Благоустройство

Границы интересов покупателей при выборе квартиры расширяются, они интересуются не только планировочным решением квартиры и общими характеристиками, в поле зрения много параметров, в том числе благоустройство прилегающей территории, общая концепция, архитектура комплекса и его инфраструктура, инженерные системы, оформление мест общего пользования.

Роль благоустройства жилых комплексов заметно повысилась в результате воздействия пандемии на привычный уклад жизни, когда акцент времяпровождения сместился в сторону места проживания. Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга РСТИ, говорит, что современные жилые комплексы по-настоящему конкурируют тем, как оформлены дворы, как выполнено зонирование пространства, как сформированы детские и спортивные площадки, каким образом реализовано озеленение. Застройщики стали уделять этому параметру серьезное внимание, команды маркетологов изучают лучший опыт, креативно подходят к разработке концепции, построению сценариев активности, подбору оборудования и растений. «Нужно так организовать пространство, чтобы для всех было функционально, красиво, удобно и интересно. Можно создать красивые рендеры, дать волю фантазии, нарисовать высокие деревья и экзотические растения. Сложнее — реализовать в жизни все эти картинки, чтобы получилось так, как заявили на стадии строительства. Не менее важно в дальнейшем — обеспечить должную эксплуатацию и уход за всеми растениями и оборудованием»,— замечает госпожа Немченко.

Неценообразующий фактор

Глубина проработки концепции мест общего пользования и придомовой территории не является ценообразующим фактором, но в значительной степени выступает важным компонентом для большей ликвидности проекта. Уже долгое время рынку нужны не только квадратные метры в определенной локации, с хорошей транспортной доступностью до центра и метро, но и проекты с высоким качеством проживания, которое состоит из эргономичных МОПов, а также комфортной пешеходной среды с игровыми площадками из экологичных материалов для детей разных возрастов, дендропланов с различными сценариями цветения растений, достаточным процентом зеленых насаждений. Это одинаково важно как для семейных покупателей, так и для владельцев домов разных возрастов, любящих активный образ жизни и прогулки на свежем воздухе.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers, замечает, что в современную концепцию понятия «двор» заложено не просто пространство с зелеными насаждениями и дорожками для прогулок и детскими площадками. «Современный двор — это многофункциональное пространство с тематическими зонами, малыми архитектурными формами, уличной мебелью и оборудованием для спорта и отдыха. Формирование комфортной среды в рамках проекта уже является одной из ключевых задач девелоперов как в премиальных проектах, так и в массовом сегменте — зонирование двора с использованием ландшафтного дизайна (ЖК Ultra City, Modum, "FoRest Аквилон"), эмоциональные сценарии освещения двора и эксплуатируемая кровля (ЖК ID Murino, Grand House), собственная марина и благоустройство набережных (ЖК Magnifika, апарт-комплексы Royal Park, "Императорский яхтъ-клуб")»,— перечисляет она.

Наталия Коротаевская, коммерческий директор группы «Аквилон», говорит, что в последнее время формируется тренд на увеличение количества инфраструктуры для взрослых и на качественное и продуманное благоустройство дворовой территории. «Сейчас это комплекс дизайнерских решений: от подбора игрового оборудования до проработки освещения и навигации. Все это должно соответствовать общей концепции проекта и быть гармоничным продолжением архитектуры дома»,— подчеркивает она.

«Чем выше класс объекта, тем надо делать больше: создавать уникальный ландшафтный дизайн, строить нестандартные игровые площадки, более качественные тренажеры, чтобы жильцы могли чувствовать себя как в спортклубе под открытым небом. Должны быть закрытые дворы без машин для безопасности. Для поддержания концепции проекта хорошо бы организовать доминанту дворовой территории»,— рассуждает Виталий Коробов, директор компании Element Development.

Ключевым показателем качества жилой среды является полное отсутствие у жильцов стрессов, вызванных бытовыми заботами. Фокус застройщика и управляющей компании должен быть на человеке и его потребностях — только в этом случае в доме будет сформирована доброжелательная жилая среда. «И сейчас двор — один из важнейших факторов качества среды. Поэтому все более важными элементами жилой среды становятся придомовая территория, площадки для прогулок»,— говорит директор по продажам федеральных проектов группы «Самолет» Максим Зорин.

