Экспертное мнение

О том, как развивается на строительном рынке Ленинградской области и Санкт-Петербурга новый крупный федеральный игрок ГК «А101», о портрете покупателя и современных инвесторах корреспонденту Business Guide Алле Михеенко рассказала коммерческий директор петербургского офиса Мария Орлова.

BUSINESS GUIDE: С момента вашего выхода в Петербургскую агломерацию в 2022 году на нем, как и в целом на российском рынке первичного жилья, значительно поменялись условия. Из последних новостей это, конечно, ключевая ставка 16% и ужесточение условий льготной ипотеки. Как это сказывается на стратегии вашего развития в регионе?

МАРИЯ ОРЛОВА: ГК «А101» корректирует тактику в зависимости от меняющихся условий, но менять стратегию регионального развития не планирует. Глобальная цель все та же, что и была объявлена в момент выхода на рынок в 2022 году: довести объем петербургского бизнеса по объему строительства и продаж до московского.

Конечно, мы внимательно следим за изменением рыночной конъюнктуры и отмечаем, что сокращение программ господдержки уже начало сказываться на продажах в конце прошлого года. Вероятнее всего, в ближайшие три года на рынке будет наблюдаться замедление строительства в локациях с высокой стоимостью квадратного метра.

Вместе с тем желание людей улучшить жилищные условия — одна из базовых человеческих потребностей, и спрос на жилье будет сохраняться. Кроме того, если посмотреть на темпы развития рынка Петербурга и Ленобласти за более продолжительный период — последние пять лет,— то объем ввода жилья в нашей стране увеличился на 35%.

Стоит отметить и то, что в Петербургской агломерации в ближайшие пять-семь лет южное, северное и часть восточного направлений будут одними из основных драйверов развития области. Группа рассматривает и участки в пределах границ Петербурга.

BG: Государство постепенно сокращает прямую поддержку строительного рынка через субсидированную ипотеку. До какой степени и какими механизмами стоит поддерживать отрасль дальше?

М. О.: Строительная отрасль, наряду с сырьевой и промышленной,— важнейший сегмент экономики страны. В этой сфере и в связанных с ней направлениях работает примерно 12 млн человек, а это 16% от всех рабочих мест в стране. Так что поддержка отрасли все же нужна: она позволит закрывать потребность в жилье и подложит быть драйвером экономики, в том числе генератором рабочих мест. Одновременно отрасль не может замереть в текущем состоянии, и государство, девелоперы и банки должны совместно вырабатывать эффективные рыночные инструменты развития.

Последние два года на ипотеку с господдержкой приходится 85–90% от всех продаж, что примерно 2 млн квартир в год по всей стране. Понятно, что этот механизм ждут изменения. Уже летом субсидированная ипотека должна стать более адресной, что лично я считаю правильным. Вероятно, продлят семейную программу и по ее типу могут создать программы для молодежи, для социально значимых профессий: медицинских работников, преподавателей, как школьных, так и вузовских, работников научной сферы. Подготовка последней уже ведется по поручениям президента. На рынке активнее будет развиваться военная ипотека (интерес к ней значительно вырос в последнее время), IT-ипотека.

Еще одним важным участником этих процессов может стать не государство напрямую, а крупнейшие российские корпорации, которые могут субсидировать улучшение жилищных условий для своих сотрудников.

Инструменты развития отрасли не должны ограничиваться ипотекой. Например, есть смысл оптимизировать условия бридж-кредитования на покупку земельных участков под жилищное строительство. Кроме того, в рамках механизма эскроу-финансирования было бы целесообразно предусмотреть отдельные кредитные линии с минимально возможными ставками для строительства объектов социальной инфраструктуры, которые впоследствии передаются на баланс государства.

BG: А как на уровне девелоперов необходимо поддерживать спрос?

М. О.: Некоторые локальные задачи девелоперов в части поддержки продаж могут решаться с помощью рассрочки. Мы видим, что многие застройщики активно стали продвигать этот инструмент, и это предложение пользуется определенным спросом. Однако полноценно заменить ипотеку рассрочка не способна.

