Недвижимость не теряет ценности
Елизавета Макарова — о том, почему для снижения цен на квартиры нет предпосылок
Рост стоимости недвижимости — одна из наболевших тем, на которую готов высказаться буквально каждый. По данным аналитиков, за последние десять лет средняя стоимость новостроек Москвы выросла практически в два раза. За пять лет динамика в зависимости от источников оценивается в 60–80%.
Елизавета Макарова
Фото: Дмитрий Лебедев / Коммерсантъ
В то же время эти цифры — хороший пример, который наглядно показывает, что за отдельными цифрами кроются гораздо более глубинные тренды. За те же десять лет рынок недвижимости претерпел кардинальные изменения. Одно из основных — применение эскроу-счетов, на которые перешла отрасль в 2019 году. Механизм обезопасил покупателей на случай банкротства застройщика, но и привел к удорожанию себестоимости строительства за счет необходимости выплачивать банкам проценты за предоставленное проектное финансирование.
Кроме того, в последние годы на росте себестоимости жилья сказывается городская политика. Власти уделяют все больше внимания социальной и коммерческой инфраструктуре в составе проектов, включая обязательства по строительству детских садов и школ, которые далее передаются на баланс города. По данным Стройкомплекса Москвы, только за первую половину 2023 года инвесторы подписали договоры о передаче городу 95 будущих социальных объектов. Подобные соглашения город стимулирует подписывать с 2021 года, и уже осенью 2022-го власти отчитывались, что на долю девелоперов пришлось 70% введенных в эксплуатацию образовательных учреждений. Для сравнения, в 2014 году в Москве было открыто 24 сада, из которых лишь 8 построены инвесторами, остальные — за счет городского бюджета.
Лучше контролировать аспект инфраструктуры помогает, к слову, и ужесточение контроля над сегментом апартаментов, которые часто не предполагают таких «бонусов» для жителей и потому продаются по ценам ниже квартир. Объем предложения комплексов с апартаментами в последние годы значительно снизился, а новые проекты выходят все реже.
Еще один тренд последних лет — более пристальное внимание к качеству жилья, включая как архитектуру, так и продуктовые решения, такие как планировки и внутренние дворы. В последние месяцы на рынке обсуждается тренд, который заключается в том, что город по факту перестал согласовывать «коробочные» типовые проекты, требуя от застройщиков разновысотности и силуэтности нового слоя застройки. Безусловно, такой подход ведет не только к повышению привлекательности жилых комплексов, но и к их удорожанию. Кроме того, ужесточаются требования к обеспеченности жилых комплексов паркингами, что также усложняет реализацию проектов. Если говорить о продуктовых трендах, то можно проследить, как в проекты массового класса с годами спускаются решения из высокобюджетных сегментов, такие как пентхаусы, те же самые «дворы без машин», благоустройство, сервисы и прочее. Неудивительно, что тренд также сказывается на конечной стоимости квартир, как и постоянный рост цен на строительные материалы.
При этом сами девелоперы, даже если захотят реализовывать проекты с меньшей рентабельностью, сделать это не смогут. Как напоминают в Клубе инвесторов Москвы, для открытия проектного финансирования большинство банков требуют показать минимальный уровень рентабельности проекта на уровне не менее 20%. Из-за ограничений многие проекты не получили финансирования, в результате чего некоторые девелоперы ушли с рынка.
Наконец, даже с ростом цен можно не сомневаться, что спрос на жилье в Москве исчерпать в обозримом будущем не получится. За последние десять лет, только по официальным данным, население Москвы увеличилось на 1,5 млн человек, почти до 13 млн, говорил в 2022 году мэр Москвы Сергей Собянин. В феврале 2024 года он же предположил, что к 2030 году показатель вырастет еще на 1 млн человек, что также потребует постоянного ввода новых квадратных метров.