Как развивается рынок апарт-отелей Черноморского побережья России

В Краснодарском крае рынок апарт-отелей сконцентрирован в Сочи. В 2023 году там было продано более 4 тыс. лотов. Число сделок стабильно увеличивается: в сравнении с 2020 годом их объем вырос в четыре раза, приводит данные компания Macon. Но, по оценке экспертов, есть факторы, которые в ближайшие годы будут сдерживать развитие рынка апарт-отелей.

У самого Черного моря

Полноформатные сервисные апартаменты, соответствующие международным стандартам, в России получили развитие прежде всего на рынке курортной недвижимости. «Как и во всем мире, они сразу заняли флагманскую позицию. Однако в действующих нормативных актах отсутствуют четкие критерии по классу и типу апартаментов. Поэтому рынок самостоятельно регулировал себя, опираясь в первую очередь на предпочтения потребителей и международный опыт»,— отмечает коммерческий директор девелопера курортной недвижимости Five Елена Кабешева. В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, несмотря на то что такие объекты тоже позиционировались как апартаменты, необходимой гостиничной инфраструктурой и сервисами они не обладали. По сути, являлись обычными квартирами, считает эксперт.

На черноморском побережье апарт-отели как отдельный тип недвижимости стали активно появляться четыре-пять лет назад. На 2022–2023 годы пришлась сдача первой крупной волны этих проектов. Только за счет них номерной фонд побережья пополнился на 5,5 тыс. номеров. Почти половину этого объема обеспечили проекты Сочи, комментирует директор по исследованиям консалтинговой компании Macon Ольга Змиевская.

Как отметили в пресс-службе национального туроператора «Алеан», в Сочи предложение в сегменте апарт-отелей и апартаментов за последние годы выросло в три раза. Некоторые объекты делают реновацию и тоже переходят на формат работы апарт-отеля.

По оценкам госпожи Змиевской, черноморское побережье на сегодня является зоной наибольшей распространенности апарт-отелей в России. «На начало 2024 года насчитывалось более 50 апарт-отелей в стадии строительства на черноморском побережье РФ. Из них 38 объектов находится в Сочи, десять — в Крыму, остальные несколько объектов рассредоточены по побережью. Самые крупные проекты имеют номерной фонд свыше 1 тыс. единиц. В их числе Marine Garden Hotels&Spa 5*, Alean Resort Montvert, "Нескучный сад", Fazotron, Sun Garden Hotel SPA»,— отметила Ольга Змиевская.

По оценкам Елены Кабешевой, на 2023 год прирост сделок в Сочи составил 169% по сравнению с 2020 годом. На это повлияли и отсутствие логистических проблем, и уникальные климатические особенности города, и ограниченное предложение. В данной локации собеседница «G» отмечает высокую долю проектов бизнес- и премиум-класса, также представлен и делюкс — Mantera Seaview residence.

Однако предложение в сегменте премиум и делюкс, по ее словам, все еще достаточно ограничено. Из вышедших недавно на рынок объектов эксперт отметила Livingston. По-прежнему в активной фазе продаж — LeePrime Residences, «Поляна Пик» в горном кластере. Планируются к выходу еще несколько проектов сервисных апартаментов с премиальным качеством.

«Количество вводимых проектов и скорость их распроданности на первичном рынке сохраняют высокие позиции. Спрос и предложение находятся в балансе. У сегментов класса бизнес- и бизнес+ сейчас есть определенные сложности в связи с повышением ставок по ипотечным кредитам. Для премиального сегмента ситуация обстоит иначе. Доля ипотеки, которая в свое время начала расти, снова снизилась ввиду отсутствия адекватных предложений»,— комментирует Елена Кабешева.

Как отмечает эксперт, застройщики, ориентируясь на международный опыт, начали активно реализовывать механизмы стимуляции спроса — варианты отсрочек и рассрочек. Таким образом, сервисные апартаменты являются единственным сегментом, сохраняющим положительную динамику и низкую зависимость от ипотечных программ. «Нельзя сказать, что сейчас довлеет "рынок продавца", каким он был три года назад. Однако он не принадлежит и покупателю: не отмечается высоких дисконтов по проектам в премиум-классе»,— пояснила коммерческий директор девелопера курортной недвижимости Five.

Крыму есть куда расти

В Крыму апарт-отели сконцентрированы в Ялте, которая считается самой привлекательной туристической зоной курорта. Однако в Краснодарском крае предложение более разнообразно. Если в Крыму в основном строится бизнес-класс, то на Кубани также представлен и элит, и комфорт, а уровень продукта в целом выше. Например, в 65% объектов заявлена отделка, в Крыму только в 20%, прокомментировала Ольга Змиевская.

По ее мнению, в краснодарских проектах лучше проработана система последующего управления. Еще на этапе строительства у многих объектов выбран оператор, определены условия доверительного управления. В Крыму часто подробные условия функционирования апарт-отелей не определены даже на этапе реализации.

