Что известно об инициативе по контролю за ростом цен на жилье

Девелоперам могут ограничить прибыль, планку отсечения предлагают установить на уровне 20%. С инициативой выступила зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. В письме вице-премьеру Марату Хуснуллину она объяснила, что такой механизм контроля необходим для снижения конечной стоимости жилья в новостройках. По данным Общественной палаты, за последние пять лет квартиры на первичном рынке выросли в цене более чем в два раза.

Девелоперы закладывают в свои объекты сверхприбыли, что и делает квартиры недоступными для потребителей, пояснила Светлана Разворотнева: «Несмотря на то, что у нас деньги из федерального бюджета тратятся в том числе на поддержку льготной ипотеки, жилье доступнее не становится. В то же время прибыль застройщиков растет. Конечно, в цене квадратного метра есть много факторов: стоимость материалов и рабочей силы. Но при этом, безусловно, главное — это перегретый спрос. Соответственно, цены идут вслед за ним.

Логика очень простая: мы не решим проблему повышения доступности жилья, если не будем как-то контролировать рост цен. В каком-то сегменте это можно обсуждать, например, для эконом-класса.

Стоимость квадратного метра у нас практически не поддается никакому контролю. Например, на уровне постановлений правительства могут быть приняты ограничения для ее формирования, исходя из нормы прибыли. Потому что сейчас иной раз она доходит до 50%».

Автор инициативы добавила, что необходимо проводить экспертизу высокомаржинальных проектов и считать затраты на строительство. Только после этого можно разрешать продажу недвижимости. В Госдуме считают, что в стоимости квадратного метра жилья за последние три года стала преобладать именно прибыль девелопера, а доля стройматериалов и работ, наоборот, сильно снизилась. Сами игроки рынка возражают: если вникнуть в особенности бизнеса, то станет понятно, что сверхприбыль строителей — это только иллюзия, утверждает управляющий директор агентства NF Dom Наталья Сазонова:

«Увы, никаких сверхприбылей там нет. Застройщик на выходе получает в итоге те самые 15-20%, о которых говорят депутаты. Связано это, в частности, с очень высокой ключевой ставкой финансирования.

Деньги на стройку в банке девелоперы сейчас получают под 18-19% годовых, то есть только за пользование деньгами застройщик уже отдает такую колоссальную сумму из прибыли. Кроме того, почему лоты, особенно в столице, столько стоят? Мы вообще перестали строить коммерческое жилье панельного типа. Это неинтересно городу, он, разумеется, не будет согласовывать такие проекты. Даже застройщики, имеющие собственные панельные заводы, не возводят такое жилье в Москве, потому что оно не востребовано».

Все девелоперы, опрошенные “Ъ FM”, убеждены, что ограничение нормы прибыли их бизнеса не сделают квартиры доступнее. Если государство ставит такую цель, то должно взять на себя наиболее дорогие элементы в строительных проектах, заметил генеральный директор группы компаний «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян:

«От многих участков мы сейчас просто отказываемся, потому что там экономика не проходит. Мы видим, что при текущих уровнях цен маржинальность сверхнизкая.

Есть сверхприбыль, только если ты купил участок пять или десять лет назад и тогда же провел туда сети. В таком случае сейчас, когда все подорожало, у тебя супермаржинальный получается проект. Но это, извините, нужно было много лет на нем "сидеть".

Второй момент: рынок недвижимости — это всегда локальная история. Самый лучший способ помочь застройщикам — это когда государство берет на себя программу на подвод сетей в определенный район. Это может быть гораздо более эффективная мера в каком-нибудь регионе, чем какая-либо другая. А в Москве и в области супердорогие участки, потому что под застройку их просто не осталось. Может быть, изменение в генплан, в Правила землепользования и застройки помогут снизить стоимость участков, увеличить их объем в обращении и, соответственно, снизить общую себестоимость».

С начала этого года на рынке жилья фиксировалось существенное подорожание квартир во всех категориях и во всех регионах. По данным Центробанка, средняя цена за квадратный метр увеличилась на треть, по сравнению с прошлым годом. Сейчас метр в жилой новостройке стоит примерно 168 тыс. руб.

С нами все ясно — Telegram-канал "Ъ FM".

Светлана Белова