Ипотечный портфель свердловчан за год вырос на 34%, до 564 млрд рублей

Общий объем кредитной задолженности жителей в Свердловской области на начало 2024 года превысил 1 трлн руб. Больше половины этой суммы приходится на ипотечные кредиты — портфель в этой категории в 2023 году вырос до 564 млрд руб., и большую их часть составляют кредиты по льготным программам. По мнению экспертов банковского сектора, в будущем подобные программы должны сохраниться лишь для отдельных категорий граждан. В то же время, по их мнению, с уходом привычной льготной ипотеки на рынке новостроек может произойти падение продаж, а застройщикам нужно готовиться к снижению цен.

Объем портфеля ипотечного кредитования в Свердловской области повысился на 34% и составил 564 млрд руб. по итогу прошедшего года. В целом банки в регионе в прошлом году выдали новых ипотечных кредитов на общую сумму 256 млрд руб., что стало абсолютным рекордом за всю историю наблюдения, рассказал заместитель начальника Уральского главного управления Банка России Сергей Коровин. Как отметили в пресс-службе Уральского ГУ Банка России, общий объем кредитной задолженности свердловчан на начало 2024 года превысил 1 трлн руб., что на четверть больше, чем на начало прошлого года.

«Если в начале 2023 года доля выдачи льготных ипотечных программ в общем объеме составляла порядка 58%, то по итогам декабря превысила 80%. Это создает ряд дисбалансов на рынке жилья, но наиболее ярко дисбаланс проявляется в опережении или в более высоком уровне цен на первичном рынке жилья по сравнению со вторичным»,— прокомментировал господин Коровин, добавив, что по данным официальной статистики разрыв в стоимости жилья в регионе составил 41%, что беспокоит ЦБ. «Беспокойство это связано с тем, что стоимость залогов по ипотечным кредитам на первичном рынке оказывается очень высокой. Если человек сталкивается с невозможностью обслуживать или выполнять свои обязательства по ипотечному кредиту, то в случае продажи квартиры он не сможет полностью погасить кредит теми деньгами, которые он получит от этой продажи»,— рассказал Сергей Коровин.

Эксперты рынка недвижимости также заявляют о сильном стоимостном разрыве между новостройками и вторичкой, но приводят иные цифры. Так, по данным ЦИАН, если брать регион в целом, то разница составит 24,1% (139,4 тыс. руб. против 112,3 тыс. руб. за кв. м), в Екатеринбурге — 12,5% (143,2 тыс. руб. против 127,3 тыс. руб. за кв. м). По данным главы аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, разница в Екатеринбурге составляет около 25–30%. «Разница тоже существенная, но она не только из-за разных условий кредитования, но и разной структуры предложения, а если мы возьмем Академический район, то там разница уже будет около 15–20%, и эта цифра уже характеризует ту наценку, которую первичный рынок получил за счет льготных условий»,— рассказал «Ъ-Урал» господин Хорьков.

О том, что льготная ипотека является «больной темой» для общества, заявил и заместитель председателя Уральского банковского союза Евгений Болотин: «Льготная ипотека должна остаться, но для конкретных льготных категорий, которым действительно надо помогать. С другой стороны, мы должны добиться такой финансовой стабильности, чтобы процентная ставка по обычной ипотеке была доступна большому кругу обычных заемщиков. По нашим оценкам, ипотека дейтсвительно будет работать как надо, когда не менее 90% заемщиков могут ею воспользоваться, чтобы их заработная плата позволяла рассчитаться по ипотеке при существующих ценах на жилье. К сожалению, пока это не так». Отвечая на вопрос про отмену льготных программ, господин Болотин заявил, что в этом случае на первичном рынке может произойти падение продаж. «Чтобы восстановить эти продажи, строителям придется снижать цены на новое жилье. Не секрет, что у нас в предыдущие годы очень сильно выросли продажи новостроек за счет льготной ипотеки, но сильно упал вторичный рынок. Вот эта диспропорция будет исправляться, часть покупателей переориентируется на вторичный рынок. И на первичном продажи упадут, строителям об этом надо думать, на самом деле надо было думать еще в прошлом году»,— прокомментировал он.

Эксперты рынка недвижимости считают, что пока рано загадывать, какой будет льготная программа во второй половине года (действует до июля 2024 года), так как, скорее всего, на рынке останется «Семейная ипотека». «Первичный рынок все-таки останется в привилегированном положении, но тех объемов продаж, которые были в 2023 году, мы не повторим, скорее всего, и участникам рынка действительно надо готовиться к снижению продаж, но приведет ли это к снижению цен? Девелоперы вполне могут жертвовать не ценами, а объемом реализации»,— считает господин Хорьков. Независимый эксперт Сергей Меньшенин считает, что можно ждать охлаждения рынка, но банковская система найдет способы стимулирования продаж.

Мария Игнатова