Коммерческая недвижимость

По итогам 2023 года рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился 13 новыми бизнес-центрами арендопригодной площадью 123 тыс. кв. м. Этот показатель годового ввода офисов является минимальным за последние пятнадцать лет. На этом фоне объем свободных площадей в петербургских бизнес-центрах сократился почти на треть.

Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в 2023 году рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга пополнился минимальным объемом новых площадей, что наравне с высоким спросом сказалось на вакантности. Суммарная площадь свободных офисов в бизнес-центрах классов А и В сократилась на 30% и составила 303,8 тыс. кв. м.

В офисах класса А доля свободных площадей за год сократилась на 2,4 п. п. и составила 8,5%. В зданиях класса В снижение было на 4,2 п. п., а вакантными остаются только 6,9% площадей. В среднем по рынку доля свободных площадей составляет 7,5%.

Несмотря на то, что на конец 2023 года в офисных центрах, введенных в эксплуатацию в 2023 году, свободно 70% площадей (86 тыс. кв. м), все эти площади могут быть заняты уже к лету 2024 года.

Уход компаниям не помог

В первой половине 2023 года завершился процесс высвобождения офисных помещений иностранными компаниями, и к концу декабря значительная их часть уже была сдана в аренду. Особенно высокий спрос арендаторов наблюдался в Московском районе, который лидировал по числу качественных меблированных офисов, освободившихся в результате ухода международных компаний.

Регина Волошенко, директор департамента офисной недвижимости NF Group в Санкт-Петербурге, говорит: «Для поглощения освободившихся после ухода международных компаний офисных площадей рынку потребовался всего год, и мы снова вернулись к ограниченному предложению. В 2024 году девелоперами анонсировано завершение строительства 180 тыс. кв. м офисов классов А и В. Из них менее 100 тыс. кв. м предлагается на рынке аренды, что существенно ниже объемов существующего спроса. Учитывая небольшой объем строящихся объектов, в 2024 году выбор площадей для арендаторов будет минимален. А вакантность в таких условиях в среднем по рынку сократится до 5–6% и ниже».

IT обгоняет нефть

«По итогам 2023 года показатель поглощения офисных площадей в Санкт-Петербурге составил рекордные 220 тыс. кв. м»,— подсчитали в IPG.Estate. По объему поглощения площадей лидируют IT-структуры: их доля составила более половины общего объема арендованных помещений (51%), что является рекордным показателем за последние шесть лет. Ранее подобный уровень активности IT-сектора отмечался лишь в 2017 году, в то время как в последующие годы доля арендованных им площадей не превышала 38%. 90% арендованных в 2023 году IT-компаниями офисов располагается в бизнес-центрах класса В, а средняя площадь сделки не превышает 1000 кв. м. Международные IT-компании предпочитали в основном офисы класса А площадью от 3000 кв. м с возможностью дальнейшего расширения.

В IPG.Estate тенденцию подтверждают: «Если ранее 30–50% объема всех сделок принадлежало нефтегазовому сектору, то сейчас российские IT-компании и финтех являются лидерами по объемам арендованных офисов».

В компании отмечают, что средний размер сделки также увеличился: эксперты фиксируют рост спроса на офисные блоки площадью более 10 тыс. кв. м. «На фоне дефицита доступного предложения при высоком спросе на крупные блоки в 2023 году прекратился торг, то есть дельта между запрашиваемой ставкой и ставкой закрытия не фиксировалась»,— обращают внимание в IPG.Estate.

В ожидании повышения

По итогам 2023 года средневзвешенная арендная ставка в бизнес-центрах класса А, по данным NF Group, снизилась на 1,3% и составила 2250 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы. По мере увеличения сроков экспозиции «дорогих» офисов собственники стали предлагать дисконт. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в бизнес-центрах класса А, введенных в эксплуатацию в 2023 году, выше среднерыночного значения на 2,2% и составляет 2300 рублей. Запрашиваемая ставка на офисные помещения класса B за год выросла на 1,3% и достигла 1500 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и операционные расходы. В новых зданиях класса В ставка выше среднерыночной на 10% и составляет 1650 рублей.

