Зарубежную недвижимость стали чаще покупать инвесторы

Сокращение числа доступных программ оформления ВНЖ и гражданства привело к снижению интереса россиян к приобретению недвижимости за рубежом. Сейчас с этой целью объекты за границей покупают 47% от общего числа граждан РФ, пытающихся заключать такие сделки. На ситуацию также влияет осложняющиеся с каждым месяцем международные расчеты. Для заключения сделок сейчас используются криптовалюты, небольшие банки и переводы через третьи страны.

За год доля россиян, считающих получение вида на жительство (ВНЖ) или гражданства мотивом приобретения зарубежной недвижимости, сократилась на 5 процентных пунктов, до 47%. Такие данные приводит Tranio по результатам проходившего в феврале—марте опроса брокеров и застройщиков из 29 стран, включая ОАЭ, Таиланд, Турцию, Германию, Грецию, Испанию, Кипр, Португалию, Францию. Они отметили, что выходцы из России и стран СНГ формируют 60% всех иностранных клиентов. Приумножить свой капитал за счет зарубежной недвижимости, по данным Tranio, рассчитывает 21% россиян против 8% годом ранее. Доля тех, кто хочет диверсифицировать активы, увеличилась с 25% до 34%, тех, кто стремится сократить риски,— с 29% до 36%.

В Prian.ru отмечают, что доля покупателей-иммигрантов за год снизилась с 65% до 60%, инвесторов, напротив, выросла с 15% до 20%.

Управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева говорит, что иммиграционных сделок за год стало меньше на 45%, инвестиционных — больше на 7%. Основатель Nevestate Екатерина Никитина отмечает, что спрос на недвижимость для ВНЖ или гражданства упал на 40% к 2023 году и на 60% к 2022 году. Инвесторов же стало больше. Директор департамента зарубежной недвижимости NF Group Анна Ларина связывает тренд со снижением доступности зарубежных паспортных программ. В 2023 году с заявителями из России перестала работать Гренада, предоставление ВНЖ за покупку недвижимости свернули в Португалии. Интерес к программе в Турции, по словам госпожи Лариной, снизился на фоне действий правительства. Екатерина Никитина видит спрос на программы Кипра, ОАЭ и Венгрии.

Главный редактор Prian.ru Филипп Березин замечает, что многие покупатели-иммигранты за последние два года решили свои задачи либо передумали уезжать из РФ. А для инвесторов недвижимость за счет наличия финансового эквивалента, по его мнению, остается понятным инструментом хранения средств за рубежом. «Акции стали токсичным активом, в криптовалюты верят не все»,— замечает эксперт.

Ирина Мошева отмечает, что инвестиционную недвижимость покупают в основном в Таиланде, на Бали и в странах Ближнего Востока. Она может обеспечить доходность до 10–15%. Большинство инвесторов, по наблюдениям госпожи Никитиной, не планируют переезд из России, но считают важным диверсифицировать портфель.

К срыву сделок чаще всего приводит невозможность перевести средства.

Об этом заявили 41,1% респондентов Tranio. Годом ранее — 38%. Сложности чаще всего возникают в Испании (о них заявили 78% опрошенных), Черногории (67%), на Кипре (54%) и во Франции (50%). 26,2% респондентов Tranio заметили, что сделки срывались из-за отказов банка обслуживать клиентов из России. 22,6% указывали на проблемы с прохождением комплаенса. Филипп Березин замечает, что переводы за рубеж «с каждым месяцем становятся сложнее».

За последний год многие российские банки попали под санкции, это стоп-фактор для валютных переводов не только в банки ЕС и США, но и в их иностранные отделения в дружественных странах, поясняет партнер BKHK law firm Роман Хаминский. Юрист добавляет, что под ограничения попали и многие компании, что отрезает доступ их собственникам и топ-менеджменту к западной финансовой системе. Управляющий партнер Veta Илья Жарский говорит, что для перевода крупных сумм россияне нередко прибегают к услугам малых банков и платежных систем, но здесь высокие комиссии. Используются альтернативные валюты, дирхам или юань, обходные пути переводов через третьи страны, добавляет он.

Управляющий партнер IPM Consulting Вадим Тедеев называет популярным способом расчета криптовалюту. Ограничений здесь юрист не видит, но поясняет, что из-за волатильности курсов вариантом готовы пользоваться далеко не все покупатели и продавцы. Управляющий партнер Guskov Associates Александр Гуськов говорит, что продажи через криптовалюту проводят, в частности, на Ближнем Востоке: средства меняют на чеки, которые принимают девелоперы. Альтернативой, по словам господина Березина, могут быть сделки между россиянами, предусматривающие переоформление объектов за рубежом, а расчеты — внутри страны.

Александра Мерцалова