Экспертное мнение

Третий год подряд Ленинградская область демонстрирует рекордные показатели по вводу жилья: в 2023 году в регионе сдали 4,1 млн кв. м, или 2,06 кв. м на одного жителя. Регион не стремится во что бы то ни стало сохранять такие высокие темпы жилищного строительства, делая ставку не на количество «квадратов», а на качество среды. Как обеспечивать синхронизацию создания социальной и дорожной инфраструктуры с возведением жилья и почему крупнейшие девелоперы страны хотят сегодня строить в регионе, корреспонденту Business Guide Александре Тен рассказал заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгений Барановский.

BUSINESS GUIDE: Как вы оцениваете ситуацию в жилищном строительстве в начале года?

ЕВГЕНИЙ БАРАНОВСКИЙ: Я работаю в строительстве с 2016 года, и практически каждый год начинается прогнозом, что будет тяжело, хуже, чем в прошлом году, но практика показывает: мы стабильно растем. В 2023 году в Ленобласти ввели в строй 2,5 млн кв. м в секторе ИЖС и 1,67 млн кв. м в многоквартирных домах. Затоваривания рынка в регионе нет, количество выданных ипотечных продуктов растет. Ленинградская область остается одним из приоритетных субъектов РФ для ипотечного кредитования. Во всяком случае до лета у нас продолжают действовать специальные условия по всем популярным ипотечным программам: «Семейной ипотеке» (не более 6% годовых), «Льготной ипотеке» (не более 8% годовых) и «Сельской ипотеке» (не более 3%). Более того, мы уверены, что программу продлят, ведь на днях такое поручение давал президент России.

BG: Повлияет ли на ситуацию на рынке отказ некоторых крупных застройщиков субсидировать ставки по ипотеке?

Е. Б.: Ведущие банки и застройщики сейчас находятся в диалоге, финансовые структуры договариваются с бизнесом.

BG: Думаете, договорятся?

Е. Б.: Уверен, что договорятся. Вспомните переход на эскроу. Аналитики предрекали: рынок замрет, строить не будут, а то, что построили, не будут покупать. Тем не менее сегодня вся жилищная отрасль Ленинградской области, слава богу, перешла на эскроу. Это классный работающий, всем понятный, прозрачный механизм.

Если говорить о позиции ЦБ (она публичная) в отношении перекредитованности и качества кредитного портфеля граждан, то, да, в этом направлении принимаются меры. Соответствующие постановления и нормативно-правовые акты говорят о том, что регулятор будет пристальнее смотреть за кредитным портфелем домохозяйств. Понятно, что если человек перекредитован, финансовые институты будут обращать внимание на возможности той или иной семьи выплачивать ипотеку. И это тоже правильное решение, на мой взгляд. Не сомневаюсь, что какая-то золотая середина будет найдена и все договорятся. Мы видим по заявкам на разрешения на строительство, по заявкам на градсовет, что интерес к жилищному строительству не уменьшается. И это радует.

BG: Петербургские застройщики продают земельные участки. Застройщики в Ленобласти не отказываются от планов по освоению новых площадок?

Е. Б.: Это нормальная ситуация. Земля всегда находится в обороте. У нас она продается и с разрешением на строительство как готовые проекты, и как отдельные земельные участки. Это обычная практика. Бизнес продает и покупает, таким образом он живет. Никаких тревожных предпосылок, на мой взгляд, здесь нет.

BG: Поскольку требования по проектному финансированию тоже ужесточаются, не кажется ли вам, что этот год будет сложным для небольших строительных компаний?

Е. Б.: С переходом на эскроу-счета отрасль в принципе укрупнилась, а за последние 15 лет кардинально изменились подходы к градостроительству, планированию территорий, взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями. Некачественный расчет своих сил и экономики проектов приводил к появлению обманутых дольщиков. Теперь, когда банк оценивает финансовую модель и устойчивость застройщика, его собственное участие в проекте и ответственность увеличиваются, поэтому совсем маленькие компании так или иначе были поглощены или ушли с рынка.

BG: Вы считаете, что институт эскроу вообще сводит к минимуму риск появления новых проблемных объектов?

Е. Б.: Любой инвестиционный процесс все равно сопряжен с рисками, но основной смысл реформы долевого строительства заключался в защите средств граждан. Это получилось.

BG: Три года назад в реестре проблемных объектов Ленобласти было около 300 домов. Сколько их сейчас?

