Рынки коммерческой недвижимости сохраняют сдержанный рост

Возникший после теракта в «Крокус Сити Холле» отложенный интерес к посещению торгцентров и сезонное оживление привели к росту их трафика в Москве на 7% к концу марта и на 3% год к году. В Санкт-Петербурге позитивный тренд пока не прослеживается. Вакантных площадей на рынках двух городов становится все меньше за счет экспансии российских брендов, но перспектив роста ставок из-за специфики спроса консультанты не видят. Тот же тренд характеризует рынок офисной недвижимости: аналитики фиксируют высокую активность арендаторов, но предполагают, что средняя стоимость площадей к концу года вырастет лишь на 3–4%.

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в торгцентрах Москвы в период 1–14 апреля превысил значения предыдущих двух недель на 7%, Санкт-Петербурга — на 1%. Такие данные приводят в Focus Technologies, связывая рост с сезонным увеличением активности перед началом летнего сезона и отложенным спросом, возникшим после событий в «Крокус Сити Холле». Хотя последний, вероятно, проявляется преимущественно в Москве, где Mall Index в первые две недели апреля вырос год к году на 3%, в Санкт-Петербурге — снижение на 4%, говорит руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев. Эксперт напоминает, что после теракта сокращение трафика в столице было более выраженным, чем в других городах страны.

Торговое замещение

Вакантность в торгцентрах Москвы по итогам первого квартала составила 8,3%, сократившись на 6,2 процентного пункта год к году, говорит региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева. Динамику эксперт связывает с высокой активностью местных ритейлеров, которая к лету может привести к снижению доли пустующих площадей до 6%. «В первую очередь это произойдет за счет поглощения маркетплейсом "Мегамаркет" крупных объемов в торгцентрах "Мега"»,— говорит она.

В Санкт-Петербурге, по словам госпожи Хакбердиевой, вакантность сократилась за год с 7,1% до 3,9%. Достигнутый показатель эксперт называет минимальным с 2021 года. Российские арендаторы, по словам консультанта, занимают 84% торговых площадей в городе. Но предпосылок для заметного увеличения стоимости аренды она не видит ни в Москве, ни в Санкт-Петербурге. «Несмотря на низкую вакантность, которая теоретически могла бы способствовать повышению ставок, специфика спроса и ограничения у брендов в плане экспансии скорее всего приведет к тому, что рост ставок будет ограничен лишь стандартной индексацией»,— рассуждает госпожа Хакбердиева.

В сегменте стрит-ритейла в Москве, по словам гендиректора SimpleEstate Никиты Корниенко, сейчас вакантны 10% площадей. Спрос на помещения эксперт называет высоким как со стороны арендаторов, так и покупателей-инвесторов. Хотя активность последних, по словам эксперта, продолжает сдерживать высокая ключевая ставка: в моменте владельцы относительно небольших капиталов предпочитают держать средства на депозитах, а не вкладывать в недвижимость.

Долю пустующих площадей на рынке стрит-ритейла, по словам господина Корниенко, теоретически может увеличить ввод новых жилых комплексов, коммерческие помещения во многих из них к моменту сдачи в эксплуатацию заполнены лишь на 10–30%.

Заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова говорит, что в среднем аренда помещений стрит-ритейла в жилых комплексах сейчас стоит 2,5 тыс. руб. за кв. м в месяц. Активнее всего площади снимают арендаторы из сферы торговли и услуг — дома быта, химчистки, пункты выдачи заказов, онлайн-ритейлеры, перечисляет она. Развивающимся форматом в жилых микрорайонах госпожа Козлова называет магазины электроники «у дома», раньше профильные ритейлеры, по ее наблюдениям, ориентировались скорее на торгцентры или центральные торговые улицы городов.

Стабильное поглощение

Руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко называет текущую активность на рынке офисной недвижимости Москвы высокой, но предполагает, что по итогам всего второго квартала объем заключенных сделок окажется все же ниже, чем в аналогичный период годом ранее, когда были сданы и проданы 424 тыс. кв. м.

С учетом стабильного спроса и низкого ввода вакантность в сегменте, по словам консультанта, за год сократилась с 10% до 6,5% и сохраняет тенденцию к снижению.

На этом фоне, по словам руководителя департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерины Беловой, на рынке возникают ситуации, когда на помещения в развитых деловых локациях, с готовой отделкой, могут претендовать сразу несколько компаний. Активны, по ее словам, традиционно компании, работающие в сегментах IT, электронной коммерции, финансов, и застройщики.

Средняя стоимость аренды офисов класса А в Москве, согласно оценкам CORE.XP, сейчас составляет 26,9 тыс. руб. за кв. м в год, В — 20,4 тыс. руб. Год к году значения увеличились на 6% и 8,5% и, по мнению господина Бабиченко, сохраняют тенденцию к росту. К концу года средние значения могут вырасти на 3,5%, не исключает он. Похожий прогноз формирует госпожа Белова, предполагая, что росту ставок способствует дефицит ликвидных помещений.

В Санкт-Петербурге, по прогнозам директора городского филиала CORE.XP Олега Дмитриева, объем заключенных сделок на офисном рынке во втором квартале будет отставать от показателей первого, когда оказались подписаны сразу несколько крупных соглашений. Хотя арендаторы, по словам эксперта, сохраняют интерес к подбору крупных лотов (от 5 тыс. кв. м) с готовой отделкой в Центральном и Петроградском районах, что также будет способствовать сокращению вакантности, составляющей около 10% в среднем по рынку.

Господин Дмитриев поясняет, что пустующие помещения есть в Московском, Приморском и Выборгском районах — локациях, которые потенциальные арендаторы пока обходят стороной. Средняя стоимость аренды офисов класса А в Санкт-Петербурге, согласно CORE.XP, сейчас составляет 2,4–2,6 тыс. руб. за кв. м в месяц, В — 1,6–1,8 тыс. руб. Сокращение качественного предложения в центре города будет способствовать росту показателей, предполагают консультанты.

Александра Мерцалова