Почему на рынке жилья отсутствует четкая классификация объектов

В сегментах рынка коммерческой недвижимости — гостиничной, офисной, складской, торговой — сформировались определенные критерии классификации, согласно которым объекты относят к классам или присваивают звезды. Однако на рынке жилья четкого разделения не существует, из-за чего застройщики и брокеры относят дома к той или иной категории исходя не столько из их качественных характеристик, сколько из соображений, связанных с маркетинговыми уловками. Почему сложилась такая ситуация и готовы ли участники рынка к единому стандарту — разбирался "Ъ-Дом".

Разница в методах

По итогам января текущего года объем предложения в новостройках комфорт-класса Москвы составил 20,4 тыс. лотов, бизнес-класса — 18,1 тыс., премиум-класса — 1,7 тыс., в элитных объектах — 787, подсчитали в bnMAP.Pro. В «Метриуме» говорят, что число экспонируемых лотов в объектах стандарт-класса достигло 266 тыс., комфорт-класса —19,8 тыс., бизнес-класса — 20,1 тыс., премиум-класса — 5,3 тыс., в элитных зданиях — 727, делюкс — 531.

Отличия в итоговых цифрах консультантов обусловлены, в частности, разницей в методике отнесения того или иного объекта к определенному классу жилья. К примеру, «ультраэлитный дом» в Финляндии не дотягивает до некоторых московских проектов класса «бизнес плюс» по характеристикам из-за разной культуры потребления, говорит вице-президент по продукту компании Sminex Александр Лагутов. Любые классификации, имеющиеся на рынке, не являются общепризнанными, в том числе ввиду отсутствия субъекта, способного предложить решение, которое станет для всех эталонным, поясняет директор по маркетингу «Мангазеи» Олеся Ткаченко.

«Жилье — это очень сложный продукт, который нельзя стандартизировать, как условную гайку, поэтому никаких всеобъемлющих классов ни в России, ни за рубежом нет»,—поясняет управляющий директор «Метриума» Руслан Сырцов. Если бы продукт делали всего три застройщика, он бы проще стандартизировался, но большая конкуренция вносит разнообразие, добавляет партнер Hutton Александр Антонов.

Ничего личного, только маркетинг

Классовость, которая позиционируется в креативных материалах для покупателя, в первую очередь решает маркетинговую задачу, отмечает директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Очевидно, что застройщик будет усиливать сильные стороны и преуменьшать слабые, чтобы сделать проект привлекательным для покупателя, добавляет он. Нередко девелоперы завышают класс своих проектов, соглашается Александр Антонов.

Но повышение класса с точки зрения маркетинга не является выигрышным для девелопера, так как чем выше класс, тем требовательнее и взыскательнее покупатель, возражает гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. Таким образом, продолжает он, продавать комфорт-класс по цене бизнеса не получится. Если позиционирование не соответствует реальному уровню объекта, это подрывает доверие и к продукту, и к компании, отмечает господин Антонов.

Для покупателей важно знать, к какому классу относится их недвижимость. Российские покупатели, особенно с большими бюджетами, вместе с жильем «покупают» желаемый социальный статус и престиж, поясняет Руслан Сырцов. «Российское общество очень сегментировано, и для представителей разных социальных страт покупка жилья с определенной "плашкой" — это выбор в пользу комплементарной социальной среды»,— добавляет он.

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что существует всего одна сегментация — по цене, а все остальные являются производными. Сегодня стандартизация трансформируется, и мы можем наблюдать процесс перетекания определенных характеристик из одного ценового сегмента в другой, считает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. Объекты премиальной недвижимости уже не располагаются только в центральных локациях, а покупатели все чаще обращают внимание на сервисы, планировочные решения и архитектуру, добавляет она.

Для Nikoliers локация тоже перестала быть ключевой характеристикой класса недвижимости, поскольку сейчас строится множество качественных проектов ближе к МКАД и даже за ее пределами, поясняет замдиректора по развитию бизнеса департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Анна Мурмуридис. По ее словам, консультанты стали делать акцент на квартирографию проектов, обеспеченности парковочными местами, высотой потолков и другими показателями, которые в наибольшей степени поддаются каким-то подсчетам. То, что пять лет назад считалось условным бизнес-классом, сегодня с трудом можно отнести к данному сегменту, говорит директор департамента продукта ГК ФСК Петр Кирилловский.

