Агрофирма вырастила жилье
Суд в Сочи прекратил аренду более 600 га земли бывшего совхоза «Чкаловский»
Адлерский суд Сочи по иску Генпрокуратуры признал недействительными договоры аренды 617 га земли бывшего совхоза «Чкаловский». Надзорное ведомство доказало в суде неправомерность действий Росимущества и местной администрации, которые вывели совхозную территорию из состава сельхозземель с целью жилой застройки. В результате в Адлере было построено шесть крупных ЖК. Эксперты считают, что, исходя из социальной политики, участки под уже заселенными домами, скорее всего, не будут лишать жилого статуса.
Фото: Игорь Иванко, Коммерсантъ
Адлерский районный суд Сочи удовлетворил иск Генеральной прокуратуры России к мэрии Сочи, терруправлению Росимущества и еще 59 ответчикам о признании недействительными договоры аренды с 617 га бывшего совхоза «Чкаловский». Также отменено решение о передаче одного из участков из федеральной в муниципальную собственность для застройки микрорайона Кудепста-3.
Судебный акт станет основанием для возврата землям изначально установленного для них «сельскохозяйственного» статуса. Об этом сообщается на сайте органа правосудия.
Генпрокуратура в своем иске заявила, что по итогам проверки были зафиксированы факты принятия Росимуществом «при неправомерном содействии местных властей» решений, которые привели к незаконному выбытию из состава земель сельскохозяйственного назначения 49 земельных участков площадью 617 га в районе Адлера.
Созданный в советский период овощеводческий совхоз «Чкаловский» Сочинского треста «Овощепром» являлся крупнейшим государственным сельхозпредприятием, обеспечивающим круглогодичное снабжение Сочи продуктами сельского хозяйства. Поскольку совхоз относился к категории крупных парниково-тепличных комбинатов, а в составе его имущественного комплекса находился Адлерский субтропический госсортоучасток, реорганизация предприятия, по утверждению Генпрокуратуры, могла проводиться с обязательным участием Госкомимущества, Минсельхоза РФ и Российской академии сельскохозяйственных наук.
Истец указал, что ввиду особой специализации «Чкаловского» он относился к федеральной собственности и мог быть передан в региональную только по решению правительства РФ, принятому на основании соответствующего предложения Заксобрания Кубани. Такие решения не принимались. Несмотря на это, местные власти реорганизовали совхоз «Чкаловский» в АО «Кудепста» (признан в банкротом в 2012 году), после чего, не имея полномочий на распоряжение федеральной собственностью, в 1993 году предоставили предприятию в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок общей площадью 709 га (в том числе, 107,6 га особо ценных и продуктивных угодий), расположенный в границах второго округа горно-санитарной охраны Сочинского курортного региона – особо охраняемой природной территории федерального значения.
Прокуратура заявила в суде, что в нарушение конституционных запретов и требований земельного и природоохранного законодательства АО «Агрофирма "Кудепста"» совместно с местными властями и терруправлением Росимущества незаконно вывели земельные участки из сельхозоборота. Для этого в середине 2000-х годов были разработаны предпроектные материалы застройки микрорайона Кудепста-3, а предоставленный АО земельный массив был разделен на 36 участков. В последующем право постоянного (бессрочного) пользования было переоформлено на долгосрочную аренду. При этом вид разрешенного использования для 16 участков был изменен на земли под строительство микрорайона Кудепста-3 и жилого комплекса. При этом 20 участков сохранили статус сельскохозяйственных.
По мнению Генпрокуратуры, неправомерные действия чиновников Росимущества по изменению вида разрешенного использования участков совершены с целью обхода конкурентных процедур. Агрофирма же, считает истец, заключая договоры аренды, заведомо не планировала вести на них сельхоздеятельность, и при этом совершила ряд безвозмездных либо по заниженным ценам переуступок права аренды участков аффилированным с его акционерами лицам.
«В результате деятельности ответчиков большинство спорных участков заросло и превратилось в лесной массив, плодородный слой почвы некоторых участков подвергся перекрытию дорогами и застройке, а на ценных плодородных землях возведены жилые комплексы»,— говорится в судебном акте.
Кроме того, как указано в решении суда, Росимущество, не имея на то законных оснований, в 2009 году часть сельхозземель передало в муниципальную собственность. Это позволило суду согласиться с доводами Генпрокуратуры о незаконности действий чиновников Росимущества, местных властей и арендаторов и квалифицировать сделки с участками в данном земельном массиве как ничтожные.
На данный момент более 10 ответчиков подали на это решение апелляционные жалобы.
Партнер юридической фирмы Ru.Courts адвокат Алексей Агеев отмечает, что с учетом принятых судебных актов у власти возникают правовые основания для предъявления требований о сносе построенных жилищных комплексов. «Будет ли государство пользоваться этой возможностью — вопрос, скорее, социальной политики, а не права. Если квартиры в домах уже проданы и дома заселены — вероятность предъявления таких требований мала»,— полагает он.
Старший юрист Savina Legal Алихан Яганов также считает, что собственникам квартир в жилищных комплексах, возведенных на спорных землях, вряд ли стоит опасаться негативных последствий, так как при приобретении квартир они добросовестно полагались на данные о законности возведенных домов, например, на вид разрешенного использования земель, разрешения на строительство и ввод дома в эксплуатацию, на регистрацию недвижимости в Росреестре.
«Безусловно, государству придется проявить гибкость в указанной ситуации, так как формальный подход и, например, предъявление требований о сносе существенным образом нарушит права добросовестных граждан. Предполагаю, что вид разрешенного использования, как минимум в месте нахождения жилищных комплексов, сохранят»,— говорит юрист.
Адвокат коллегии адвокатов «Интеллект Альянс» Татьяна Кулик полагает, что раз Генпрокуратура оценила действия чиновников, которые распорядились земельными участками, как незаконные, приведшие к таким негативным последствиям, то логично было бы проявить принципиальный подход до конца и дать оценку таким решениям должностных лиц в уголовно-правовой плоскости.
«Эти действия могут квалифицироваться как злоупотребления должностными полномочиями, превышение должностных полномочий, можно предположить коррупционную составляющую (получение взятки), а также легализацию имущества. Сроки давности для привлечения виновных лиц к ответственности зависят от тяжести статьи УК РФ, в основном это 10-15 лет с момента совершения преступлений. По идее, Генпрокуратура должна по выявленным фактам направить материал в Следственный комитет»,— поясняет адвокат.
При этом она отмечает, что фактически привлечение к ответственности может быть затруднено тем, что эти события имели место за пределами сроков давности. Но следователи могут проверить, когда именно имущество было легализовано. «Бывают случаи, когда преступление было совершено 16 лет назад, но легализация окончилась девять лет назад. В таком случае уголовное дело может быть возбужденным. Либо в случае истечения сроков в возбуждении могут отказать либо прекратить возбужденное дело, но уже по нереабилитирующим основаниям. Тогда организации и граждане, у которых имущество по решению суда фактически изъято, могут обратиться к бывшим чиновникам с гражданскими исками о взыскании убытков»,— резюмирует адвокат.
Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram