На вторичном рынке жилья продолжается падение спроса

Дорогие кредиты на приобретение вторичной недвижимости привели к падению спроса покупателей в этом сегменте. Из-за этого часть собственников отложила решение о продаже своего имущества, рассчитывая на улучшение ситуации на ипотечном рынке и завершение программы льготной ипотеки на новостройки, на которые переориентировались некоторые покупатели. Но вряд ли конъюнктура станет более благоприятной для продавцов. Эксперты ожидают падения цен на готовые квартиры на 10–15% к концу 2024 года.

Рынок просел

В январе—феврале текущего года спрос на вторичном рынке жилья в Москве оказался на рекордно низком уровне по сравнению с аналогичным периодом последних трех лет. Об этом говорят в «НДВ Супермаркет недвижимости». По данным «Инком-Недвижимости», в январе нынешнего года число сделок с готовым жильем оказалось на 20% ниже год к году, в феврале — на 10%. В МИЭЛЬ зафиксировали снижение спроса в январе на 15% год к году, в феврале — на 25%, в марте — на 20%.

Впрочем, официальные данные не выглядят столь драматично. По данным управления Росреестра по Москве, в январе—феврале число переходов прав на вторичное жилье снизилось на 1% год к году, до 18,1 тыс. Сейчас спрос находится на «минимально нормальном уровне», при котором, по словам директора направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, рынок все еще способен работать. Аналогичная ситуация складывается по всей России. По оценкам «Авито Недвижимости», спрос на жилье на вторичном рынке в феврале снизился на 24,5% год к году.

Причины столь драматичного падения — снижение доступности ипотечных займов. «Спрос уменьшается в связи с высоким процентом по ипотеке — покупка квартиры на вторичном рынке становится все менее доступной»,— констатирует гендиректор сервиса «Мир квартир» Павел Луценко. Падение интереса к вторичному рынку началось еще в октябре 2023 года, когда Центробанк повысил ключевую ставку до 16%, подтверждает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости» Елена Мищенко.

В результате увеличились и ставки по ипотеке до 17–18%, а за ними — ежемесячный платеж, который в Москве сейчас достигает 200 тыс. и даже 300 тыс. руб., отмечает она. Сегодня потенциальные покупатели квартир в первую очередь ориентируются на величину ежемесячного взноса, а не другие условия, соглашается ведущий эксперт по продаже недвижимости «ТСН Недвижимости» Ольга Клапанюк. Мало кто думает о том, что в будущем, после снижения ключевой ставки ЦБ, можно будет рефинансироваться, добавляет она.

Сейчас доля покупателей с наличными средствами составляет примерно 80%, оставшиеся 20% — заемщики, отмечает госпожа Мищенко. Для сравнения: в 2023 году распределение было диаметрально противоположным: тогда доля заемщиков насчитывала 80%, а покупателей с наличными — 20%, добавляет она. На это повлияло и ужесточение ипотечного регулирования. С 1 марта текущего года банки повысили требования к показателю долговой нагрузки — соотношению между ежемесячными платежами и доходом заемщика в месяц, напоминают в МИЭЛЬ. По оценкам компании, за первые две недели марта число отказов банков в выдаче ипотечных кредитов увеличилось примерно на 20%.

Тем не менее часть спроса сохранилась. Некоторые граждане боятся, что после выборов президента РФ будут приниматься какие-то законы, связанные с кредитно-денежной политикой, которые негативно повлияют на их финансовые накопления, уверена Елена Мищенко. По ее наблюдениям, «покупатели не хотят оставаться с деньгами на руках, опасаясь обесценивания», поэтому торопятся вложиться в недвижимость. Также на рынке еще сохраняются покупатели, которые улучшают свои жилищные условия и готовы оформлять кредиты на покупку вторичной недвижимости даже по текущим ставкам — либо на недостающую сумму, либо рассчитывая на скорую продажу имеющейся у них недвижимости и досрочное погашение большей части кредита, считает директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

Продавцы оживились

Одна из причин небольшого числа сделок связана с недостатком ликвидного предложения на вторичном рынке, считает Алексей Попов. Сейчас общее число лотов в реализации не так велико, а с учетом того что многие привлекательные варианты были реализованы прошлой осенью, реальный выбор у покупателей не столь велик.

В феврале объем предложения вторичной недвижимости в Москве достиг 38,8 тыс. объектов, что на 12% выше показателей января, но почти на 10 тыс. объектов меньше, чем годом ранее, подсчитали в МИЭЛЬ. В середине марта в 16 городах-миллионниках, а также в Подмосковье и Ленинградской области покупателям доступно 197 тыс. лотов, что на 2% больше, чем в середине февраля, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Покупатели и продавцы постепенно адаптируются к изменившимся условиям, в частности к ужесточению условий жилищного кредитования и подорожавшей ипотеке, говорит Сергей Шлома.