Аргументы против

Председатель совета директоров BMS Development Сергей Болдырев выступает за то, чтобы границы между классами проектов были более ощутимы и не любой проект мог бы называть себя проектом бизнес-класса или премиальным проектом, а всем классам соответствовали определенные критерии, которые были бы понятны и легко считывались широкой аудиторией. Но существующие на рынке предложения о независимом подтверждении класса новостройки нежизнеспособны, считает руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

Единственный способ заставить всех соблюдать классификацию — это внедрение государственной экспертизы и проверки на соответствие определенному классу, полагает Сергей Лобжанидзе. Он считает, что если подключится госконтроль, а за соответствие жилья определенному классу будут даваться какие-то видимые преференции со стороны города, то рынок однозначно будет транслировать высокий класс как объективный повод и основание для высокой стоимости и привлекательности проекта. Если бы классы жилья влияли, например, на выдачу ипотеки или размер ставки, тогда был бы стимул в стандартизации, соглашается директор по продажам «Этажей» Сергей Зайцев.

Разделение на классы не является законодательной нормой, так как не имеет отношения к безопасности строительства и часто носит субъективный характер, считает топ-брокер Whitewill Екатерина Левина. Как и для любого объекта капитального строительства, законодательное регулирование здесь происходит в части соблюдения строительных норм и утверждения архитектурных решений, от которых зависит облик города, отмечает директор департамента продаж ГК «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова. В вопросах качества продукта рынок недвижимости успешно регулируется сам, уверена она.

Жесткая регламентация классов жилья в современных реалиях лишь создаст дополнительные трудности с согласованием проектов и вводом в эксплуатацию, но не даст реальной пользы ни покупателям, ни застройщикам, ни брокерам, полагает Сергей Зайцев. Если бы наполнение продукта было строго регламентировано, мы не смогли бы вывести на рынок полностью меблированные квартиры всего за год, так как пришлось бы менять стандарт на законодательном уровне, приводит пример управляющий партнер компании «Самолет Москва» Андрей Иваненко.

На государственном уровне определять классность жилья строго необходимо только в одном случае: при реализации проектов за бюджетные средства, считает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. В России уже есть обязательный класс жилья, который называется «стандартом», говорит Станислав Сагирян. Он отмечает, что это единственный класс, требования к которому утверждены Минстроем, но эти требования необязательны к исполнению коммерческими застройщиками.

Стандартизация классов жилья для коммерческой продажи на уровне государства может негативно отразиться на многообразии и вариативности текущего предложения, ограничив стремление девелоперов к поиску новых решений, полагает Екатерина Батынкова. Излишнее регулирование всегда тормозит развитие, что мы можем видеть на примере других сегментов недвижимости: гостиничной, офисной, соглашается Станислав Сагирян.

Опыт рынков коммерческой недвижимости

В отличие от рынка жилья, гостиничный рынок более классифицирован. Во всем мире в 2019 году насчитывалось 402,9 тыс. отелей, которым присвоены «звезды», то есть класс объекта. На гостиницы уровня «пять звезд» приходится 6,2% мирового рынка, на четырехзвездные — 22,5%, на трехзвездные — 43,9%, еще 27,4% — на объекты с одной и двумя звездами. Такие данные приводит исследовательская компания BoldData. По ее подсчетам, в России тогда было 4,6 тыс. отелей с присвоенным классом. Из них 158 — отели с пятью звездами, 960 — четырехзвездные, 2,4 тыс. трехзвездных отелей, 1 тыс. отелей с двумя и одной звездами.

Благодаря действующим нормативным актам на рынке гостиничных услуг существует четкий и прозрачный механизм, регулирующий индустрию, отмечает замдиректора подразделения индустрии гостеприимства компании CORE.XP Дмитрий Паринос. Классификация гостиниц осуществляется по факту ее ввода в эксплуатацию независимыми аккредитованными компаниями, и присвоение звездности не зависит от того, что девелопер заявил на этапе реализации проекта, добавляет он.

Аналогичная ситуация складывается с классификацией офисного рынка. По данным NF Group, по итогам 2023 года общий объем предложения бизнес-центров класса А составляет 5,55 млн кв. м, класса В — 12,65 млн кв. м. Средневзвешенная арендная ставка этих объектов сильно разнится. В первом случае она составляет 26,3 тыс. руб. за 1 кв. м ежегодно, во втором — 18,2 тыс. руб.

Так как требования бизнеса к офисам и торговым помещениям более четкие, то B2B-подход сформировался как более регламентированный и прозрачный, поясняют в ГК ПИК. К тому же, продолжают там, среди клиентов владельцев коммерческой недвижимости много международных сетей, у которых уже долгое время есть строгие критерии и к помещениям. Это бизнес не «одноразовой продажи», в этих направлениях продажи постоянны, отмечает совладелец ГК «Родина» Владимир Щекин. Кроме того, объем рынка коммерческой недвижимости значительно меньше жилого, а значит, сформировать единые стандарты для него изначально было проще, резюмирует директор по продажам Capital Group Оксана Дивеева.

Дарья Андрианова