Участки ФК «Кубань» в Краснодаре будет сложно реализовать девелоперам

В ходе банкротства футбольного клуба «Кубань» проведена оценка активов должника – два участка общей площадью 11,2 га, расположенные в Краснодаре рядом с озером Старая Кубань, оценены в 298,8 млн руб. Территория, выделенная клубу под строительство учебно-тренировочной базы, изначально имела площадь 40 га, однако в 2021 году Рослесхоз аннулировал право ФК на основную часть земель, на которых была создана особо охраняемая природная территория «Киргизские плавни». Большая часть остальных участков отнесена к категории «городские леса». По мнению аналитиков, нынешний статус участков не позволяет вести жилищное и коммерческое строительство, поэтому реализовать актив по заявленной цене сложно.

Конкурсный управляющий НАО «Футбольный клуб "Кубань"» Евгений Слушкин опубликовал отчет об оценке имущества банкрота – двух участков площадью 8,9 и 2,3 га, принадлежащих ФК на праве долгосрочной аренды, документ размещен в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Участки находятся в Краснодаре рядом с озером Старая Кубань, вид разрешенного использования – для размещения учебно-тренировочной базы футбольного клуба.

Градостроительная зона участка площадью 8,9 га – земли лесного фонда (городские леса), площадью 2,3 га – земли для застройки объектами спорта без возможности размещения капитальных зданий.

Рыночная стоимость обоих участков составляет 298,8 млн руб., говорится в отчете.

Участки примыкают к особо охраняемой природной территории «Киргизские плавни». Кроме того, на расстоянии менее 1 км расположены торговые и административные объекты, многоквартирные жилые дома. По мнению оценщика, наиболее перспективным является использование территории под рекреацию.

Договор аренды территории площадью 40 га под строительство учебно-тренировочной базы между футбольным клубом «Кубань» и департаментом имущества Краснодарского края был заключен в 2010 году. Руководство ФК планировало создание в районе озера Старая Кубань семи футбольных полей, на территории начались работы по раскорчевке леса и выравниванию площадок. Однако финансирование проекта было нестабильным, а в 2015 году работы остановились. Тогда же общественная организация «Экологическая вахта по Северному Кавказу» сообщила в прокуратуру и в Рослесхоз о том, что проект ФК «Кубань» угрожает сохранности зеленой зоны «Киргизские плавни».

Как писал «Ъ-Юг», в 2018 году Рослесхоз обратился в суд с заявлением об аннулировании договора аренды в ФК «Кубань», ссылаясь на то, что краевой департамент имущества не имел права распоряжаться территорией лесного фонда. В этот момент ФК «Кубань» уже находился в процессе банкротства, арбитражный управляющий Евгений Слушкин возражал против требований Рослесхоза, ссылаясь в том числе на то, что участок находится в залоге банка «Кубань Кредит», в случае утраты актива кредитор не получит средства от реализации залога. В 2021 году судебная тяжба завершилась компромиссным решением – часть территории (городские леса и городские земли под спортивные объекты) осталась в аренде ФК «Кубань», на остальном участке (федеральный лесной фонд) была создана особо охраняемая природная территория «Киргизские плавни».

ООПТ площадью около 29 га организована с целью сохранения массива пойменных лесов и долинно-плавневого комплекса реки Кубань, говорится в постановлении главы Краснодарского края Вениамина Кондратьева.

По мнению участников рынка недвижимости и аналитиков, принадлежащие ФК «Кубань» участки не являются привлекательными для девелоперов по той цене, которая названа оценщиком. «Если бы статус участков разрешал коттеджное строительство, массив площадью 11 га оценивался бы приблизительно в 500 млн руб., но городские леса практически невозможно перевести в какую-то иную категорию. Участок под спортивные объекты при определенных условиях может изменить статус на ИЖС, но это непростой процесс», – отметил Роман Домащенко, управляющий партнер адвокатского бюро «Домащенко и партнеры».

Собеседники «Ъ-Юг» полагают, что, если статус участков не изменится, власти Краснодара могут договориться с каким-либо крупным застройщиком, чтобы тот приобрел оба участка на торгах, построил спортивные площадки и зоны отдыха, а затем подарил их муниципалитету. «Разумеется, цена продажи земли на торгах будет гораздо ниже той, которую заявил оценщик. Взамен застройщик может получить какие-то преференции», – отметил участник рынка на условиях анонимности.

Анна Перова, Краснодар