Почему таких объектов меньше, чем нужно

Острый дефицит складской недвижимости в Москве и Подмосковье достиг своего пика. Сейчас из 24,6 млн кв. м логопарков свободно менее 0,1%, или 24,6 тыс. кв. м. Несмотря на высокий спрос со стороны арендаторов, девелоперы продолжают строить такие объекты преимущественно под заказ. Почему сложилась такая ситуация и когда рынок будет насыщен предложением, разбирался "Ъ-Коммерческая недвижимость".

Только для своих

В 2024-м объем ввода складской недвижимости в Москве и Подмосковье вырастет на 62% год к году, до 2,1 млн кв. м, прогнозируют в NF Group. Таким образом, текущий объем предложения на рынке 24,6 млн кв. м к концу нынешнего года вырастет на 8,5%. Сейчас рынок остро нуждается в новых площадях. По данным консультантов, доля свободных площадей в логопарках Москвы и Подмосковья составляет менее 0,1%. То есть фактически на рынке доступно к аренде всего 24,6 тыс. кв. м.

Однако эти новые площади не покроют колоссальный спрос арендаторов, указывает замдиректора по работе с ключевыми клиентами Union Brokers Степан Щедров. Доля объектов BTS (built-to-suit, под нужды конкретного заказчика) и проектов собственного строительства достигнет 54% в объеме ввода, подсчитали в NF Group. Из общего объема заявленных на 2024 год проектов более 70% площадей к концу 2023-го уже были законтрактованы. То есть пока свободными из 2,1 млн кв. м остались всего 630 тыс. кв. м.

Для сравнения: офисные площади преимущественно строятся спекулятивно. По подсчетам NF Group, в 2014–2020 годах доля объектов BTS на офисном рынке Москвы составляла не выше 5%, в 2021-м — 68%, в 2022-м — 21%, в 2023 году не было построено ни одного такого проекта из 279 тыс. кв. м.

Дефицит финансов

В условиях дефицита свободных площадей застройщики не стали строить больше спекулятивных складов по нескольким причинам, но самая главная заключается в том, что банки неохотно дают проектное финансирование на такие проекты ввиду отсутствия арендаторов, при этом они спокойно кредитуют объекты BTS, говорит партнер NF Group Константин Фомиченко. Банки не хотят рисковать и давать кредиты на незаконтрактованные площади, поясняет инвестиционный директор Parus Asset Management Алексей Смердов. Условия неопределенности повышают риски спекулятивного строительства и для девелоперов, так как невозможно спрогнозировать будущий спрос, отмечает гендиректор ГК «Ориентир» Елена Бабенко.

При текущей ключевой ставке банки готовы кредитовать строительство склада только под 19–20% годовых, добавляет гендиректор Instone Development Валерий Жуков: «Строить на средства, выданные по такой ставке, убыточно».

Вызывает сомнения и экономическая целесообразность строительства склада сегодня, отмечает гендиректор Instone Development Валерий Жуков. Он напоминает, что ставка аренды логопарков Подмосковья выросла примерно в два раза за пару лет и до 9 тыс. руб. за 1 кв. м, но пропорционально выросла и себестоимость строительства. Высокая инфляция успевает «съесть» всю маржинальность за период строительства, поясняет управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов.

Сейчас девелоперы практически отрезаны от поставок западных строительных материалов и оборудования, а российские производители просто не успевают произвести их в нужном девелоперам объеме, говорит коммерческий директор Дмитровского логистического парка Александр Перфильев. По его информации, некоторые крупные производители даже вынуждены вводить квоты для покупателей и дилеров. Сроки поставок значительно удлинились, материалы приходится ждать или выкупать на более ранних этапах строительства, чем они требуются, отмечает господин Перфильев.

На фоне дефицита трудовых ресурсов продолжают возрастать заработные платы строителей, напоминает руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай. По данным Росстата, по итогам 2023 года безработица в России достигла минимума с 1992-го — 3,2%. Зарплата строителей в то же время выросла заметнее, чем у представителей других профессий. По подсчетам «Авито Работы», специалисты стройотрасли в 2023-м стали зарабатывать на 69% больше год к году — 82,2 тыс. руб.

