На рынке недвижимости Москвы растет конкуренция

Московский рынок девелопмента, отличающийся более высокой строительной емкостью и маржинальностью проектов, привлекает все больше новых игроков. Помимо региональных застройщиков здесь появляются и принципиально новые компании, созданные опытным менеджментом — выходцами из крупных девелоперов. Как новички приходят в девелоперский бизнес Москвы и как это сказывается на покупателях — в материале «Ъ-Review».

В конце апреля основанная выходцами из Сбербанка BMS Development выиграла торги на право застройки транспортно-пересадочного узла «Минская» на западе города. Аукцион оказался буквально историческим: при стартовой цене 7,5 млрд руб. победитель предложил заплатить почти 27 млрд руб. Хотя на лот претендовали 16 компаний, в том числе из числа крупнейших в стране, победа досталась новичку рынка: девелопер был создан в начале 2024 года.

Такая активность вполне коррелирует с данными аналитических выкладок. По подсчетам ДОМ.РФ, в 2023 году небольшие девелоперы развивались заметно быстрее, чем крупные компании. Так, застройщики из топ-10 по объему строительства запустили новые жилые проекты площадью 8,8 млн кв. м, что на 6% больше год к году. Остальные же девелоперы увеличили объем запусков суммарно на 25%, до 40,6 млн кв. м. Так что новые игроки в Москве, которых в последние несколько лет появляется все больше, только подтверждают этот тренд.

Московский плавильный котел

«Выход на московский рынок все еще считается среди региональных девелоперов неким Рубиконом, перейдя который они смогут заявлять о себе как федеральные компании»,— говорит гендиректор ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян. Компания, изначально работавшая в Краснодарском крае, в 2022 году начала строительство своего первого девелоперского проекта в Москве.

Таких примеров все больше. «За последние полтора года региональные девелоперы стали еще активнее готовить экспансию в Московский регион»,— говорит основатель «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В 2019–2021 годах на столичный рынок вышли шесть застройщиков из различных регионов (группы «Аквилон», «Брусника», «Росстройинвест», «РКС Девелопмент», «Новая жизнь» и UDS), а в 2022–2024 годах таких компаний было уже девять. Среди новичков — краснодарские Dogma, «Неометрия» и Ava Group, петербургские Legenda, Element Development и другие, перечисляет эксперт.

Часть из них уже приобрели земельные участки, но еще не стартовали с жилыми проектами, добавляет госпожа Доброхотова. К примеру, Element Development в середине прошлого года купила под застройку участок площадью около 0,5 га в Басманном районе Москвы, однако о старте продаж пока не сообщалось.

Повышенный интерес к столичному региону участники рынка объясняют несколькими факторами. Среди них — снижение уровня доходности локальных проектов, более понятные правила и прозрачность городской политики по сравнению с регионами, более высокая финансовая эффективность проектов.

Шанс на КРТ

Особенный интерес региональные игроки проявляют к проектам комплексного развития территорий (КРТ), замечает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. Например, права на реализацию проектов КРТ «Теплый Стан» на юго-западе Москвы и «Выхино» на юго-востоке города достались группе «Аквилон». Этот механизм действительно создает новую опцию входа на рынок, соглашается директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Тимур Рывкин.

Однако новым в регионе застройщикам поучаствовать в КРТ чаще всего удается, если речь идет о сравнительно простых площадках с небольшим объемом будущего строительства. Масштабные же проекты требуют от девелоперов большого опыта, понимания локальных особенностей и значительных капиталовложений, что снижает для новых игроков вероятность допуска и победы на таких аукционах, продолжает господин Рывкин. К примеру, крупный проект КРТ в Тушино на северо-западе Москвы, где предусмотрено строительство 1,1 млн кв. м недвижимости, будет реализовывать московский застройщик Level Group. Право на реализацию более 2 млн кв. м недвижимости на территории бывшего завода МиГ на севере города выиграла структура Capital Group. Сопоставимый объем недвижимости запланировала в рамках программы КРТ и MR Group в бывшей промзоне «Автомоторная», расположенной также на севере Москвы.

Независимый путь

Пул новых игроков в Москве сформировали не только региональные застройщики, но и новые компании. В последнее время бывшие топ-менеджеры крупных девелоперских компаний чаще начинают развивать уже свой бренд, говорит гендиректор «Ricci | Жилая недвижимость» Екатерина Ломтева. Она приводит в пример October Group, созданную бывшими топ-менеджерами ГК «Пионер», а также «Орион 3», основанную выходцами из «Интеко», и «ОМ-Девелопмент», которую учредили бывшие топ-менеджеры «Инграда». Есть и случаи, когда изначально ограничивавшиеся ролью соинвесторов участники рынка создают собственную девелоперскую компанию, например Dominanta Дениса Бородако, ранее участвовавшего в некоторых проектах MR Group.

