Рынки коммерческой недвижимости сохраняют стабильность

Майские заморозки привели к сокращению посещаемости торгцентров крупнейших городов в первой половине мая на 2–3% год к году. Негативный тренд пока не заставил арендаторов пересматривать планы развития, и консультанты рассчитывают на снижение вакантности. В сегменте стрит-ритейла сезонное затишье, но сокращения ставок аналитики не ждут. Обратная ситуация на офисном рынке, где нехватка площадей при высоком спросе позволяет прогнозировать рост арендных цен в Москве и Санкт-Петербурге на 3–5%. Но реализовать лоты частных инвесторов, массовый выход которых в экспозицию ожидается во втором полугодии, может быть непросто.

Показатель Mall Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) 29 апреля—12 мая в торгцентрах России в целом и Санкт-Петербурге сократился на 2%, а в Москве — на 3% год к году. Такие данные приводят в Focus Technologies, связывая снижение трафика с плохой погодой в период праздников и остаточным влиянием на рынок событий в «Крокус Сити Холле». От уровня 2021 года посещаемость торгцентров Москвы и Санкт-Петербурга отстает на 15%, России в целом — на 16%, добавляют аналитики.

Торговая заполняемость

Региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева считает, что снижение трафика пока не стимулирует ритейлеров пересматривать планы развития: операторы наблюдают за ситуацией. Активно развиваются сети электроники, товаров для дома, ритейлеры одежды и обуви. В торгцентрах Москвы доля вакантных площадей к лету по прогнозам госпожи Хакбердиевой сократится с текущих 8,3% до 6%. Но перспектив для роста ставок она не видит: «арендаторы не готовы переплачивать сверх рыночных значений».

Похожая картина складывается в Санкт-Петербурге, где, согласно данным Nikoliers, fashion-ритейлеры, формируют 50% открытий. Достаточно высокую активность сохраняют операторы общественного питания, зоны развлечений и сетевые спортклубы. Долю свободных площадей в Санкт-Петербурге консультанты оценивают в 6,2%, рассчитывая на ее сокращение до 3–5% до конца года.

Сезонный простой

В мае—июле в сегменте стрит-ритейла в новых жилых кварталах сезонное снижение активности, говорит заместитель гендиректора УК «Аструм Недвижимость» Татьяна Козлова. Спрос эксперт тем не менее называет устойчивым. Чаще всего площади, по ее словам, снимают бытовые мастерские, химчистки, пункты выдачи заказов, онлайн-ритейлеры, наращивающие число офлайн-точек в спальных районах, супермаркеты, заведения общепита.

В среднем по рынку пустуют в новостройках сейчас примерно 10% площадей, стоимость аренды в Москве начинается от 2,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, замечает госпожа Козлова.

Руководитель отдела продаж непрофильных активов и аренды «Главстрой Регионы» Никита Николаев считает, что в Новой Москве и Московской области ставки варьируются в диапазоне 1,5–3 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц. Эти показатели остаются стабильными последние несколько месяцев, их снижения или заметного роста аналитики пока не ждут.

В центральных частях крупнейших городов, по словам руководителя коммерческой недвижимости Barnes International Moscow Александра Буянкина, найти предложение в востребованных локациях непросто. Средняя вакантность, по его словам, здесь тоже около 10%, но основной объем приходится на маловостребованные вылетные магистрали, например, Ленинский и Кутузовский проспекты.

Удаленность многих локаций от станций метро и ограниченные возможности для парковки делают их не слишком интересными для арендаторов.

Одновременно такие локации в Москве, как Патриаршие пруды, Чистые пруды, Цветной бульвар, остаются крайне востребованными, считает директор по продажам Point Estate Роман Амелин.

Офисный дефицит

Руководитель отдела услуг собственникам CORE.XP Кирилл Бабиченко ждет, что на офисном рынке Москвы объем сделок во втором квартале будет сопоставим с аналогичным периодом прошлого года, когда он достиг 424 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова прогнозирует поглощение в первом полугодии 250 тыс. кв. м, это на 20% выше значения прошлого года. Рост частично продиктован закрытием в январе—марте двух крупных сделок. Доля пустующих площадей класса А в городе при этом уменьшилась к концу года на 1,8 п. п., составив 5,6%. В натуральном выражении свободны 71 тыс. кв. м качественных офисов: в IBC Real Estate значение называют минимальным за три года.

Господин Бабиченко обращает внимание на растущий дефицит качественных офисов. В Москве на конец марта средняя вакантность составляла 6,5%, к маю — сократилась до 5,9%. Это, по мнению консультанта, может стимулировать рост средневзвешенных ставок аренды на 3,5–4% до конца года. Екатерина Белова рассчитывает на 5-процентный рост средних запрашиваемых цен в Санкт-Петербурге. Эксперт также отмечает нехватку качественного предложения при высокой активности арендаторов на рынках крупнейших городов.

Хотя в третьем-четвертом квартале предложение могут пополнить небольшие блоки частных инвесторов, выкупленные как инвестиционные лоты, в строящихся деловых комплексах, замечает гендиректор Remain Дмитрий Клапша. Консультант не исключает, что реализовать их может быть непросто из-за высокой внутренней конкуренции — большого числа подобных блоков в одном здании, необходимости договариваться с другими собственниками для того, чтобы выступать как единый арендодатель для заинтересованного бизнеса. Одновременно, по словам господина Клапши, перед владельцами площадей может встать необходимость выполнить отделку, стоимость которой сейчас начинается от 60 тыс. руб. за кв. м.

Александра Мерцалова