Е. Б.: Сегодня проблема обманутых граждан в регионе практически решена. Осталось 25 объектов. По всем приняты решения и завершаются необходимые процедуры. Но это вовсе не значит, что работы мало. Среди оставшихся долгостроев есть такие крупные проекты, как «Десяткино 2.0.», «Рябиновый сад» или «Северный вальс». На строительных площадках продолжается работа сотен человек, работу которых нужно контролировать и координировать, следить, чтобы их труд оплачивался своевременно. Мы понимаем чувства граждан и обязательно восстановим их права.

BG: А в реестре предпроблемных объектов?

Е. Б.: Несколько домов, которые, кстати, начали строиться еще по старым правилам, без привлечения эскроу. Могу сказать, что сегодня в Ленинградской области работает более двадцати крепких застройщиков, география девелоперов за последние три-четыре года заметно расширилась. Почему? Понятные правила игры, одинаковые для всех требования позволяют компаниям спокойно планировать работу. И спрос в зоне агломерации хороший, поэтому застройщики из других регионов тянутся к нам. Это хорошо стимулирует конкуренцию.

BG: Как выполняется задача, поставленная губернатором: прийти к балансу между многоквартирной и индивидуальной застройкой?

Е. Б.: Последние 15–17 лет в Ленобласти строились в основном многоэтажки. Сейчас ситуация меняется. Всплеску интереса к ИЖС во многом способствовала пандемия, когда люди оценили преимущества загородной жизни. В 2021–2022 годах люди копили деньги, изучали возможные финансовые механизмы. В последнее время налаживается инструмент ипотечного кредитования ИЖС, становится возможном привлекать сюда эскроу, поэтому я думаю, что тенденция увеличения объемов индивидуального строительства будет сохраняться.

Градостроительный потенциал Ленинградской области до 2030 года — 45 млн кв. м. В ближайшие годы массовая жилая застройка по-прежнему развернется в районах агломерации, преимущественно с южной стороны. Чтобы процесс проходил планомерно, активно развиваем механизм комплексного освоения территорий (КОТ). Сейчас в регионе в стадии реализации находится семь проектов КОТ общей площадью более 1,4 млн кв. м.

В этом году сосредоточим усилия на развитии малоэтажного и среднеэтажного секторов. Плотность застройки будет меньше при большей площади строительства. В связи с этим в среднесрочной перспективе я допускаю небольшое снижение по объемам многоквартирного строительства. Застройщики соглашаются с нами, что жилье в таких локациях пользуется большим спросом, особенно если оно обеспечено местами в детских садах, школах, медицинских учреждениях и всей сопутствующей инфраструктурой.

BG: Сохранятся ли темпы строительства в наступившем году?

Е. Б.: Думаю, что задел по многоквартирному жилью позволит выполнить в этом году объем ввода в пределах 1,3–1,5 млн кв. м. И по ИЖС мы ориентируемся на те же 2,5 млн кв. м. 2 кв. м на жителя — высокий показатель, которого Ленобласть достигла одним из первых регионов в стране. Это результат слаженной работы правительства, но мы не стремимся во что бы то ни стало удерживать эту планку. Наша задача — создавать новые комфортные пространства на территории Ленобласти, обеспеченные дорогами, инженерными коммуникациями и объектами соцкультбыта.

BG: Как курируемый вами блок правительства может влиять на то, чтобы жилье и объекты инфраструктуры строились одновременно?

Е. Б.: У нас два инструмента: требовать и договариваться. Мы требуем синхронизации ввода. Для этого принимаем региональные нормативы строительного проектирования, регулирующие количество необходимых объектов социальной инфраструктуры на тысячу жителей. Соответственно, на стадии согласования проекта планировки территории нам необходимо заключать соответствующие соглашения до выхода на стройку о том, когда будет сооружаться конкретная дорога, детский сад и школа. Вот это и есть предмет договоренности. А дальше, если сторона нарушает договоренность, мы просто не выдаем необходимые документы, а требуем исполнения соглашений. И здесь неважно, кто из органов власти принимает эти решения. Это вопрос обоюдной договоренности. Мы же проявляем достаточную гибкость, говорим: «Пожалуйста, приходите, стройте», но при этом настоятельно призываем создавать действительно современные объекты.

BG: В чем вы видите точки роста?

Е. Б.: Стараемся смотреть на развитие региона комплексно. Заказываем у проектных институтов разработки не по отдельным участкам или муниципальным образованиям, а по нескольким районам, чтобы посмотреть, как территории будут увязываться с перспективными инфраструктурными объектами. КАД-2 и ШМСД в соответствии с поручением президента РФ предусмотрены в пятилетнем плане развития. КАД-2 даст импульс для возведения более 11 млн кв. м жилья, но прежде всего она необходима не девелоперам, а людям. В целом это даст колоссальный социально-экономический эффект, как в свое время дало первое кольцо вокруг Петербурга.