Этим компаниям уже давно известен рынок, и они получили необходимый опыт прохождения всего административного пути по согласованию строительства, объясняет такой тренд директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. Топ-менеджеры застройщиков за годы работы на своих должностях приобретают достаточный капитал и опыт, а также партнеров, компетенции и связи для того, чтобы открыть свой собственный бизнес в данной области, подтверждает Екатерина Ломтева. Еще одной причиной активности таких компаний могли стать сложности и риски инвестирования в зарубежные проекты, из-за чего внимание сфокусировалось на внутреннем рынке, предполагает директор по продажам Sense Наталья Шичанина.

По словам Тимура Рывкина, именно такие компании, основанные выходцами из девелоперских холдингов, чаще по сравнению с региональными новичками занимаются развитием площадок без согласованной разрешительной документации — это остается привилегией преимущественно локальных игроков, обладающих экспертным знанием и опытом. Пользуясь своим ресурсом, такие застройщики покупают площадки в существующем положении и согласовывают проекты жилья с городом, поясняет эксперт.

Пробуют свои силы в стройотрасли и многие крупные холдинги, достигшие успеха в других сферах, они создают девелоперов внутри своей экосистемы, добавляет гендиректор «ОМ Девелопмент» Александр Пахоленко. Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский напоминает про опыт «Сбера», который занимается строительством жилого комплекса в микрорайоне Рублево-Архангельское на западе Москвы.

Вместе проще

Начать работу на московском рынке новичкам сейчас во многом помогают два фактора. Первый — это развитие проектного финансирования и готовность банков выдавать кредитные средства как на строительство недвижимости, так и на приобретение площадок.

Второй фактор — возможность приобретения готовых концепций и решений для последующего строительства. По такому пути пошла, например, тюменская «Брусника», которая в конце 2022 года купила у MR Group 6,9 га в Огородном проезде на севере Москвы, где к тому моменту уже было согласовано строительство жилого комплекса на 284 тыс. кв. м. Сейчас спрос на подобные проекты высок как никогда, а предложение остается крайне ограниченным, что влечет за собой огромную конкуренцию и рост цен на проекты строительства жилья, предупреждает Тимур Рывкин.

Еще один вариант партнерства — объединение девелоперов для реализации совместных проектов. Такие коллаборации, основанные на совмещении компетенций или опыта,— это тренд на ближайшие несколько лет, уверена гендиректор Key Capital Ольга Гусева. К примеру, Capital Group Павла Тё совместно с Alias Group (головная структура краснодарского девелопера «Неометрия») Бориса Юнанова планирует построить несколько проектов в разных классах в Москве, а ГК ФСК Владимира Воронина и Gravion Group Юрия Неманежина договорились о совместной реализации девелоперских проектов (см. «Ъ» от 5 мая 2023 года) в новом для ФСК элитном сегменте.

Такие объединения помогают повысить рентабельность проектов — этого можно достичь только укрупнением рынка, говорил ранее руководитель департамента оценки и консалтинга Commonwealth Partnership Константин Лебедев.

Плюсы конкуренции

С одной стороны, усиление конкуренции не окажет значительного влияния на цены — сейчас стоимость жилья зависит скорее от более глобальных факторов, например ставок по ипотеке, отмечает Денис Коноваленко. Кроме того, влияют ставка проектного финансирования, рост себестоимости строительства, необходимость реализации социальных объектов в составе комплексов и другие факторы.

В то же время появление новых игроков положительно сказывается на разнообразии и повышении качества проектов. Так, увеличение конкуренции способствует улучшению вариативности архитектуры, качества квартирографии, благоустройства и девелоперского продукта в целом. Будут активнее внедряться новые строительные и инженерные технологии, различные ноу-хау, позволяющие повысить привлекательность проекта, уверена директор по маркетингу и PR AFI Development Альбина Ляушириянова.

Небольшие девелоперы могут быть более гибкими в отношении сиюминутных изменений на рынке и в разы быстрее адаптироваться к новым условиям, отмечает акционер BMS Development Group Сергей Болдырев. Разностороннее предложение создаст новые кейсы и видение девелоперского продукта, соглашается Денис Коноваленко.

Рост доли небольших застройщиков — это хорошая тенденция, которая говорит о наличии здоровой конкуренции, уверен руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Впрочем, проекты крупных застройщиков пользуются более высоким спросом, чем комплексы их небольших конкурентов. Доля проданного жилья в портфеле крупнейших девелоперов на начало 2024 года достигла 34%, в то время как прочие компании продали 31% площадей, подсчитали в ДОМ.РФ.

На такую динамику влияет в том числе отсутствие сложившейся репутации у новых компаний — в отличие, например, от случаев, когда они входят в партнерство с уже заметными игроками. «С появлением новых игроков возрастают риски для клиента. Это связано с невозможностью оценить деятельность и опыт застройщика»,— объясняет коммерческий директор «Неометрии» Алексей Лысенко.

Кроме того, далеко не все застройщики, занимающиеся поиском подходящих участков, смогли реализовать свои амбиции по выходу в Московский регион, отмечает Ирина Доброхотова. Нередко стоимость предлагаемых к покупке участков в Москве отправляет финансовую модель проектов на отрицательные показатели, добавляет она.

Дарья Андрианова