руб. В Воронеже и Екатеринбурге аналогичное снижение 5%, до 18,2 тыс. руб. и 27,9 тыс. руб. в месяц соответственно. В то же время в Омске, по оценкам «Этажей», стоимость аренды однокомнатного жилья выросла на 3,3%, составив 19,8 тыс. руб. в месяц. В Перми — рост 2,3%, до 22 тыс. руб.

Средняя стоимость аренды жилья в Санкт-Петербурге, по данным «Яндекс Недвижимости», сейчас составляет 52 тыс. руб. За месяц показатель незначительно сократился, а за год — вырос на 24%. Но показатель варьируется от 28 тыс. руб. в месяц за студию до 150 тыс. руб. за четырехкомнатные квартиры. Рост значений год к году составил 22% и 15% соответственно.

В Москве снять однокомнатную квартиру, по данным «ЦИАН.Аналитики», стоит в среднем 55,9 тыс. руб. в месяц. К концу декабря значение выросло на 3%. За год, по словам замдиректора управления аренды компании «Инком—Недвижимость» Оксаны Поляковой, заметнее всего однокомнатные квартиры подорожали в ЦАО — на 26,4%, до 69,5 тыс. руб. в месяц. Наиболее сдержанная динамика прослеживается в ЗАО — рост на 16%, до 49,9 тыс. руб. Самая низкая средняя ставка отмечается в ВАО — 39,9 тыс. руб., год к году значение выросло на 18,4%.

Госпожа Полякова отмечает, что активность арендаторов по итогам января была на 15% выше показателя за аналогичный период прошлого года, связывая это с появлением в экспозиции новых предложений. «На рынок постепенно стали выходить доступные по цене квартиры, и они тут же сдаются»,— замечает она.

Директор департамента аренды «Этажей» Ольга Павлинова считает, что картину на рынке долгосрочной аренды сейчас определяет снижение доступности ипотеки на готовое жилье: покупатели нередко решают отложить сделки или переориентируются на первичный рынок.

Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов замечает, что платежи по кредитам банку сейчас в среднем в два раза превышают стоимость аренды.

Оставаясь на рынке аренды, несостоявшиеся покупатели, по словам госпожи Павлиновой, делают выбор в пользу наиболее доступных вариантов жилья, стремясь сохранить возможность откладывать средства на будущую сделку. Это сдерживает средние цены, особенно на окраинах. Эксперт считает, что потенциальным арендаторам сейчас проще договориться о дисконте 3–5% при подборе жилья в центральных частях городов, где ставки априори выше.

Хотя руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев замечает, что сезонный тренд на рынке все же прослеживается. В январе активность арендаторов была на 19,7% ниже, чем в декабре, хотя и выросла на 16,1% год к году.

Восстановлению предложения активность потенциальных арендаторов также не препятствует, говорит госпожа Павлинова. Из-за увеличения среднего срока экспозиции собственники параллельно с продажей стали сдавать свои объекты в аренду. Оксана Полякова замечает, что в Москве за месяц объем предложения вырос на 12,8%, хотя выбор на рынке все еще остается ограниченным. Господин Каменев говорит, что суммарно в крупнейших городах сдаются на 30,8% меньше квартир, чем годом ранее.

Ольга Павлинова рассчитывает на дальнейший рост арендных ставок в краткосрочной перспективе за счет сохраняющейся активности арендаторов и вымывания бюджетных лотов. «Но ближе к апрелю-маю может наступить очередной "ценовой перегрев", и тогда стагнации ставок не избежать»,— рассуждает она. Константин Каменев пока не видит предпосылок для снижения спроса и цен на рынке аренды. Похожий прогноз формирует и Алексей Попов, рассчитывая на дальнейшей рост стоимости аренды как минимум в Москве и Санкт-Петербурге — городах, по рынкам которых ужесточение условий по ипотечным программам ударило сильнее всего.

Александра Мерцалова