«В Крыму проектов, безусловно, меньше. Но среди них есть достойные, как по инфраструктуре и инженерным решениям, так и по наполнению сервисами. Стоимость апартаментов в этой локации существенно ниже, чем в Сочи. Зачастую застройщик не может позволить себе сложных в исполнении, нестандартных решений из-за низкой окупаемости»,— отмечает Елена Кабешева.

Среди крымских проектов собеседница «G» выделила More.Yalta с обширной внутренней инфраструктурой, большим количеством лотов и развитой территорией. Также интересный проект бизнес-класса — Alba del Mare в Евпатории.

Как считает госпожа Кабешева, если бы комплексы такого уровня находились в Сочи, то стоимость сервисных апартаментов в них могла составить порядка 500–600 тыс. руб./кв. м. В Крыму за лоты подобного класса застройщик может рассчитывать на сумму в среднем 250 тыс. руб./кв. м. Если же сравнивать Геленджик, Анапу и Крым, то разница здесь не так ощутима, с учетом сезонности и текущей ситуации с логистикой.

На черноморском побережье РФ в настоящий момент строятся 50 апарт-отелей. 38 в Сочи. 10 в Крыму. Остальные рассредоточены по побережью

Инструмент пассивного дохода

Для инвесторов апарт-отели интересны своей доходностью — по подсчетам Macon, в среднем 10–15% годовых. При этом у городских квартир доходность сейчас не выше 4–5%. Также привлекательность юнитов (студии и квартиры с европланировкой) в апарт-отелях связана с тем, что они способны генерировать полностью пассивный доход. Как отмечает госпожа Змиевская, собственнику нет необходимости участвовать в управлении этой недвижимостью: заниматься ремонтом, подбором арендаторов, обслуживанием инфраструктуры и прочим. Все берет на себя управляющая компания или оператор.

«Сервисные апартаменты показывают сегодня высокую ликвидность. В условиях общей турбулентности рынка подобный формат становится еще привлекательнее: выбирая инвестиционный лот в курортной зоне, вместо квартир грамотные инвесторы приобретают сервисные апартаменты. Инвестор знает наверняка, что его недвижимость застрахована, качественно управляется, а доход будет стабильным — от 7 до 15% годовых»,— комментирует Елена Кабешева.

Квартиры же относительно апартаментов, по мнению собеседницы издания, являются псевдоинвестицией. Невозможно спрогнозировать доходность, необходим постоянный личный контроль. И такой лот всегда проиграет комплексу с развитой инфраструктурой и гостиничным сервисом. Инвестору остается только сдавать квартиру в долгосрочную или краткосрочную аренду и с большими рисками для себя.

Как считает Ольга Змиевская, с гостиницей апарт-отель способен конкурировать при условии, что подписание договора о доверительном управлении является обязательным для всех его собственников. В этом случае для потенциальных постояльцев он ничем не уступает гостинице, а дополнительным плюсом становится наличие кухонной зоны в номерах, комментирует эксперт. По мнению собеседницы «G», существенное преимущество на рынке дает наличие профессионального гостиничного оператора либо управляющей компании с опытом в гостиничном бизнесе. Опыт в организации бизнес-процессов дает преимущество на старте и в первые годы работы.

Как отметили в пресс-службе национального туроператора «Алеан», нельзя сказать, что апартаменты всерьез конкурируют с гостиницами за туристов. Классические отели, в отличие от апартаментов, предлагают комплексный продукт, который пользуется неизменным спросом. В условиях повышенного интереса к отдыху на черноморском побережье найти своего клиента могут объекты разных категорий и форматов.

Как считает Елена Кабешева, гостиницы и апартаменты не столько конкурируют, сколько дополняют друг друга. Все зависит от сценария отдыха гостя. Один и тот же гость в разные отрезки времени захочет провести время в отеле или в апартаментах. Поэтому актуальны будут и классические номера, и сервисные апартаменты.

По оценкам Ольги Змиевской, на сегодня две трети объектов будут иметь собственные управляющие компании, как правило, созданные под сам проект. В остальной трети заявлен гостиничный оператор. Крупные игроки сейчас — это Alean, Azimut, Zont Hotel Group. Все они имеют опыт в управлении гостиничными объектами недвижимости.

«Мы пришли в девелопмент, имея за плечами солидный опыт управления большими проектами — классическими и апарт-отелями. Если у девелопера отсутствует подобный опыт, он привлекает стороннюю управляющую компанию. При этом важно обратить внимание на реализованные кейсы УК, проекты, гарантированную доходность и стоимость услуг»,— отмечает Елена Кабешева.

Выбирают подешевле

Как считает коммерческий директор СК «Каскад» Игорь Гладич, инвестиционная привлекательность отелей определяется разными критериями. Первый показатель — это локация, второй — надежность девелопера, следующее — это наполнение продукта. Реализованный отель должен быть современным и отвечать запросам самого требовательного туриста. Локация, наполняемость, грамотный отельный оператор — гарантия прибыльности инвестиций в апарт-отель.

