Георгий Коренченко — об аренде и покупке коммерческой недвижимости и перспективах развития рынка

Дефицит коммерческих площадей наблюдается в сегментах торговой, офисной и промышленно-складской недвижимости. В этих условиях покупка и аренда объектов становится непростой задачей. Основатель агентства недвижимости Business & Brokers Георгий Коренченко рассказал о самочувствии рынка коммерческой недвижимости, о том, что нужно учитывать при выборе объектов, и потенциале коммерции в Екатеринбурге.

— В каком состоянии находится рынок коммерческой недвижимости в Екатеринбурге?

— Наблюдается серьезный дефицит качественных площадей. В последние три года девелоперы сконцентрировались на строительстве жилья, так как это льготируемая после пандемии история. Застройщики выкупали участки в городе, сносили производственные объекты и строили дома, а бизнес был вынужден переезжать на периферию. Из-за ажиотажа на жилое строительство сильно вырос спрос на стройматериалы и рабочие кадры, а после начала СВО и введения санкций ситуация усугубилась.

— Как себя чувствует сегмент офисной недвижимости?

— За три года, пока объекты не строились, открывались новые компании, расширялись штаты действующих организаций, поэтому возник дефицит. Даже при желании компании не могут переехать в более качественное помещение, потому что его попросту нет. И хоть все говорят об уходе с российского рынка иностранных компаний, по факту они продолжают сидеть на тех же местах, только под другими названиями, то есть площади не высвободились.

— В сегменте торговой недвижимости тоже дефицит площадей?

— Да, но потому что все самые «вкусные» локации разобрали торговые сети. Даже некоторые франчайзи известных брендов не могут подобрать подходящие площади и обращаются к нам за помощью. Так, мы нашли локации для «ЖизньМарта» на Вайнера, Рощинской и других улицах Екатеринбурга.

— Что с промышленно-складской недвижимостью?

— Для нее в Екатеринбурге практически не осталось места. Для строительства нужна земля и подведенные к ней коммуникации. Такие возможности на данный момент есть в основном у логопарков, но они строят в формате build-to-suit* или build-to-rent*, то есть под конкретного заказчика, и объект не выходит на рынок, не увеличивает его емкость.

— Какие тогда есть возможности в текущих условиях?

— Они вытекают из проблем. Когда вакантных площадей почти нет, ты как брокер становишься ценным. Обладая экспертными знаниями, ты можешь найти то, чего нет на рынке. Например, мы можем переселить неплатежеспособного арендатора в помещение поменьше и найти на освободившееся место более надежного оператора. Таким образом мы решим запрос двух предпринимателей и собственника объекта.

В прошлом году нам удалось посадить компанию «Интерлизинг» в БЦ «Президент». Мы уговорили собственника сдать 500 кв. м, которых не было на рынке, оптимизировав текущего арендатора.

— Как вы оцениваете потребность в коммерческой недвижимости?

— В нашей компании лист ожидания только по офисным площадям составляет порядка 10 тыс. кв. м., а по промышленным площадям — 50 тыс. кв. м. Но есть и другие брокеры, поэтому потребность рынка значительно выше.

— В последнее время наблюдается интерес застройщиков к коммерческой недвижимости.

— Да, в 2025–2026 годах ожидается появление не менее 100 тыс. кв. м, в том числе офисные площади «УГМК-Застройщик» в «Екатеринбург-Сити». Емкость получается большая, но переезжать пока некуда, и застройщики играют на этом. Они предлагают купить объекты по 250–300 тыс. руб. за квадрат, потому что у них есть предварительные контракты на 2,5 тыс. руб. за аренду 1 кв. м в месяц. Это звучит выгодно, но по факту рынок быстро насытится, и сдать помещения не получится даже за 2 тыс. руб. за квадрат. Инвесторы могут оказаться в невыгодной для себя ситуации.

— Почему тогда люди инвестируют в коммерцию?

— Когда что-то происходит, люди бегут в бетон. Это классический русский рефлекс. Кто привык работать с жильем, тот скупает квартиры, другие — вкладываются в коммерцию. Поэтому денег сейчас больше, чем помещений.

— С какими рисками можно столкнуться?

