В Прикамье ожидается снижение объемов строительства жилья

В 2024 году в Прикамье должно быть построено 1,4 млн кв. м жилья. Это меньше, чем по итогам 2023 года, когда в регионе было сдано 1,9 млн «квадратов» жилья. Снижение объемов строительства эксперты связывают с ужесточением финансово-кредитной политики ЦБ РФ, сокращением спроса и продаж новостроек.

Пермскому краю в этом году поставлена задача ввести в эксплуатацию не менее 1,4 млн кв. м жилья, сообщили в региональном минстрое. Такой показатель установлен по соглашению Прикамья с Минстроем РФ. В региональном ведомстве пояснили, что с началом реализации в стране нацпроекта «Жилье и городская среда» в 2019 году Пермский край, как и другие регионы, заключил с Минстроем РФ соглашение, предполагающее ежегодный ввод определенных объемов жилья. Показатель ввода жилья на 2024 год не корректировался. Напомним, что в 2023 году в Прикамье объемы жилищного строительства составили 1,9 млн кв. м при плановом показателе 1,26 млн кв. м.

«В Пермском крае, начиная с 2021 года, ежегодно вводится более 1,3 млн кв. м жилья. В 2022-м — 1,98 млн кв. м, в 2023-м — 1,92 млн кв. м. На совещании с застройщиками в начале этого года обсуждалась ситуация на строительном рынке жилья, чтобы понимать уровень исполнения соглашения. Объем запусков новых проектов по возведению многоквартирных домов сохраняется на высоком уровне: за год началось возведение домов площадью более 650 тыс. кв. м. Объем строящегося жилья на начало года достиг 1,6 млн кв. м. В этом году также ожидается перевыполнение плана. Пермский край входит в топ-20 в России по объемам жилья в стадии строительства», — рассказали в минстрое Пермского края.

Планирование объемов сдачи индивидуального жилья в министерстве не предусмотрено. При этом в ведомстве ожидают, что сегмент частных домов будет по-прежнему преобладать в структуре ввода жилья. Если министерство может отследить объемы многоквартирного строительства в регионе по выданным разрешениям и проектной документации, то прогнозировать возведение и регистрацию индивидуальных домов населением затруднительно.

Рынок нового жилья в Прикамье, как в и РФ, с 2020 года на фоне действия льготной ипотеки переживал активный рост. В 2019 году в эксплуатацию в крае было введено 1,1 млн кв. м жилья, тогда как в 2020-м — уже 1,2 млн кв. м, в 2021 и 2022 годах — 1,3 млн и 1,9 млн кв. м соответственно. Согласно более ранним данным пермских риелторов, в августе 2020 года стоимость первичного жилья в краевой столице составляла в среднем 64 тыс. руб. за 1 кв. м. В феврале 2024 года она выросла до 135,2 тыс. руб. за 1 кв. м, сообщали в пресс-службе аналитического сервиса «Объектив.РФ».

По данным управляющего партнера «Эстейт Групп» (отдел продаж застройщиков на аутсорсинге) Ольги Фаст, в начале этого года количество сделок по продаже квартир в строящихся домах региона уменьшилось вдвое по сравнению с предыдущим годом — до 516 (декабрь 2023 г.— 1101), что обусловлено сезонным фактором. При этом в феврале число сделок не выросло (продано 518 квартир).

Ужесточение кредитно-денежной политики Центробанка РФ к концу 2023 года несколько охладило рынок новостроек. Только за второе полугодие — с июля по декабрь — ключевая ставка ЦБ РФ выросла с 7,5% до 16%. Участники пермского рынка отмечали, что в ноябре-декабре в отрасли не наблюдалось сезонного всплеска продаж. Кроме того, первоначальный взнос по программе льготной ипотеки в декабре вырос с 20 до 30%. В этом году из-за уменьшения бюджетной компенсации по льготной ипотеке ряд крупных банков ввели комиссию для девелоперов, которая составляет от 7,5% от каждого выданного льготного кредита.

Остаться в лидерах За минувший год в лидерах по строительству жилья остаются Пермь и Пермский муниципальный округ, которые в совокупности ввели более 1 млн кв. м жилья, сообщают в пресс-службе краевого правительства. Всего за год в Прикамье 36 девелоперов ввели в эксплуатацию 78 многоквартирных домов. Общий объем ввода многоквартирного жилья составил 681 тыс. кв. м, тогда как на индивидуальные дома пришлось 1,2 млн кв. м. Министр строительства Пермского края Артем Габдрахманов считает, что такие темпы строительства и ввода жилья обусловлены в том числе мерами господдержки отрасли, программами льготной ипотеки, сокращением административных процедур, поддержкой инфраструктурных проектов.

Согласно федеральному порталу «Единый ресурс застройщиков», в лидерах рейтинга по объему ввода жилья в регионе за 2023 год оказались ПМД (74,3 тыс. кв. м), ПЗСП (64,3 тыс. кв. м), пермский филиал краснодарской корпорации «Девелопмент-Юг» (58,5 тыс. кв. м), Корпорация развития Пермского края (структура краевых властей, строила в Березниках ЖК «Любимов»; 51,4 тыс. кв. м) и «Стройпанелькомплект» (75,2 тыс. кв. м).