Тем не менее часть продавцов заняла выжидательную позицию и не столь активно выводит квартиры в реализацию, говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Кто-то надеется продать свою квартиру во втором полугодии, когда завершится действие программы льготной ипотеки на новостройки и вторичный рынок станет конкурентоспособнее»,— добавляет Павел Луценко. Часть продавцов фиксирует определенную стоимость и не готова к торгу, а ждет, что найдется покупатель на этот прайс, говорит директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Из-за низкого спроса срок экспозиции объектов на вторичном рынке увеличился почти в три раза по сравнению с показателями 2023 года, отмечает Елена Мищенко. По ее словам, в среднем ликвидный лот в Москве сегодня находится в реализации около двух-трех месяцев, менее ликвидные — примерно четыре-пять месяцев.

Сейчас дорожает аренда, и часто выгодно становится не продавать, а сдавать квартиру и иметь пассивный доход с недвижимости, отмечает Павел Луценко. Сами арендаторы тоже пока находят для себя аренду более выгодным вариантом, чем покупку собственного жилья. Многие сегодняшние квартиросъемщики отложили покупку квартиры до более адекватных ставок по ипотеке, говорит Юлия Дымова.

Алексей Попов ожидает, что в 2024 году объем активного предложения вырастет на 20% к уровню конца 2023-го за счет увеличившегося срока экспозиции квартир. Предложение лотов от собственников будет постепенно расти и за счет «вчерашних новостроек», выходящих на вторичный рынок, уверена Елена Мищенко.

В ожидании скидок

Сейчас стоимость вторичного жилья в Москве достигла 326 тыс. руб. за 1 кв. м, что на 6,8% больше год к году, подсчитали в «Мире квартир». Для сравнения: цены на первичном рынке Москвы, где спрос, напротив, рос, в феврале увеличились на 35% год к году, до 433 тыс. руб. за 1 кв. м, уточнили в Dataflat.ru. По России в целом средняя стоимость готового жилья в феврале поднялась на 13,2% год к году, до 106,1 тыс. руб., добавили в «Авито Недвижимости». В то же время новостройки в городах-миллионниках подорожали на 16% год к году, добавили в «ЦИАН.Аналитике».

Конкуренция за реального покупателя уже вынуждает собственников снижать цену продажи и соглашаться на дисконт, говорит Ильдар Хусаинов. На вторичном рынке сформировался рынок покупателя, причем покупателя с наличными деньгами, отмечают в МИЭЛЬ. Если на рынке ипотечного покупателя цены идут вверх, то на рынке покупателя с собственными средствами — вниз, добавляют брокеры. Продавцы, понимая текущую ситуацию, опасаются, что реализация квартиры затянется на месяцы, а цены начнут снижаться, поэтому все активнее идут навстречу покупателям и предлагают скидки, отмечают в «НДВ Супермаркет недвижимости».

Средний уровень торга при продаже вторичной недвижимости за последний месяц резко вырос — с 3% до 4,7%, приводит данные господин Хусаинова. Около трети сделок проходит с торгом, говорит главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. Иногда величина скидки доходит до 10%, но в среднем размер торга в феврале составил 3%, добавляет она. В «НДВ Супермаркет недвижимости» говорят, что средний размер дисконта в феврале текущего года находился в диапазоне от 5–10%, тогда как годом ранее скидка на вторичную недвижимость чаще всего составляла 3–5%.

Тренд на снижение стоимости готовых квартир может говорить о том, что продавцы на фоне заградительных ипотечных ставок хотят составить конкуренцию девелоперам и льготным ипотечным программам, считает руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Еремкин. Новостройки стали оттягивать покупателей с вторичного рынка за счет более доступных ипотечных кредитов и постепенного увеличения стоимости квартир по ходу строительства, отмечает Ильдар Хусаинов.

Сейчас на рынке жилой недвижимости Москвы и Подмосковья нет предпосылок для роста цен на вторичку, уверена Ольга Клапанюк. Она ожидает, что при сохранении тех же условий, которые сформировались на рынке сегодня, до конца года вторичная недвижимость, наоборот, может подешеветь в пределах 10–15%. Средние цены на вторичном рынке будут постепенно снижаться, но скорее за счет увеличения объема и изменения структуры предложения, соглашается Ильдар Хусаинов. Собственники же будут максимально удерживать цены на свои объекты из-за достаточно высокой разницы в цене между первичным и вторичным рынками, резюмирует он.

Дарья Андрианова