— Инвесторы, как правило, покупают готовый арендный бизнес (ГАБ). Методы оценки здесь отличаются от жилья. Коммерческая недвижимость уникальна, и даже идентичное соседнее помещение может быть хуже или лучше. Поэтому оценка идет исходя из доходности. Риск здесь в том, что существуют нечестные схемы, когда при продаже собственник пытается показать доходность выше, чем она есть. Для этого он выгоняет действующего арендатора, находит нового, пусть и менее надежного, который готов платить больше, и показывает покупателю более высокую доходность.

В то же время инвесторы не учитывают некоторые важные факторы, опираясь лишь на красивую картинку или текущую доходность места. Например, приобретают помещения в новостройках с плохой окупаемостью, где цены высокие, а арендная ставка равна вторичному рынку. В результате доходность составляет около 5–6%.

— Что нужно учитывать при выборе коммерческой недвижимости?

— Есть несколько параметров: текущая и будущая ликвидность, а также понимание концепции.

Например, для торгового объекта текущая ликвидность выражается в локации. Чтобы понять будущую ликвидность, мы заглядываем в Генплан и видим, что через 10–20 лет на этом месте может быть мост или новый район. Проезжаем окрестные дома и смотрим, есть ли промышленные площади, которые потенциально могут снести и построить новый дом, есть ли развязки или коммуникации под улицей. Например, покупая торговую недвижимость на Фурманова или Мамина-Сибиряка, нужно быть готовым, что раз в 5–10 лет здесь все перекапывают из-за ремонта теплосетей, и на этот период улица будет стоять, соответственно, трафика не будет.

Что касается концепции, то хорошо, если помещение мультиконцептуально и в него можно посадить как аптеку или кафе, так и банк или турфирму. Для этого помещение должно быть от 40 до 100–150 кв. м. Для помещения площадью 300 кв. м трудно подобрать концепцию. Это может быть только строительный магазин или магазин электротехники, что не самые доходные истории с точки зрения аренды.

Зная эти нюансы, можно заложить их в финансовой модели и спрогнозировать более выгодные инвестиции. Поэтому, когда к нам приходят с запросом подыскать объект с доходностью в 12% годовых, мы готовы предложить площади с текущей доходностью в 8%, но с потенциалом роста до 15%.

— С какими запросами чаще всего к вам приходят клиенты?

— В последнее время это подбор помещения с ГАБ. Поскольку денег на рынке больше, чем помещений, то часто обращаются со следующим запросом: у меня есть сумма, что на нее можно купить?

— Как же в таком случае подобрать объект?

— Стоит исходить из объема инвестиций. Например, бюджет от 10 до 80 млн руб. — это одно или несколько торговых помещений площадью 50–100 кв. м, куда можно быстро найти арендаторов. Если 100 млн руб. и выше, то уже можно либо несколько торговых точек, либо промышленные площади.

Если бюджет до 10 млн руб., то лучше инвестировать в офисную недвижимость. Например, маленький по площади офис в здании, который не облагается повышенным налогом. Отмечу, что таких зданий в городе мало и здесь есть свои сложности.

— Какой потенциал у коммерческой недвижимости в Екатеринбурге? Как дальше будет развиваться рынок?

— Введение новых офисов частично удовлетворит спрос, но интерес не уменьшится, просто выбора станет больше. Соответственно, цены на продажу снизятся. А арендные ставки почти не скорректируются, так как изначально еще не доросли до нормы доходности.

В сегменте торговой недвижимости продолжится глобализация. Бизнес начнет мигрировать в новые районы, где квартир на 1 кв. м больше, чем в центре города. Например, помещение в многоквартирном доме в Академическом на «утренней стороне», когда все едут на работу, намного выгоднее, чем в центре Екатеринбурга рядом с офисом, куда будут ходить только сотрудники этого офиса и жители ближайших пятиэтажек. Кроме того, новые дома не попадают под реновацию, у них нет проблем с вытяжкой, больше электрическая мощность, лучше выходная группа — нет лестниц, есть места под вывески и прочее.

Промышленная недвижимость сместится на ЕКАД и за его пределы. Города Екатеринбургской агломерации, куда шагнут производства, станут более самобытными. Там будут развиваться новостройки, офисы и торговля, появятся новые точки притяжения, которые позволят удовлетворить спрос на коммерцию.

ИП Коренченко Г.К.

Реклама