Разделяй и унифицируй

«Другое важное требование — универсальность. Нужно помнить, что двор не только для детей, здесь следует создавать среду, комфортную для жителей всех возрастов. Поэтому разделение по функциям и интересам — еще один важный принцип организации комфортного двора. В последнее время формируется тренд на увеличение количества инфраструктуры для взрослых»,— отмечает директор отдела продаж ГК «Полис» Анастасия Иващенко.

«Разделение по функциям и интересам — еще один важный принцип организации ландшафтного дизайна. В благоустройстве как жилой среды, так и городских пространств последние годы главенствует общий тренд: максимальное приближение к естественному природному ландшафту. Площадь газонов уменьшается в пользу деревьев, цветущих кустарников и цветов»,— добавляет госпожа Коротаевская.

«Если говорить о более свежих идеях для дворов, то можно привести в пример использование гипоаллергенных материалов для детских площадок — это повышает их безопасность. При этом нужно проектировать такие зоны с учетом особенностей всех возрастных категорий детей. Также сохраняется тренд на прогулочные маршруты и зоны отдыха»,— дополняет господин Коробов.

«Для каждой функциональной зоны двора в проектах подбираются индивидуальные материалы, например, для прогулочных маршрутов — деревянный настил или мощение, для игр — тартановое покрытие, сыпучие материалы в виде песка, гальки и древесной щепы»,— делится госпожа Иващенко.

«Чаще используются натуральные материалы: плитка, зеленые ограждения, малые архитектурные формы из натурального дерева, дорожки из дерева. У нас часть игровых элементов на детских площадках выполнена из робинии, а уличная мебель — из термодревесины»,— говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

Благоустройство девелоперы оценивают удельно в рублях на квадратный метр территории. Руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Санкт-Петербурге Булат Мирзаханов подсчитал, что в комфорт-классе на благоустройство, как правило, тратят от 7–11 тыс. рублей на «квадрат». В проектах бизнес-класса и выше стоимость благоустройства уже находится в диапазоне 15–27 тыс. рублей за квадратный метр. Что касается качества благоустройства, то многое зависит от компетенции девелопера, его способности сделать действительно функциональные общественные пространства с качественным озеленением и современными решениями, отмечает он.

«В частности, мы отмечаем рост спроса на благоустроенные и безопасные внутренние дворы. Требования к ним можно разделить на две части. Есть обязательные утилитарные нормативы, они касаются площади озеленения, объема территорий, отведенного под детские площадки и количества парковочных мест в пределах проекта. А есть требования рынка: то, что клиент хотел бы видеть в своем районе. Большинству покупателей сейчас нравятся огороженный приватный двор и насыщенные общественные территории. Это дает разделение приватной зоны и общественной. Еще одно важное современное требование — это двор без машин. Разумеется, туда есть доступ для скорой помощи, пожарной машины или разгрузки мебели, но в целом, выходя во двор, человек оказывается в безопасной зоне без автомобильного движения»,— говорит господин Мирзаханов.

Ландшафтный процент

Михаил Гущин, вице-президент по маркетингу и продукту группы RBI, полагает, что стоимость затрат на благоустройство дворовых территорий и создание ландшафта в девелоперском проекте комфорт-класса можно оценить в 3–4% от бюджета проекта, в элитном сегменте — 5–6%. «На примере наших новых проектов, таких как "Струны" на улице Шостаковича и "Куинджи" на Лиговском проспекте, цифра в расчете на каждый квадратный метр благоустраиваемой территории составляет 10–12 тыс. рублей. В проектах самого высокого ценового сегмента, таких как Futurist на Барочной улице или "Миръ" на Миргородской, она может быть в 1,5–2 раза выше»,— приводит данные эксперт.

Ирина Межейникова, директор проекта «Юнтолово» компании «Главстрой Санкт-Петербург», резюмирует: «Продуманные общественные пространства — это лучший показатель культуры и взросления общества. Существует интересная теория, исходя из которой, чем чище и уютнее пространство вокруг человека, чем удобнее и комфортнее ему ходить по улицам, чем больше порядка и красоты он видит вокруг, тем меньше вероятность того, что гражданин нарушит этот порядок».

Олег Привалов