«Требования к операторам апарт-отелей выше, чем к управляющим гостиницами. Все же они отвечают за доходность огромного количества людей. Здесь важен не только подход к настройке управления системы загрузки, но и клиентоориентированность»,— прокомментировал Игорь Гладич.

Как отмечает эксперт по недвижимости Сочи, коммерческий директор группы компаний АСК Анна Исаева, запрет на точечную застройку многоэтажными жилыми домами вкупе с дефицитом свободных площадей привел к тому, что одним из рабочих вариантов для крупных инвесторов стало вложение средств в апарт-отели, которые не требуют строительства социальной инфраструктуры.

«В Сочи апарт-отели всегда были интересны не только желающим купить объект недвижимости для пассивного дохода, но и тем, кто хочет приобрести жилье для отдыха, но не имеет возможности накопить на полноценную квартиру. Ведь в сочинских комплексах апартаментов можно найти даже очень небольшие номера площадью от 9–13 кв. м по цене от 200–300 тыс. руб. за кв. м и стоимостью от 3,5 до 5 млн руб.»,— комментирует госпожа Исаева.

По оценкам эксперта, наибольшим интересом у частных инвесторов в Сочи пользуются объекты с низким порогом входа. Чем ниже цена лота, тем быстрее он находит своего покупателя. Отдельно Анна Исаева выделяет апартаментные комплексы элитного сегмента — уникальная коллекционная недвижимость всегда в дефиците. «Капитализация апартаментов в Сочи идет намного быстрее, чем в любом другом городе Краснодарского края. Известны случаи, когда за период строительства/реконструкции апарт-отель поднимался в цене в пять раз — с 200 тыс. до 1 млн руб. за кв. м в течение трех лет»,— отметила собеседница издания.

Рынок выйдет за пределы Сочи

По мнению Елены Кабешевой, тенденция по увеличению спроса и насыщению рынка качественными сервисными апартаментами сохранится. Этот формат станет флагманом курортной недвижимости. В условиях текущей ситуации люди все больше будут выбирать инвестирование в активы внутри своей страны и отдых на родных берегах.

Однако, как считает Ольга Змиевская, есть факторы, которые будут сдерживать развитие апарт-отелей в ближайшие годы. Среди них — рост конкуренции апарт-отелей в пределах черноморского побережья, а также со стороны иных курортных зон РФ, что приведет к перетеканию в них части инвестиционного спроса. Также свою роль играет насыщение рынка номерным фондом и достижение предела по туристическому потоку за счет внутреннего туризма.

«Совокупный номерной фонд объектов в стадии строительства составляет почти 20 тыс. Данный объем является существенным. Так, в Сочи в строящихся объектах находится 15 тыс. номеров. А это значит, что только за счет апарт-отелей номерной фонд этого курорта может вырасти в 1,5 раза к 2027 году. И это без учета возможного выхода новых объектов. То есть конкуренция на рынке гостиниц сильно вырастет, что может сказаться на заполняемости и стоимости проживания. В свою очередь, снизится доходность таких проектов»,— считает Ольга Змиевская. По мнению эксперта, в ближайшей перспективе рынок продолжит выходить за пределы Сочи и других крупных курортов. Новые проекты станут появляться во всех зонах побережья. Возможно появление новых операторов.

По мнению коммерческого директора группы отелей «Русские сезоны» Инны Рындиной, в целом на юге России активно развивается не столько направление классических апарт-отелей, сколько концепция сервисных апартаментов, которые вызывают активный интерес у собственников, находящихся в поисках способов сохранения денежных средств. Фактически это отличная возможность для потенциально быстрого возврата инвестиций.

«В последние три года появился тренд на максимально персонализированные командировки и отпуск, усилив формат bleisure-путешествий (business + leisure). В наших отелях сети прирост данного сегмента в 2024-м составляет 43%. Однозначно данные тренды придадут дополнительный импульс развитию формата сервисных апартаментов во всех регионах России. В особенности в курортных направлениях юга России, где масштабные форумы и отпуск гармонично соседствуют друг с другом»,— комментирует госпожа Рындина.

По ее мнению, открытым для собственников остается вопрос взаимодействия с управляющей компанией, которая берет на себя обязательства по загрузке номеров и дальнейшей их эксплуатации. Здесь на помощь может прийти только грамотно составленный договор.

Как считает Игорь Гладич, с пересмотром генпланов и утверждением комплексного развития территорий курортов комплексы апартаментов, инвест-отелей — единственное доступное строительство в рекреационной зоне — первой береговой линии. Сочи уже немного перегрет предложением, а вот побережье Анапы — вдоль до Темрюкского района — набирает обороты.

«Свободные для строительства площади в Сочи заканчиваются, и это касается не только жилой, но и коммерческой недвижимости. В обозримом будущем апартаменты будут только дорожать. Доступные массовому покупателю объекты будут появляться в отдаленных от моря локациях. В пешей доступности от моря станут возводиться элитные объекты классов делюкс, премиум и "коллекционные" апарт-отели»,— резюмирует Анна Исаева.

Андрей Пугачев

Наши оперативные новости и самая важная информация — в Telegram