Цены на новостройки выросли заметнее, чем доходы россиян

Значительный рост цен на строящуюся недвижимость и увеличение ипотечных ставок снизили доступность жилья как в Москве, так и по России в целом. Это обусловлено тем, что рост доходов населения не поспевает за подорожанием жилья. Эксперты не ожидают улучшения ситуации в этом году.

Все меньше и меньше

Доступность жилья в новостройках Москвы вновь начала снижаться. По итогам 2023 года коэффициент доступности новостроек вырос до семи лет и двух месяцев, в то время как в 2022-м достиг многолетнего минимума — шести лет и восьми месяцев, подсчитали в «Метриуме». Там уточнили, что в 2021-м показатель составлял 7,9 года, в 2020-м — 8,5 года, в 2019-м — 7,5 года, в 2018 году— 7,9 года.

Коэффициент рассчитывался как количество лет, которое необходимо семье из двух работающих человек, чтобы накопить на квартиру со средней по рынку ценой. При этом принимается в расчет, что они получают доход, равный среднедушевому доходу, из которого вычитается прожиточный минимум на двоих.

Другие аналитики подтверждают тренд к снижению доступности жилья, но указывают, что он продолжается с 2019 года. По данным Института экономики города (ИЭГ), коэффициент доступности покупки квартиры, измеряемый как соотношение медианной цены квартиры на рынке в целом к медианному доходу семьи из трех человек, в Москве и Подмосковье в 2018 году составлял 3,4 года. В 2023-м, по предварительным оценкам компании, показатель вырос до 4,7 года.

Доступность новостроек в 2023 году снизилась прежде всего из-за роста цен на них, поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. По его подсчетам, средняя стоимость квартиры в новостройке комфорт-класса по итогам 2023-го составила 14,5 млн руб., тогда как годом ранее было 12,1 млн руб. Таким образом, средняя цена выросла на 20%. На это могло повлиять и снижение объемов предложения массового жилья. Гендиректор компании «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева говорит, что за 2023 год доля новостроек комфорт-класса в общем объеме предложения Москвы снизилась на 12 процентных пунктов.

При этом среднедушевой денежный доход, например, в Москве увеличился в конце 2023 года на 16,9% год к году. Средний чистый доход на семью из двух человек, по данным Росстата, составил 223 тыс. руб., а прожиточный минимум на двоих — почти 50 тыс. руб. в месяц. Впрочем, по словам гендиректора ГК «РКС Девелопмент» Станислава Сагиряна, рост доходов населения не успевает за инфляцией.

В целом в России ситуация лучше, чем в Москве, но начиная с 2020 года в регионах также наблюдается тренд на снижение доступности жилья, в то время как в 2009–2019 годах она росла, отмечает вице-президент фонда ИЭГ Татьяна Полиди. «Так, минимальное значение коэффициента доступности жилья в среднем по России за историю наших наблюдений составило 3,2 года в 2018–2019-м, но уже в 2022 году он вырос до 3,9, в 2023 году достиг 3,7»,— говорит эксперт.

Ипотека не в помощь

Накопить на жилье не для всех привлекательный вариант, особенно когда жилищный вопрос хочется решить как можно скорее, чтобы инфляция не съела накопления. Многие вынуждены приобретать квартиру с помощью заемных средств. К примеру, в январе 57% от общего числа сделок по приобретению жилья в новостройках Москвы были заключены с привлечением ипотеки, подсчитали в столичном управлении Росреестра.

Но и таким способом сделать жилье доступнее не удалось. По подсчетам «Метриума», в октябре—декабре 2023 года среднестатистическая квартира в массовой новостройке в ипотеку обошлась бы семье в 44% их чистого денежного дохода, хотя годом ранее показатель составлял 39%.

Помимо роста цен на квартиры на снижение доступности жилья в ипотеку повлияло также повышение ставок по таким кредитам, поясняет Руслан Сырцов. По данным информационной системы «Наш.ДОМ.РФ», в декабре 2022 года средневзвешенная ставка по ипотеке на первичном рынке жилья составляла всего 3,5%, а к декабрю 2023-го она выросла до 6,12%. «Это произошло из-за урезания субсидированных программ»,— напоминает господин Сырцов. В итоге, отмечает эксперт, ежемесячный платеж по ипотеке за квартиру в Москве за этот период повысился с 73 тыс. до 98,1 тыс. руб.

В 2023 году банки за счет льготных программ нарастили ипотечный портфель на рекордные 34,5%, поэтому все последние изменения в сфере ипотеки направлены на снижение риска ипотечного пузыря и укрепление финансовой стабильности, поясняет гендиректор компании «Флип» Евгений Шавнев. Средний размер первоначального взноса по ипотеке в 2024 году вырос до 30%, увеличившись на шесть процентных пунктов год к году, писал портал «Банки.ру» со ссылкой на исследование банка ДОМ.РФ. Там увеличение показателя связывают с повышением первоначального взноса по льготной ипотеке и макропруденциальными ограничениями ЦБ для банков. В 2023 году власти увеличили минимальный размер первого взноса по программе льготной ипотеки по ставке 8% сначала до 20%, а потом до 30%.

Еще одна сложность при покупке нового жилья — заградительные ставки по ипотеке на вторичном рынке, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. Многим для получения первого взноса нужно продать имеющееся жилье, а это сейчас стало сделать сложнее из-за высоких ипотечных ставок, поясняет он.

Рынок новостроек Москвы уже отреагировал на снижение доступности жилья уменьшением числа сделок. По данным управления Росреестра по столице, в январе—феврале нынешнего года число зарегистрированных договоров участия в жилом сегменте сократился на 8,7% год к году, до 10,1 тыс.

В текущем году рост цен на новостройки замедлится, прогнозирует Руслан Сырцов. Но доступность жилья продолжит снижаться, уверен Евгений Шавнев. Сейчас Центробанк открыто говорит о том, что льготная ипотека давит на инфляцию, ввиду чего ожидать каких-то резких послаблений политики сдерживания льготных программ не стоит, считает он.

Роста реальных доходов населения также не ожидается, полагает господин Шавнев. Важен рост не просто доходов, а их покупательной способности, отмечает Татьяна Полиди. «Доступность ипотеки можно поменять за один день, а вот вернуть фундаментальную доступность жилья очень сложно»,— резюмирует она.

Дарья Андрианова