В Перми ожидают падения продаж новостроек

Опрошенные участники рынка недвижимости считают, что экономическая конъюнктура отрасли сократит в этом году продажи новостроек в Перми. Высокая ключевая ставка, изменившиеся условия льготной ипотеки, введение банковских комиссий для девелоперов – все эти условия играют не в пользу рынка. Девелоперы уже констатируют заметный спад продаж, наметившийся с начала года. Одни эксперты не исключают падения цен на новостройки во втором полугодии, другие полагают, что стимулировать продажи первичного жилья застройщики будут с помощью акций, а не общего снижения стоимости.

С начала этого года пермские новостройки подорожали на 2%, сообщили в пресс-службе аналитического сервиса «Объектив.РФ». В декабре 2023 года средняя стоимость первичного жилья в краевом центре составляла 130,1 тыс. руб. за 1 кв. м, в феврале она выросла до 135,2 тыс. руб. за 1 кв. м. «Устойчивый рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке Перми мы наблюдали в течение всего 2023 года. Динамика прироста за год составила +24%. Несмотря на охлаждение спроса, цены на новостройки в начале 2024 года продолжают расти в силу таких факторов, как высокая инфляция, высокая ключевая ставка и удорожание проектного финансирования, ввод банковских комиссий на льготную ипотеку для застройщиков», – отметила руководитель Центра маркетинговых исследований «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая.

Продажи жилья в Прикамье, как и по всей России, росли с 2020 года, когда начала действовать программа льготной ипотеки. По более ранним данным пермских риелторов, в августе 2020 года стоимость первичного жилья в краевой столице составляла в среднем 64 тыс. руб. за 1 кв. м, то есть к нынешнему моменту цены на нее выросли более чем в два раза.

Минувший год на рынке недвижимости отметился активным ужесточением кредитно-денежной политики Центробанка РФ. В частности, за второе полугодие – с июля по декабрь – ключевая ставка выросла с 7,5% до 16%. Последнее повышение пришлось на 15 декабря, когда она увеличилась до 16%. В конце года в Перми, вопреки сезонности, снизился спрос и продажи жилья. По большей части тренд был характерен для вторичного жилья, в котором число сделок сократилось примерно наполовину. Однако в продажах новостроек всплеска тоже не наблюдалось. Кроме того, первоначальный взнос по программе льготной ипотеки в декабре вырос с 20 до 30%. В этом году из-за уменьшения бюджетной компенсации по льготной ипотеке ряд крупных банков ввели комиссию для девелоперов, которая составляет от 7,5% от каждого выданного льготного кредита.

Гендиректор АН «Перемена» Станислав Цвирко отмечает, что рынок новостроек «перегрет», разрыв между стоимостью первичного и вторичного жилья в Перми доходит до 40% (по более ранним данным Research & Decisions, вторичное жилье в декабре 2023 года стоило в среднем около 94,5 тыс. руб. за 1 кв. м). С учетом экономической конъюнктуры, спрос на новостройки «охладел», но все равно находится на высоком уровне. Введение некоторыми банками комиссий по льготной ипотеке для застройщиков, безусловно, окажет влияние на объем продаж так же, как и повышение первоначального взноса по льготной ипотеке. По данным гендиректора АН «Перемена», сейчас потребители по-прежнему бронируют квартиры в строящихся домах. «Думаю, что в 2024 году продажи у девелоперов будут не такими высокими, как в минувшем году, но свои планы компании выполнят», – комментирует Станислав Цвирко. Прирост цен на недвижимость замедлился, но их снижения ждать не стоит, уверен гендиректор АН «Перемена». При продаже не очень ликвидных квартир застройщики будут предлагать акции, что выразится в уменьшении их цены.

Станислав Цвирко считает, что для стимулирования рынка жилья правительство РФ может пойти по пути создания новых отраслевых ипотечных программ. Уже работают сельская ипотека, IT-ипотека, семейная ипотека и другие программы. На фоне развития и расширения промышленных, оборонных предприятий власти могут запустить продукты для сотрудников таких производств.

«Спрос на новостройки сократился после изменения условий субсидирования льготной ипотеки банкам. Однако резкого падения рынка не будет. Сейчас его игроки находятся в режиме ожидания решений властей или форс-мажорных ситуаций в экономике», – рассуждает директор агентства Research & Decisions Регина Давлетшина. В 2023 году основной рост цен на пермские новостройки пришелся на первую половину года, тогда как во второй стоимость выросла незначительно и стабилизировалась. Эксперт не видит оснований прогнозировать рост цен в 2024 году, но по инерции стоимость первичного жилья еще может какое-то время расти. С учетом высокого уровня продаж и роста цен на жилье, пермские застройщики находятся в позитивном финансовом состоянии. Поэтому, при условии значительного падения спроса, в ближайшие полгода компании вряд ли станут снижать стоимость новостроек. В целом эксперт не исключает снижения цен на жилую недвижимость.

Регина Давлетшина предполагает, что вектор в развитии ипотечного кредитования будет направлен на индивидуальное жилищное строительство. «Рынок ИЖС не перегрет. Построить свой дом «под ключ» сегодня стоит 65–85 тыс. руб. за 1 кв. м максимум, тогда как стоимость новостроек в городах намного выше», – рассуждает руководитель Research & Decisions. В РФ уже есть ипотечные программы для сегмента частных домов, но теперь их, скорее всего, будут развивать, делая условия более комфортными. Индивидуальное жилищное строительство является сложным рынком, на котором отсутствуют регламенты стандартизации и сертификации, поэтому нужна тщательная проработка мер его господдержки, резюмирует собеседник.

Без резких взлетов и падений

По словам гендиректора девелоперской компании «Юника» (планирует освоение земельных участков на ул. Толмачева и Рязанской) Александра Сазонова, в начале 2024 года ситуация на рынке жилья в Перми и по всей России изменилась. На рынок будет влиять высокая ключевая ставка в 16%, повышение первоначального взноса по льготной ипотеке. Высокая ключевая ставка больше стимулирует инвесторов размещать средства на банковских вкладах, чем вкладываться в строящееся жилье. Однако, как предполагает гендиректор «Юники», в III–IV квартале года ключевая ставка может начать снижаться.

В сфере недвижимости также сохраняется неопределенность относительно действия льготной ипотеки (эксперт ждет ее продления после 1 июля 2024 г.) как главного драйвера продаж в последние три года. В связи с этим в 2024 году объемы продаж первичного жилья в Перми могут упасть относительно прошлого года.

В марте ожидается повышение окладов работников бюджетной сферы, что потянет за собой и общую тенденцию роста цен в стране. И если действие льготной ипотеки продлится, то спрос на первичное жилье может восстановиться к осени или зиме.

Александр Сазонов полагает, что, несмотря на возможный спад покупательской способности, девелоперы не будут массово снижать цены на жилье. Связано это с тем, что затраты на строительство и банковское проектное финансирование значительно растут. «С начала этого года в компании наблюдается ощутимый спад продаж по сравнению с концом 2023 года. Планируем запускать специальные акции, стимулирующие продажи на ближайший месяц», – рассказал гендиректор «Юники».

ООО «Юника Инвест»

Реклама