Коммерческий директор ПЗСП Кирилл Николаев сообщил, что в 2024 году группа намеревается сдать около 62 тыс. кв. м. В этом году ПЗСП уже ввел пятую очередь дома на ул. Докучаева, 23, затем собирается сдать оставшиеся очереди дома по ул. Яблочкова, 3, дома на ул. Косякова, 15а, Водопроводной, 6/1, и Яблочкова, 5. Кроме того, застройщик приступил или готовится начать возведение объектов на ул. Магистральной, 98б, Танцорова, 96, Водопроводной, 6/4 (Кондратово), Горького, 10, и по другим адресам.

В группе Nova рассказали, что за год девелопер сдал 27 тыс. кв. м жилья — это ЖК Nova City на ул. Беляева, 45, и дом Space на бульваре Гагарина, 67. Компания в этом году не планирует ввод новых объектов, потому что приступила к строительству дома «Старт» по ул. С. Есенина, 22, сдача которого намечена на 2025 год. Также в этом году Nova начнет строить дом по ул. Петропавловской, 14.

По словам гендиректора «Стройпанелькомплекта» Виктора Суетина, в 2024 году застройщик намерен сдать примерно 70–80 тыс. кв. м жилья.

Остаться без спроса Рассуждая об объемах сдачи жилья в Прикамье в 2024 году, Кирилл Николаев из ПЗСП обратил внимание на показатели жилья в стадии строительства (1,6 млн кв. м), отметив, что сроки возведения этих объектов могут составлять до пяти лет. «Можно предположить, без глубокой аналитики, что в 2024 году будет введено примерно 30–40% от этого объема, то есть до 600 тыс. кв. м жилья в многоквартирных домах. Основной объем ввода уже несколько лет достигается за счет ИЖС. Так, в 2023 году соотношение объемов ввода ИЖС к МКД составило 65 к 35. Если такое соотношение сохранится и в 2024 году, можно ожидать ввода ИЖС в объеме около 1,1 млн кв. м. В сумме получается 1,7 млн кв. м»,— рассуждает господин Николаев.

Директор Nova Мария Ахметова заметила, что большой объем ввода в 2023 году был связан не только с активностью частных застройщиков и индивидуальных домохозяйств, но и с участием государства в решении жилищных проблем, прежде всего на территории Березников. Напомним, этим летом КРПК ввела последний дом ЖК «Любимов» в Березниках. «Достичь таких показателей в этом году видится проблематичным, поэтому цифра 1,4–1,6 млн кв. м кажется ближе к действительности»,— комментирует Мария Ахметова.

Изменение или отмена льготных программ, а также размер ключевой ставки в большей степени влияют на стоимость жилья, подчеркнул коммерческий директор ПЗСП. На объемах строительства эти показатели отразятся в долгосрочной перспективе. Цикл девелоперского проекта от покупки земли до ввода дома в эксплуатацию составляет несколько лет. Из-за повышения ставок по проектному финансированию, и особенно по кредитам на приобретение участков, ряд девелоперов отложат планы по выводу новых проектов. А значит, сократятся и цифры ввода на горизонте нескольких лет. В то же время ПЗСП не скорректировал свои планы по жилищному строительству. «Все проекты, которые мы планировали ранее, будут реализованы»,— сообщил Кирилл Николаев.

Nova тоже не откладывает запуск новых проектов, стараясь попасть в предпочтения клиентов, говорят в компании. В проектируемых домах девелопер уделяет внимание соотношению площади и функционала квартир, прогнозирует комфортные ипотечные платежи для каждой группы клиентов, берет на себя дополнительные платежи, помогая в продаже вторичной недвижимости.

Виктор Суетин прогнозирует сохранение в 2024 году темпов строительства, набранных в прошлом году. Это связано с тем, что девелоперы зависят не от продаж, которые начали резко падать, а от согласованного проектного финансирования. Падение объемов ввода жилья станет заметно в 2025–2026 годах, если Центробанк РФ не скорректирует размер ключевой ставки, от которой зависят ипотечные ставки. «Объемы строительства совершенно точно сократятся в 2025 году, потому что уже сейчас застройщики откладывают запуск новых проектов»,— заявил гендиректор «Стройпанелькомплекта». Так, два года назад СПК планировал повысить объемы строительства до 120–140 тыс. кв. м в год, но после международных политических событий не стал выводить на рынок почти половину объектов, и «оказался прав». Сейчас Виктор Суетин рассчитывает увеличить объемы ввода жилья «Стройпанелькомплекта» до 80 тыс. кв. м.

Тенденция сокращения продаж новостроек станет заметна в конце сентября — начале ноября, считает гендиректор СПК. К этому времени программу льготной ипотеки отменят или скорректируют и могут уменьшить размер ключевой ставки, но не более чем на 1–2%. В этом случае рыночная ипотечная ставка в 14% все равно будет неподъемной для многих категорий населения. Исходя из ситуации на рынке, девелоперы будут планировать новые проекты, поделился эксперт.

Ольга Фаст из «Эстейт Групп» полагает, что снижение спроса на первичное жилье приведет к снижению объемов строительства до уровня 2017–2019 года. «Но произойдет это в течение двух-трех лет, ведь рынок новостроек инертен, здесь большой временной лаг между покупкой застройщиком земельного участка и полной реализацией объекта. Думаю, застройщики подкорректируют планы вывода объектов, исходя из объемов продаж в 2024 году»,— резюмирует управляющий партнер «Эстейт Групп».

Евгения Ахмедова