На воронежские УК группы пока нет единого покупателя

Инвестор, планировавший приобрести бизнес по управлению многоквартирными домами (МКД) ГК «ПИК-комфорт» в Воронеже, вышел из сделки, выяснил „Ъ“. Впервые о продаже управляющих компаний (УК), доля которых среди всего жилфонда составляла около 25%, стало известно год назад. Собеседники „Ъ“ называли нескольких интересантов, однако до сделки так и не дошло. Тем временем дома «ПИК-комфорта» через процедуру голосования жителей забирают себе местные участники рынка — за год ГК лишилась 524 МКД из 2,5 тыс. Эксперты отмечают, что бизнес «ПИК-комфорта» может быть интересен и единым лотом, но сейчас рынок тяготеет скорее к разделению между несколькими крупными игроками.

О том, что инвестор, с которым велись переговоры о продаже воронежских управляющих компаний ГК «ПИК-комфорт», вышел из сделки, «Ъ-Черноземье» сообщили в облправительстве. От дальнейших комментариев там воздержались. Там также предпочли не раскрывать инвестора. Намерение «ПИК-комфорта» продать 24 воронежские УК в марте 2023 года подтвердил и согласовал губернатор Александр Гусев. На тот момент в управлении ГК находились 2,5 тыс. многоквартирных дома (МКД) общей площадью 6,9 млн кв. м — 25% от всего жилфонда Воронежа. В июне господин Гусев сообщал об «окончательном» согласовании сделки.

Знакомые с ситуацией источники говорили «Ъ-Черноземье» о нескольких интересантах. Одним из них считалась московская ассоциация управляющих компаний «Основа», которая может быть связана с бизнесменом Тимуром Кировым. Там ситуацию не комментировали. Другим покупателем собеседники «Ъ-Черноземье» позже называли структуру «Альфа-групп» ГК «Росводоканал» — концессионера сетей водоснабжения и водоотведения города. Там, впрочем, заверяли «Ъ-Черноземье» , что не интересуются приобретением УК.

После «окончательного согласования» источники «Ъ-Черноземье» сообщили, что переговоры велись с «Аурум групп». Эта компания через цепочку юрлиц и партнеров может быть связана с Александром Ожельским — сыном сооснователя «Альфа-групп» Михаила Фридмана. Связаться с «Аурум групп» не удалось: указанные телефоны не отвечали. В самой ГК «ПИК-комфорт» традиционно проигнорировали запрос «Ъ-Черноземье» .

Тем временем дома «ПИК-комфорта» постепенно переходят к другим участникам рынка. По данным региональной Госжилинспекции, в 2023 году из управления УК «ПИК-комфорта» ушли 524 МКД: на январь прошлого года ГК управляла 2 475 домами, на январь нынешнего — 1 951. В ГЖИ отмечают, что поступает много протоколов собраний собственников о переходе МКД, однако после проверки их подписей не все они принимаются в работу.

Участники рынка на условиях анонимности рассказали «Ъ-Черноземье» о схеме, по которой УК «ПИК-комфорта» в перспективе могут лишиться жилфонда. По данным одного из собеседников «Ъ-Черноземье» , УК Железнодорожного (по данным ГИС ЖКХ на середину апреля, управляет 148 домами), Левобережного (238 МКД) и Ленинского (355 МКД) районов заключили договоры комплексного обслуживания со сторонними компаниями. «Юридически дома остаются в управлении УК, в ГЖИ о таких договорах отчитываться не надо. Таким образом, интересанты заходят на объекты, в течение нескольких месяцев работают, оценивают жилфонд и потом уже через процедуру перехода домов могут его забрать»,— рассказал он. По его оценке, на таком обслуживании могут находиться уже несколько сотен домов.

Он, а также еще один источник «Ъ-Черноземье» сообщил, что в домах некоторых УК «ПИК-комфорта» уже работает местное ООО «Финмар инвестмент». По словам знакомого с ситуацией собеседника «Ъ-Черноземье» , его директор Никита Овечкин уже побывал в нескольких УК, их сотрудников переводят в «Финмар инвестмент». «Компания занимается обслуживанием по всем направлениям, кроме специализированных, требующих разрешений или лицензий, например, по лифтам»,— пояснил собеседник «Ъ-Черноземье» .

В «Финмар инвестменте» отказались от комментариев. Часть игроков рынка связывает компанию с ректором местной академии спорта и председателем комиссии гордумы Воронежа по ЖКХ, дорожному хозяйству и благоустройству Александром Сысоевым.

«Финмар инвестмент» — один из учредителей ООО «Лавина», которое также занимается управлением недвижимостью и которое с апреля 2017 года по 14 марта 2024 года возглавлял Иван (Александрович) Сысоев. Также Иван Сысоев — совладелец ООО «Воронежглавснаб регион» (8,34% долей принадлежит ему напрямую, еще 25% — через его же ООО «Нью инвестмент групп»). Еще 33,3% ООО «Воронежглавснаб регион» — у Людмилы Фомичевой, которая вместе с Игорем Фомичевым и Еленой (Валерьевной) Сысоевой контролирует ООО «Бизнес систем групп».

Директором «Лавины» сейчас является Наталия Колягина, которая также возглавляет ОАО «Ренессанс», связанное с банкротством известного в регионе кредитного кооператива «Финансист». В ОАО «Ренессанс» было выведено все имущество кооператива, кроме проданного с торгов, а крупнейшими бенефициарами ОАО стали Александр Сысоев и его давний партнер Юрий Бездетко. Директором «Воронежглавснаб региона» является Александр (Юрьевич) Бездетко. Он же пополам с Иваном Сысоевым владеет ООО «Колос».

Валентина Мироненко в других юрлицах не фигурирует. Никита Овечкин возглавляет еще три компании, занимающиеся управлением недвижимостью,— ООО «Континент» Мухаммадраджаба Каримова, ООО «Стандарты сервиса» и ООО «Стандарты управления» Анатолия Насонова. Господину Насонову принадлежит несколько УК. Он также является одним из учредителей воронежской городской общественной организации содействия развитию гражданского просвещения «Союз горожан», председателем которой с 2008 по 2023 год был Александр Сысоев.

Господин Сысоев заявил «Ъ-Черноземье» , что не имеет отношения к переделу на рынке управляющих компаний. «Я уже 20 лет в разных статусах погружен в тему ЖКХ, конечно, я там со всеми связан»,— иронично прокомментировал он.

По мнению Александра Сысоева, в качестве единого актива УК «ПИК-комфорта» представляют интерес для участников рынка. Но при таком объеме домов возникают сложности с операционным управлением, подчеркнул эксперт: «Координировать такой объем из одного места весьма сложно в принципе, плюс в деятельности УК важную роль играют тарифы на управление жилфондом, и с таким числом домов работать качественно и с прибылью очень проблематично». «Рынок уже приходит к тому, что в Воронеже могут появиться пять-семь достаточно крупных игроков, которые будут эффективнее работать»,— отметил он.

Депутат гордумы и владелец нескольких управляющих компаний Андрей Зачупейко считает, что УК «ПИК-комфорта» как единый актив интересен и местным, и иногородним игрокам. «В целом эти компании оцениваются примерно в 500 млн руб. Но это не только бизнес, но и политический инструмент тоже, поэтому интерес есть»,— пояснил он. По наблюдениям господина Зачупейко, сейчас местные игроки забирают себе самые прибыльные дома «ПИК-комфорта».

«Но не исключено, что в перспективе на рынке произойдет консолидация пока раскупаемых по частям активов»,— предположил эксперт.

Александр Прытков