Вложения в малые форматы коммерческой недвижимости восстанавливаются после спада в 2022 году

С конца 2023 года в Москве прекратили действовать послабления для застройщиков, позволявшие сократить число мест в подземном паркинге за счет применения спецтехусловий. В то же время городские власти все активнее развивают земельные участки под гаражными кооперативами и комплексами, в том числе недостроенными: только за март город анонсировал планы по застройке минимум трех таких территорий. Как эти тренды сказываются на спросе на парковочные места, разбирался «Ъ».

По данным компании «Метриум», в январе—феврале 2024 года по договорам долевого участия (ДДУ) было продано 3342 машино-места в старых границах Москвы. В целом спрос на паркинги начинает восстанавливаться после спада в 2022 году, следует из данных Telegram-каналов «Пульс продаж новостроек» и «Или-или. Сравнение Обзоры новостроек». Они подсчитали, что по итогам 2023 года было зарегистрировано 14,3 тыс. ДДУ на машино-места против 13,2 тыс. годом ранее.

Коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев напоминает, что паркинги, особенно подземные, остаются низкомаржинальным активом для девелоперов, поэтому в большинстве проектов, за исключением масштабных кварталов, наблюдается невысокий коэффициент обеспеченности машино-местами. «Главным образом это конкурентное преимущество, повышающее статус проекта, но не самостоятельный источник дохода для девелопера. Поэтому для инвесторов привлекательность машино-мест в ближайшей перспективе сохранится на повышенном уровне»,— заверяет он.

Показатели выше нормы обеспеченности встречаются редко — для застройщика это не очень рационально с точки зрения экономики, подтверждает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко.

Паркинг для инвесторов

Если говорить о паркинге как инструменте для вложений средств, то, по оценке управляющего директора «Метриума» Руслана Сырцова, сегодня каждая десятая сделка совершается профессиональным инвестором, рассчитывающим на дальнейшую перепродажу объекта либо сдачу его в аренду. Такой лот может быть хорошим вложением, если в жилом комплексе спроектировано мало парковок относительно числа жителей.

Доходность от аренды машино-места, как правило, варьируется от 7% до 12% годовых, а срок окупаемости составляет около 8–10 лет.

Другая категория инвесторов — те, кто покупает машино-места для краткосрочного владения, чтобы впоследствии перепродать по более высокой стоимости. «Как правило, спрос на машино-места в проекте растет по мере развития окружающей застройки (в том числе не только жилой, но и общественной, административно-деловой и прочей), ввода и заселения соседних объектов»,— говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.

И тем, кто настроен на долгосрочную сдачу в аренду, и тем, кто рассчитывает в короткие сроки перепродать машино-место конечному пользователю, стоит внимательно изучить объект и окружение перед покупкой лота, советует член совета директоров инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Артем Цогоев. Он приводит пример многоэтажного гаражного комплекса в составе жилого комплекса возле метро «Саларьево». За три года с начала реализации проекта цены на машино-места здесь не выросли, а на некоторые лоты даже упали. Чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, Артем Цогоев рекомендует выбирать проекты с обеспеченностью машино-местами на уровне не выше 20% от количества квартир, с ограниченными условиями для парковки на улице и удаленные от метро. «Если же мы говорим про новостройки, которые находятся в городе и предполагают дефицит машино-мест, то такой случай всегда вызывает повышенный спрос как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных пользователей»,— рассуждает господин Цогоев.

Если не хватает на квартиру

Коммерческий директор «ОМ Девелопмент» Анна Соколова отмечает, что сегодня доля инвестиционных сделок с машино-местами незначительно выросла, что во многом объясняется ростом стоимости квартир. В результате спрос отчасти сместился на объекты с более низким бюджетом покупки. В первую очередь клиенты, которые начали выбирать малые форматы, стремятся сохранить денежные средства в условиях инфляции. Особенно востребованы стоянки в комплексах класса бизнес и выше, где у одной семьи может быть два автомобиля.

По состоянию на март 2024 года средняя стоимость машино-места в массовом сегменте достигала 2,2 млн руб., в бизнес-классе — 3,1 млн руб.

В премиальных проектах паркинги стоят 3,5 млн руб., а в элитном сегменте — уже 16,9 млн руб., подсчитали в «Метриуме». В «ОМ Девелопмент» оценивают машино-места чуть дороже: 3,5 млн руб. для бизнес-класса и 5 млн руб. для премиума.

