Девелоперы готовятся к дисконтам
из-за ожиданий падения продаж после рекордных показателей прошлого года
В прошлом году в России было выдано больше 2 млн ипотечных кредитов, что стало самым высоким значением за всю историю рынка. Спрос обеспечивали покупатели новостроек, кредитовавшиеся по льготной госпрограмме, которая завершится менее чем через полгода. Потом, до конца 2024 года рынок будет жить без недорогой ипотеки и подстраиваться под снижение активности покупателей за счет скидок.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
В конце января эксперты «ЦИАН.Аналитики» подвели итоги прошлого года на рынке ипотечного кредитования России. За счет высокой активности в сегменте новостроек в 2023 году был побит рекорд по числу и объему выданных ипотек. Драйвером стал сегмент новостроек, так как покупатели торопились оформить кредиты на покупку жилья до изменения условий по госпрограмме льготной ипотеки. Банки ссудили 2 млн ипотечных кредитов. В «ЦИАН.Аналитике» отмечают, что число выданных ипотечных кредитов еще никогда не превышало 2 млн единиц за год. Относительно 2022 года произошел рост в полтора раза, а относительно 2021 года, когда был отмечен предыдущий рекорд (1,9 млн кредитов),— на 7%. Объем выдачи по итогам 2023 года составил 7,8 трлн руб.— на 36% больше предыдущего рекордного 2021 года.
Если сравнивать с 2022 годом, то число выдач росло и для покупки в новостройках, и для сделок на вторичном рынке: на 67% и 47% соответственно. Тогда спрос на рынке недвижимости был ограничен внешними потрясениями, а весной еще и заградительно высокими ставками по ипотеке на вторичном рынке. Ключевая ставка Центробанка тогда как раз подскочила до 20%. А в сравнении с 2021 годом рост был только на первичном рынке (на 44%). На вторичном рынке, наоборот, было выдано на 6% меньше кредитов, чем в 2021 году.
2023 год стал рекордным по числу выданных ипотечных кредитов за счет нескольких месяцев ажиотажного спроса в конце лета и начале осени, рассказывает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «В 2024 году повторить успех прошедшего года не получится. На вторичном рынке ставки по ипотеке сейчас находятся на заградительно высоких уровнях и в первом полугодии заметно снижены не будут. На рынке новостроек ужесточены условия кредитования по льготной программе (повышен первоначальный взнос, в столичных регионах снижены лимиты), а после решений по комиссионным вознаграждениям некоторые банки отказались выдавать льготную ипотеку. К тому же после 1 июля с высокой долей вероятности программу господдержки ограничат»,— говорится в сообщении «ЦИАН.Аналитики».
По словам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, спад продаж может произойти в основном в массовом и бизнес-классах, которые зависят от льготного жилищного кредитования. «Однако потребительская активность снизится лишь относительно рекордного 2023 года. Полагаю, что число сделок по ДДУ сократится примерно до показателей 2022 года. Это объясняется тем, что власти сохраняют семейную ипотеку и даже планируют расширять адресные программы»,— рассуждает он. Кроме того, некоторые девелоперы готовы субсидировать рыночную ипотеку на срок до года. «По прогнозам ЦБ, как раз к концу 2024 года начнет снижаться ключевая ставка. Соответственно, клиенты смогут рефинансировать кредиты. А для обеспеченных покупателей подходит вариант с беспроцентной рассрочкой. Срок ее погашения короче, чем у ипотеки, зато эта опция предполагает фиксацию стоимости квартиры»,— уточняет господин Голев.
«Пока ключевая ставка не снизится, рынку придется адаптироваться к урезанной (только до июля, пока госпрограмму не отменят) льготной ипотеке и делать ставку на продажи жилья для семей в рамках семейной ипотеки»,— согласна директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина.
«Вырастет конкуренция застройщиков в сегментах более дорогого жилья, где покупатели меньше зависят от ипотеки. Это значит, в продаже будут чаще появляться жилые комплексы премиум-класса и выше, где доля ипотеки традиционно небольшая, около 30%, а иногда и меньше»,— добавляет госпожа Бардина, уточняя, что застройщикам придется корректировать стратегии продаж, применяя дисконты и собственные программы рассрочки платежей.