Кроме того, девелоперы по-прежнему могут самостоятельно влиять на размер ипотечных ставок — и рыночных, и с господдержкой. Конечно, возможности у всех разные, это зависит от маржинальности проекта, его финансовой модели, средней стоимости квадратного метра в регионе реализации проекта. Тем не менее на рынке есть примеры подобных программ. А когда ключевая ставка начнет снижаться, эти усилия девелоперов позволят довести ставки по рыночным ипотечным программам практически до уровня нынешней льготной ипотеки.

Именно в условиях роста цен и ипотечных ставок ключевую роль начинает играть качество. И здесь я имею в виду не только качество строительства и планировочных решений, но и развитую городскую среду — как в рамках проекта, так на прилегающих территориях. Это могут быть школы, которые предлагают более качественное образование и развитие так называемых «гибких» навыков за счет не только уровня преподавательского состава, но и архитектурных решений, а также общественная инфраструктура, предлагающая больше вариантов полезного досуга, спортивных возможностей. И это отдельная большая работа как девелопера, так и локальных властей на основе партнерства.

BG: Как показали себя продажи в Петербурге и Ленобласти?

М. О.: Если говорить в целом про рынок обоих регионов, то прошлый год был очень удачным: продажи первички увеличились по сравнению с 2022 годом примерно на 12,5%. Однако в конце года из-за роста первоначального взноса, усиления банковского скоринга для заемщиков и правила «ипотека в одни руки» рынок первичной недвижимости петербургской агломерации начал снижаться. И уже в январе 2024 года продажи на рынке уменьшились примерно на 10–15% относительно того же месяца 2023 года. Конечно, это не лучшие показатели, но ранее некоторые эксперты предрекали куда более печальные цифры. А в конце января мы и вовсе заметили некоторое оживление спроса. Все это является индикаторами адекватно развивающегося рынка.

Что касается наших проектов в Лаголово и Всеволожске, то мы выполнили все плановые показатели на прошлый год, а по продажам коммерческих помещений даже превысили их. Важно, что мы убедились в том, что на 100% «попали» в тренды развития Петербургской агломерации. Покупатели поняли, что здесь не просто будет строиться жилье, а что эти локации постепенно становятся новыми центрами агломерации с развитой городской средой, образовательной и культурно-рекреационной составляющей, а также рабочими местами.

На первом этапе продаж мы ощущали стабильный спрос со стороны инвесторов, доля таких покупателей составляла более 50%. Однако со временем структура спроса на квартиры изменилась в пользу покупателей, основным мотивом которых является улучшение жилищных условий за приемлемые деньги. И этот тренд остается стабильным. В основном это семейные пары с детьми. Они предпочитают двух- и трехкомнатные квартиры, есть заинтересованность и в четырехкомнатных квартирах. Это повторяет в какой-то степени наш московский опыт. Стоит отметить и спрос среди клиентов из других городов. У нас около 30% иногородних покупателей. В основном они приезжают из регионов Северо-Запада и из сырьевых регионов Урала и Сибири.

Также инвесторы большое внимание обращают и на коммерческую недвижимость. В проекте «А101 Лаголово» за первые два месяца продаж было раскуплено до 60% лотов, и на текущий момент спрос не снижается. Я считаю, что это дорогого стоит: в наши проекты поверили профессионалы, которые отлично разбираются в рыночных тенденциях.

BG: Вы упомянули инвесторов. Кто они?

М. О.: Если говорить о коммерческой недвижимости, то это, как правило, профессиональные инвесторы, эти объекты они затем сдают операторам. Становится все более заметной и категория покупателей, которые собираются открывать собственный бизнес и выбирают для этого новые развивающиеся районы, в которых торговые и сервисные площади спланированы гораздо лучше, чем в исторической застройке, а также гораздо доступнее. У нас много случаев, когда один и тот же покупатель приобретал и квартиру, и встроенные коммерческие помещения.

Еще одной тенденцией последних лет стало более массовое появление «непрофессиональных» инвесторов, которые вкладывали деньги в недвижимость в качестве так называемого защитного актива. Часто они хотели улучшить жилищные условия для своей семьи: приобретали квартиры для детей или родителей, но пока готовы сдавать их в аренду. При этом зачастую они пользовались материнским капиталом или другими элементами поддержки — той же льготной ипотекой.

BG: В строительстве обозначился тренд на сокращение квадратных метров за счет оптимизации пространства. Поддерживаете ли вы такую стратегию?

