Мэрия Сочи проиграла иск к застройщику о передаче помещений в построенном ТЦ

Администрация курортного города проиграла в апелляции дело о передаче в муниципальную собственность помещений в торговом центре в рамках инвестдоговора, заключенного с ООО «Вестник». Истец настаивал, что в рамках договора застройщик должен был выделить муниципалитету почти 700 кв. м (9,5% от общей площади объекта) взамен на выдачу разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию объекта. Однако суд установил, что мэрия не исполняла обязанности, указанные в договоре, а напротив, создавала препятствия в осуществлении строительства ТЦ. Юристы считают, что число договоров инвестирования с муниципалитетами не снизится, однако этот спор подтолкнет в будущем прописывать права и обязанности сторон более точно.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд отказал администрации Сочи в удовлетворении жалобы на решение краевого арбитража об обязании ООО «Вестник» исполнить договор инвестирования. В соответствии с ним застройщик после ввода в эксплуатацию в 2015 году торгового центра по улице Кирова, 23 обязан был передать муниципалитету девять нежилых помещений общей площадью 698 кв. м, что составляет 9,5% от общей площади объекта. В свою очередь мэрия обязалась оказывать инвестору содействие в реализации проекта: обеспечить подготовку и принятие распорядительных документов.

Из материалов дела следует, что договор инвестирования в строительство торгового центра с офисными помещениями между мэрией курорта и ООО «Вестник» был заключен в марте 2008 года. Инвестор получил разрешение на строительство объекта от шести до восьми этажей в мае 2009 года. По условиям договора инвестор построил торговый центр площадью 6,4 тыс. кв. м на земельном участке площадью 1,1 тыс. кв. м. Участок принадлежит обществу на праве бессрочного пользования.

Как указывает истец, ответчик завершил строительство инвестобъекта в 2015 году, но по окончании проекта застройщик не выделил «доли администрации в натуре».

«Принятие обществом на себя обязанности по передаче имущества в пользу администрации не является пожертвованием в пользу муниципального образования, но выступает формой оплаты по договору инвестирования за выполнение обязательств»,— говорится в постановлении апелляционной инстанции.

Вместе с тем суд установил, что мэрия не исполняла обязанности, указанные в договоре, а напротив, создавала препятствия в осуществлении строительства ТЦ. Так, из-за отказа администрации курорта на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию объекта застройщику пришлось обратиться в суд. В мае 2015 года Адлерский районный суд признал незаконным бездействие мэрии и обязал выдать разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра.

Суд пришел к выводу о том, что администрация не исполняла надлежащим образом обязанности по договору инвестирования, в связи с чем мэрия утратила права на получение спорных помещений.

Кроме того, суд решил, что функции по выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объектов в эксплуатацию возложены на администрацию не в силу договорных обязательств, а являются компетенцией мэрии как органа исполнительной власти, к полномочиям которого отнесено разрешение этих вопросов.

Также суд указал, что о нарушениях своих прав мэрия должна была узнать не позднее 1 сентября 2015 года — даты выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию торгового центра. Следовательно, истец пропустил сроки исковой давности (три года), обратившись в суд лишь в октябре 2023 года.

Администрация Сочи не смогла оперативно прокомментировать «Ъ-Кубань» судебный спор.

Это не единственный судебный спор в Сочи, связанный с неисполнением инвестдоговоров. Так, в декабре 2023 года мэрия курорта проиграла в кассации дело о взыскании с застройщика ЖК «Измайловский парк» (ООО «Мацестареалстрой») 311 млн руб. Убытки, по мнению истца, связаны с неполученным имуществом — 7,2% от общей площади квартир.

В марте 2024 года администрация Сочи также проиграла в апелляции дело о взыскании с двух предпринимателей более 160 млн руб. по договору инвестирования. Бизнесмены возвели 15-этажный дом, но отказались передать администрации 8% от общей площади объекта.

Судебный эксперт экспертной группы Veta Александр Терентьев считает, что шансы на пересмотр и отмену решения по данному делу в кассации минимальны. Причина в том, что договор включает нормы как гражданского, так и публичного права, что осложняет трактовку некоторых значений.

«Не думаю, что количество подобных договоров инвестирования снизится, этот кейс скорее является показательным и подтолкнет прописывать права и обязанности сторон более точно и обоснованно. В такого рода вопросах сейчас достаточно правовых инструментов, чтобы каждая из сторон могла защитить свои права»,— заключил господин Терентьев.

Тат Гаспарян

Оперативные новости «Ъ» из регионов Кубань, Адыгея, Крым в Telegram