Чтобы строительство склада стало действительно выгодным, ставки аренды должны вырасти еще на 30%, но высокий спрос арендаторов при таких ценах вряд ли сохранится, полагает господин Жуков.

Своими силами

В свете рекордного количества сделок в 2023 году сегодня многие девелоперы находятся на пике своих мощностей, говорит Екатерина Ногай. Застройщики логопарков сейчас возводят объемы «на грани своих возможностей», преимущественно проекты BTS, соглашается Александр Перфильев. Объем заказов и так большой, и строить спекулятивно игроки просто не успевают, добавляет он.

На фоне высокого спроса на рынок девелопмента складов стали активно выходить новые игроки. Об этом уже заявил ряд застройщиков жилья: Level Group, «Гранель», «Инград», MR Group, ПИК, Capital Group. По оценкам CMWP, в ближайшие три года застройщики жилья могут возвести до 3 млн кв. м складской и производственной недвижимости в Москве и Подмосковье. Однако они делают это преимущественно на территории Новой Москвы, чтобы получить льготу за смену вида разрешенного использования земли под строительство жилых комплексов, поясняет Александр Перфильев.

Еще один новый игрок на рынке складского девелопмента — маркетплейс Wildberries, в начале 2024 года заявивший о строительстве логопарков не только для собственных нужд, но и сторонних игроков. В компании это объясняют тем, что маркетплейс уже наработал опыт в строительстве собственных логистических объектов во многих регионах России, в том числе удаленных. Кроме того, для организации наличие собственных складов и логистических центров больших площадей более выгодно, поясняют в Wildberries. К тому же, добавляют там, на рынке коммерческой недвижимости не всегда находятся релевантные предложения по местоположению, площади и стоимости.

Wildberries — это исключение, так как другие крупные пользователи складских помещений, в том числе маркетплейсы, напротив, стараются арендовать объекты, а не строить и владеть ими, отмечает Станислав Ахмедзянов. Этот путь означает, что у компании есть безлимитный источник базового финансирования либо очень дешевые кредиты, полагает он.

Ожидать зарубежных игроков российскому складскому рынку также не стоит. Для иностранных девелоперов требуется время, чтобы освоить новый рынок, так как требования и особенности складского рынка, а также условия строительства логопарков различаются не только в каждой стране, но и даже в регионе, добавляет Екатерина Ногай.

В странах СНГ нет таких крупных и профессиональных игроков, как российские, так как там никогда не было большой потребности в качественной складской недвижимости, поясняет Валерий Жуков. ОАЭ заинтересованы в том, чтобы строить объекты в своей стране, считает Станислав Ахмедзянов. В Китае складская инфраструктура также активно развивается, и местные девелоперы в первую очередь ориентированы на собственный рынок, говорит господин Жуков. Для других государств высоки страновые риски, связанные с текущим геополитическим и экономическим состоянием, поясняет Алексей Смердов.

Лучше не станет

Высокий спрос на склады со стороны маркетплейсов не дает оснований предполагать увеличения вакантных площадей на рынке в ближайшее время, прогнозирует директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Диана Горская. Повышенная потребность останется высокой в ближайшие три-пять лет, уверен Константин Фомиченко. Если к 2027 году игроки e-commerce смогут удовлетворить большую часть своих аппетитов, тогда доля свободных площадей вырастет до 2–5%, считает Валерий Жуков.

Поскольку свободных площадей на рынке не станет больше, арендаторы будут вынуждены индивидуально заказывать строительство складов. Если в прошлом году доля спроса на сделки в формате build-to-suit в целом по России достигла 55%, то в 2024-м она увеличится до 80–85%, подсчитал господин Фомиченко. Так что настоящий дефицит в сегменте, по мнению господина Жукова, мы увидим в 2025 году.

Эксперт считает, что осторожное возобновление спекулятивных проектов возможно при ключевой ставке 10%, а такой ставки эксперты ожидают не ранее второго полугодия 2024-го. Массовое строительство возможно только при ставке 7% и ниже, резюмирует он.

Дарья Андрианова