М. О.: Действительно, эффективные метры побеждают «роскошь пустоты». Этот тренд мы наблюдаем последние три года. За это время квартиры «потеряли» уже больше 3 кв. м, и средняя площадь лота на январь 2024 года в Петербурге составляет 38,5 кв. м (–4% к декабрю 2023-го), а в Ленобласти — 39,3 кв. м (–1% к декабрю 2023-го).

Помимо очевидного желания дешевле приобрести чуть меньшую по площади, но не по функциональности квартиру, это объясняется еще и развитием сервисов и изменения паттерна поведения людей. Развитие инфраструктуры и IT приводит к тому, что все больше покупателей не готово вести домашнее хозяйство. Поэтому в современных районах ключевым элементом продукта стала ближайшая доступность соответствующих сервисов: заказ еды, прачечная и т. п.

BG: Как вы считаете, насколько в перспективе увеличится стоимость «квадрата» в новостройках Ленобласти и Петербурга?

М. О.: Предполагаю, что в течение года средний прирост может составить 7–10%. Но, конечно, многое будет зависеть от ключевой ставки и решения по льготной ипотеке. При этом все более важным фактором становится разница в стоимости квадратного метра в новостройках между Петербургом и Ленобластью. Сейчас она составляет уже больше 40%: 230 тыс. рублей в городе против 147 тыс. в области. Средняя стоимость лота в Петербурге составляет 9 млн рублей, в Ленобласти — около 6 млн. В сочетании с развитием в области социальной инфраструктуры и рабочих мест, а также возможностями по открытию там собственного бизнеса это серьезно стимулирует переток покупателей в Ленинградскую область.

BG: Как решается вопрос с транспортной доступностью?

М. О.: Администрации обоих регионов крайне заинтересованы в развитии транспортной доступности отдаленных районов Петербурга и пригородов. И мы видим конкретные шаги в этом направлении. В прошлом году состоялось подписание концессионного соглашения о строительстве двух участков ВСД в Ленинградской области — до Всеволожска, второй — к Мурманскому шоссе. Для ГК «А101» это значит, что наш проект во Всеволожске получит новую широкую и уже четвертую по счету магистраль до города в дополнение к имеющимся Мурманскому и Колтушскому шоссе и Дороге жизни. Время в пути до центра города составит 20 минут.

Что касается Лаголово, то уже ведутся проектные работы по реконструкции Таллинского шоссе от КАД до Красного Села, а в прошлом году на юге Петербурга произошел запуск тактового движения электропоездов. Сейчас в час пик из Красного Села до Балтийского вокзала можно доехать за 36 минут.

Важно прорабатывать и другие способы укрепления транспортного каркаса. Например, развивать идею легкорельсового транспорта до Лаголово и Красного Села. Соединять разный транспорт в системы и создавать удобные пересадочные узлы — по примеру Москвы, где метро, МКАД, железнодорожный транспорт связаны между собой.

Кроме того, совместно с общественниками во Всеволожске мы прорабатываем связи своих проектов с другими локациями, существующими природными, рекреационными, культурными объектами. Наша группа планирует связать пешеходным бульваром с велодорожками «А101 Лаголово» с Красным Селом и Виллози. Маршрут длиной почти 3 км пройдет вдоль Гатчинского шоссе.

BG: Рассматриваете ли вы земельные участки в Санкт-Петербурге? Есть ли в целом возможности в городе для освоения с вашим комплексным подходом?

М. О.: Комплексный подход — это необязательно работа с большими территориями. Группа давно сформировала, по сути, уникальные компетенции в области масштабных проектов формата green field. Но сейчас мы смотрим в сторону пополнения портфеля сравнительно небольшими проектами в уже сложившейся городской застройке.

В таких проектах комплексный подход не менее важен, однако при их реализации перед девелопером стоят другие задачи. Требуется не просто вписать новый объект в городскую среду, а понять, как можно улучшить ее. Для этого нужно оценить все существующие в локации связи, понять потребность населения в дополнительных функциях и найти точки в ближайшей доступности от проекта, где их можно создать. Конечно, реализовать потенциал локации можно только совместно с городской администрацией. Поэтому в наших возможных проектах точечной застройки в Москве или Санкт-Петербурге мы готовы обсуждать различные форматы своего участия в развитии городских территорий.