Почему застройщики стали реже сдавать в аренду коммерческую недвижимость

Снять офис в Москве стало сложнее и дороже. Застройщики в 2024 году планируют вывести в аренду только 10% площадей, остальное будет продано, говорится в отчете консалтинговой компании Nikoliers. Тренд на реализацию коммерческой недвижимости небольшими лотами привел к дефициту крупных помещений. Арендаторы, как выяснил “Ъ FM”, теперь стоят в очереди и сами поднимают ставки, чтобы въехать в освободившиеся метры. Как найти офис? И сколько это стоит? Выясняла Аэлита Курмукова.

Застройщики теперь не сдают, а продают офисы. И такая стратегия вполне объяснима, утверждают опрошенные “Ъ FM” брокеры. Спрос на аренду помещений без ремонта упал до 4%, при этом объем сделок по покупке площадей в бетоне вырос до 70%. И до конца года девелоперы выведут всего около 100 тыс. кв. м офисов под сдачу. Это критическая отметка для рынка, считает исполнительный директор Remain Александр Богданов:

«Когда мы говорим, что весь офисный рынок составляет 20 млн кв. м, и текущая вакансия в первом квартале уже чуть меньше 10%, это становится рынком арендодателя, собственника. Та точка, в которой мы будем наблюдать повышение ставок около 10% и выше, вполне вероятна к концу года. Мы увидим дефицит качественных помещений для сдачи в аренду, и вернется тренд, когда компании начнут рассматривать помещения без отделки».

Вкладываться в ремонт бизнес не готов — слишком дорого. Себестоимость отделки коммерческой недвижимости выросла на треть. Средняя стоимость по Москве — от 60 тыс. руб. за квадратный метр. Так что многие пытаются найти готовые офисы, что непросто. Ведь девелоперы последние пару лет активно продавали объекты мелкими лотами — от 50 кв. м. И купили их столько, что снять большие площади от 2 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м крайне сложно, замечает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова:

«Нельзя в моменте найти готовые помещения. Зачастую приходится ждать, когда текущий арендатор освободит площади, а это может занять от двух до семи месяцев. На некоторых объектах образовалась даже очередь из потенциальных крупных компаний. Например, в Юго-Западном округе, в Ленинградском деловом районе, в центре. Были даже сделки, где приходилось перебивать ставкой аренды, то есть повышать на 1-1,5 тыс. руб. с квадратного метра, чтобы собственник их выбрал».

В 2023 году инвесторы, как отмечали аналитики Core.ХP, вложили в коммерческую недвижимость 850 млрд руб., что стало абсолютным рекордом рынка. Офисы обещали доходность в 8% годовых, а аренда московских квартир давала не больше 3%. Но сейчас многие площадки висят мертвым грузом. Хотя есть примеры, когда управляющие компании от застройщика объединяют мелкие лоты и сдают их. А самим сдать, да еще и без ремонта практически невозможно, утверждает партнер консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков:

«Частные инвесторы покупали небольшие лоты от 150 кв. м до 300 кв. м. А в этом сегменте площади реализуются только с отделкой. У них два пути: либо попытаться продать и найти покупателя, который будет заинтересован в этой площади, а также сделает отделку под себя на своих же площадях, либо производить ремонт самому, но тогда экономика будет крайне низкой. Выход и реализация через продажу будет экономически разумной. Тот, кто покупал два года назад, скорее всего, сможет продать с какой-то маржей, вопрос в том, устроит она или нет».

Но как продать частникам, когда такая конкуренция? Ведь только сами застройщики до конца года обещают вывести в продажу почти 600 тыс. кв. м московских офисов. Так что инвесторов, которые скупили мелкие лоты, может ожидать разочарование, не исключают брокеры. Ведь такой инструмент позволил скорее сохранить капитал, а не заработать.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".