Динамичнее всего, по данным аналитиков, цены растут в нижнем и верхнем сегментах: за пять лет машино-места в массовых новостройках подорожали на 83%, а в элитных домах — в 2,8 раза. Для паркингов в проектах бизнес-класса стоимость увеличилась на 41%, а в премиум-классе цены не изменились, говорит господин Сырцов.

Впрочем, предупреждают в «Метриуме», спрос на паркинги в текущих условиях прогнозировать трудно, ведь востребованность машино-мест зависит и от ситуации на авторынке: автомобили, как и их обслуживание, дорожают.

Среди других факторов, которые могли бы повлиять на востребованность паркингов, можно выделить реализацию проектов комплексного развития территория (КРТ) на месте гаражно-строительных кооперативов (ГСК) и недостроенных гаражных комплексов, а также фактическое ужесточение требований к обеспеченности машино-местами в новых проектах. Как уточняет Анна Соколова, минимальные показатели по обеспеченности в проектах с применением спецтехусловий находились на уровне 0,33 машино-места на одну квартиру. Теперь показатель вырос как минимум до 0,4 на квартиру.

В Клубе инвесторов Москвы сомневаются, что на стоимость машино-мест повлияет снос ГСК: многие автовладельцы со стажем по-прежнему предпочитают оставлять свои автомобили в окрестных дворах либо на платных уличных парковках по льготным резидентским удостоверениям. «В целом по рынку реализация программы КРТ не приведет к существенному изменению стоимости машино-мест, но в отдельных проектах это влияние может оказаться сильнее»,— не исключают в «ОМ Девелопмент». Отмена ранее действующих спецтехусловий, несмотря на увеличение объемов паркингов в новых проектах, вряд ли скажется на инвестиционной привлекательности машино-мест, считает госпожа Соколова.

Где еще можно припарковать деньги в ЖК

Еще один так называемый малый формат коммерческой недвижимости, которым в последние годы все чаще интересуются инвесторы,— кладовые, или келлеры. «Еще несколько лет назад кладовки были относительно неликвидным товаром, на который застройщики даже давали скидки. Сегодня цены сильно выросли, потому что люди распробовали этот инвестиционный инструмент»,— рассуждает Артем Цогоев.

Рост спроса на такие лоты со стороны конечных пользователей обусловлен как растущей стоимостью квартир (покупатели стремятся оптимизировать площадь жилья и не платить за «лишние» метры), так и архитектурными решениями. В большинстве современных проектов не заложено наличие балкона, где люди в том числе привыкли хранить свои вещи, и в таких случаях жители прибегают к аренде или же покупке кладовых, которые решают данную проблему.

«Кладовки в большинстве случаев пользуются спросом: нельзя же бросить свои вещи, покрышки в поле. Если в квартире есть балкон, люди им воспользуются, если балкона нет, то, соответственно, можно пойти и воспользоваться кладовкой. И это важное отличие келлеров от машино-мест — без паркинга обойтись легче, ведь автомобиль можно просто бросить на обочине»,— уверен Артем Цогоев.

О росте интереса к келлерам говорят и аналитики. За первые два месяца 2024 года по ДДУ в «старой» Москве было продано 1949 кладовых (данные «Метриума»).

Средняя стоимость кладовых в новостройках массового сегмента сегодня составляет 0,7 млн руб., в бизнес-классе — 1 млн руб., в премиум-классе — 0,9 млн руб., в элитном — 7,1 млн руб.

По данным Telegram-каналов, за весь 2023 год на рынке было заключено 2,8 тыс. ДДУ на кладовые помещения, годом ранее — 1,7 тыс. договоров.

Впрочем, господин Цогоев напоминает о рисках, сопровождающих данный тип недвижимости: «Сейчас для инвесторов существуют определенные риски в законодательном плане, которые могут сдерживать развитие рынка. Например, если в келлере произойдет возгорание, ответственность за ущерб ложится на владельца помещения».

Однако эксперт напоминает, что, по сути, и машино-места, и кладовки, и даже ритейл на первых этажах — это не более чем побочный продукт массового жилищного строительства. Соответственно, потенциал развития малых форматов исключительно и полностью зависит от состояния рынка жилой недвижимости и нового строительства.

Наталья Пиунова