Аналитики IPG.Estate считают, что с учетом активного спроса и малого объема запланированного ввода в 2024 году можно ожидать повышения ставок аренды в пределах 10%. В компании указывают, что в 2024 году спекулятивное предложение за счет ввода новых проектов будет практически недоступно. «На рынок будут выведены два проекта: офисные центры "К-37" на Кантемировской улице площадью 20 тыс. кв. м, а также "Авангард" на Кондратьевском проспекте площадью 10 тыс. кв. м, однако данные проекты уже заполнены арендаторами, объемы нового ввода не обеспечат прирост доступных для аренды качественных офисных площадей»,— сообщают в IPG.Estate.

Новая тенденция на рынке, добавляют в компании,— более высоким спросом пользуются помещения с типовой базовой отделкой, нежели shell & core. «Учитывая стоимость отделки, эта тенденция сохранится в 2024 году»,— прогнозируют эксперты.

Ввиду отсутствия готового качественного спекулятивного предложения компании стали рассматривать покупку помещений для размещения собственных штаб-квартир. «В ответ на запрос девелоперы в Санкт-Петербурге идут по примеру Москвы, предлагая ряд объектов с офисами в продажу конечным пользователям и инвесторам»,— говорят в IPG.Estate.

Гибкие офисы притормаживают

Рынок гибких офисов в Санкт-Петербурге замедлил свое развитие: в 2023 году было открыто всего шесть проектов. Согласно данным консалтинговой компании NF Group, в 2023 году предложение гибких офисных пространств пополнилось новыми проектами на 1,4 тыс. рабочих мест общей площадью 8,8 тыс. кв. м, что в 1,8 раза меньше, чем в 2022 году. При этом закрылось девять гибких пространств на 1,2 тыс. рабочих мест: два — временно (на реконструкцию), а семь были переформатированы в классические офисы.

По итогам 2023 года в Санкт-Петербурге действует 57 гибких офисов на 10,3 тыс. рабочих мест. На Центральный район приходится 34% действующих площадей, а также 47% всех планируемых к открытию в ближайшие два года.

В 2024 году ожидается открытие девяти новых проектов гибких офисов на 1,8 тыс. рабочих мест общей площадью 11,6 тыс. кв. м. Среди них семь сетевых и две несетевых площадки. Как считают в NF Group, значимым событием на рынке станет открытие проекта Multispace Pravda, где арендаторам будет предложена уникальная для петербургского рынка концепция технологичного гибкого офисного пространства, где цифровые решения интегрированы в рабочие и общественные зоны.

«В 2023 году предложение гибких офисных пространств пополнилось шестью новыми проектами: открылись "Ofix Сенная" в ТРК "Пик", &Place в общественном пространстве Seno, Buffer 21 в историческом центре города, Park Page в составе жилого комплекса. А Kazanskaya Page и несетевой гибкий офис "Пушкин" расширили свои площади»,— поделились в NF Group.

«Рынок гибких офисных пространств в 2023 году развивался сдержанно: количество вышедших проектов в два раза меньше, чем годом ранее. При этом число закрытых несетевых объектов побило восьмилетний рекорд. На фоне стабильного спроса и небольшого объема новых проектов мы наблюдали сокращение свободного предложения. Таким образом, в петербургских гибких офисах на конец года вакантными оставалось 15,1% рабочих мест, а годом ранее это значение достигало 27%»,— комментирует госпожа Волошенко.

Средневзвешенная ставка аренды фиксированного рабочего места в сетевых пространствах на конец 2023 года составила 20,1 тыс. рублей в месяц, что сопоставимо со значениями аналогичного периода 2022 года. Средневзвешенная ставка аренды нефиксированного рабочего места составила 15,1 тыс. рублей в месяц.

Наиболее высокие средневзвешенные арендные ставки отмечаются в Адмиралтейском, Красногвардейском и Центральном районах города. Популярный среди арендаторов Петроградский район находится на шестом месте по причине большого объема предложения. Минимальные ставки отмечаются в удаленных от центра локациях — в Выборгском и Кировском районах.

Денис Кожин